Строй-справка.ру

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Во второй половине XIX в. еще больше возрастает значение Петербурга как крупнейшего экономического и культурного центра страны. С 1850 по 1900 гг. численность населения увеличилась почти в 3 раза и составила 1418 тыс. человек.

Жилищное строительство в основном ведется в южной и юго-восточной части города. Застраиваются районы между Фонтанкой и Обводным каналом. Создаются новые жилые кварталы в районе Суворовского проспекта и примыкающих к нему улиц. Тип многоквартирного доходного жилого дома окончательно формируется в 1860-1870-е гг. Появляются в большом количестве 5-этажные жилые дома. В центре города остается мало-пустырей и неплотно застроенных дворовых территорий. Земельные участки, пригодные под застройку жилыми домами, приобретают большую ценность. Городской земельный участок всегда имел и будет иметь потребительскую стоимость, и этого нельзя недооценивать при подготовке рекомендаций, связанных с городской застройкой. Прежде цена городских земель принималась во внимание при нормировании плотности застройки и регулировалась строительным законодательством. В дополнениях и разъяснениях к Строительному уставу указывалось: «Во> всяком земельном участке должен быть по крайней мере один двор пространством не менее 30 кв. сажен [135 м2], причем наименьшая ширина его не должна быть менее 3 сажен [6,4 м], остальные дворы могут быть и менее 30 кв. сажен, но должны сообщаться проездами, шириной не менее 4'Д аршин [3,1 м] с улицей или другими дворами... Кроме обыкновенных дворов, дозволяется устраивать исключительно для освещения лестниц, коридоров, отхожих мест, кладовых, чуланов и т. п. помещений световые дворы. Наименьший размер световых двориков, какой бы формы они проектированы ни были, должен быть таков, чтобы в его площади можно было вписать квадрат в 2,1 сажен 4,5 м2.

Все изложенное коренным образом противоречит современным нормам проектирования, но, выдвигая предложения о сносе старых зданий, расширении дворовых территорий за счет сноса отдельных строений, эксперт должен глубоко изучить все то, из чего складывается ценность старого дома и чем руководствовались строители, настраивая земельные участки.

В рассматриваемый период жилищное строительство определялось тремя основными социальными направлениями: для городской бедноты на рабочих окраинах; многоквартирные доходные дома для различных слоев населения и дома-особняки для очень богатых людей.

Для городской бедноты предназначались ночлежные дома и рабочие казармы. В них устраивали большие комнаты с двухъярусными нарами на 40-60 человек. Другого типа казармы — для семейных — представляли собой многоэтажные здания коридорной системы, в которых по обеим сторонам устраивали небольшие комнаты-каморки. В тупиках коридоров каждого этажа размещали общую кухню и две уборные. К настоящему времени домов казарменного типа в городе не осталось; некоторые из них, возведенные из долговечных материалов, перестроены и используются по новому назначению.

Дома-особняки, преимущественно 2-этажные, в основном используются по нежилому назначению. В них размещаются детские сады-ясли, библиотеки, учреждения, проектные или научно-исследовательские институты и др. Фундаменты, стены и лестницы таких домов возведены с большим запасом прочности.

Представляет определенный интерес, а иногда и большую материальную ценность их архитектурное убранство.

Для определения необходимого состава работ и метода капитального ремонта любого здания, в том числе и дома-особняка, при экспертизе необходимо изучить не только техническое состояние строительных конструкций, но и историческую и архитектурно-художественную ценность объекта, выявить роль, которую здание играет в окружающей застройке. Только комплекс сведений позволит принять правильное решение о последующем функциональном использовании здания. Исходя из этого к подготовке рекомендаций, особенно по домам-особнякам, вкрапленным в жилую и нежилые планировочные зоны, следует подходить очень осмотрительно и, как правило, после выполнения графических архитектурно-планировочных проработок.

В Ленинграде в различных районах свыше 300 домов-особняков, представляющих собой определенную архитектурно-историческую ценность, которые в 1980-х гг. эксплуатируются различными городскими организациями. Сохранение их — важная задача. Но основная ценность старого жилищного фонда города состоит не в домах-особняках, а в многоквартирных 4-6-этажных жилых домах рядовой постройки периода 1850--1915 гг. Таких домов на начало 1980-х гг. насчитывается свыше 5 тысяч, их жилая площадь составляет около 9 млн. м2, а общая- 14 млн. м2. Во многих из них в послевоенные годы произведен комплексный капитальный ремонт с модернизацией квартир, но в большинстве случаев несущие конструкции не заменялись и не проводилось существенного улучшения планировки. Рассмотрим характеристику несущих конструкций бывших доходных домов.

Подземные конструкции. Основная масса жилых домов, возведенных после 1850 г., построена на бутовых ленточных фундаментах. Валунные фундаменты встречаются только в тех случаях, когда новые стены возводили на фундаменте ранее существовавшего дома. Правила кладки бутовых фундаментов сохранялись те же, что и ранее. Но в конце века на стройках вместо известкового раствора появился сложный и цементный равнопрочные растворы состава соответственно 1:1:6 и 1:3.

В тех случаях, когда подвалы предназначались под жилье (известно, что в Петербурге в 1910 г. в 8292 подвальных квартирах проживало 63 089 человек [25р или для хранения каких-либо товаров (не дров), для получения гладкой поверхности стен бутовую кладку облицовывали кирпичом, обычно в х/2 кирпича, а иногда и в кирпич. Облицовку перевязывали с кладкой через 4-5 рядов. При входе в такой подвал создается впечатление, что фундамент сложен из кирпича. Только после освидетельствования фундамента с двух сторон становится ясным, из какого материала действительно сложен фундамент. Иногда обследованием устанавливается, что фундамент на са

мом деле кирпичный; правила допускали устройство таких фундаментов, но исключительно из пережженного, который лучше сопротивляется сырости и обладает большим сопротивлением раздроблению. Обнаружив такой фундамент, эксперт должен убедиться в его сохранности и определить прочностную характеристику кладки.

Вдоль красной линии всегда ставили двухпролетные строения с внутренней продольной стеной толщиной не менее 70 см. Несмотря на то что фундамент под такой стеной воспринимает двойную нагрузку перекрытий, во многих зданиях ширина его подошвы меньше, чем под наружными стенами. Объяснения этому не найти, но необходимо изучить, имеются ли в надземных конструкциях отрицательные последствия такой закладки фундамента.

Глубина заложения фундамента под внутренними несущими и самонесущими стенами часто меньше глубины промерзания грунта. При нормальных условиях эксплуатации зданий, считали строители, положительная температура под отапливаемыми помещениями первого этажа или подвала позволяет идти на такую экономию при постройке. Однако в период гражданской войны и во время блокады 1941 -1944 гг. большинство домов Ленинграда пустовало и не отапливалось. Именно в те годы были сильные и продолжительные морозы, и основания под фундаментами промерзали, что могло отрицательно отразиться на целостности кирпичной кладки внутренних стен. Поэтому при технической экспертизе старых зданий этот вопрос требует тщательного изучения.

Фундаменты под несущими и самонесущими стенами в одинаковых грунтовых условиях бывают заложены на одной отметке и имеют одинаковые геометрические размеры. В результате неравномерных нагрузок на грунт соответственно произошла неравномерная осадка фундаментов и стен, о чем свидетельствуют косые трещины над проемами, которые заливались при очередных отделочных работах, затем снова раскрывались. Такие случаи нужно обязательно фиксировать в отчетной документации экспертизы и указывать рекомендации для принятия окончательного решения по устранению обнаруженных дефектов на основе всего комплекса экспертных показаний.

При освидетельствовании фундаментов необходимо обращать внимание на отверстия, пробитые в кладке для прохода подземных трубопроводов. Такие отверстия пробивались многократно: при подключении дома к городским коммуникациям, при многочисленных ремонтах инженерных коммуникаций. Над отверстиями не всегда заведены перемычки, поэтому фундаменты в местах прохода трубопроводов разрушены. Это, если не повлекло, то может повлечь деформации кирпичных стен. Часто причинами деформаций кирпичной кладки, отслужившей свой нормативный срок, являются не повреждения фур-дамента, а утрата по разным причинам первоначальной прочности простенков нижних этажей во внутренних и наружных стенах.

С конца XIX в. стали применяться три новых вида противо-капиллярной гидроизоляции фундаментов: слой цементного раствора (1:1) толщиной 2 см; такой же толщины слой из горячей асфальтовой массы и кровельный толь или рубероид по выровненной цементным раствором поверхности фундамента.

При обследовании необходимо определить отметку изолирующего слоя и, если отметка мостовой выше горизонтальной гидроизоляции, на чертеже указать, сколько рядов кирпичной кладки закрыто культурным слоем и каковы показатели увлажнения и прочностные характеристики этой кладки. Это дает возможность принять правильное решение о методах и объемах ремонтных работ.

В конце XIX в. под фундаментами продолжали устраивать деревянные основания из отесанных на два канта бревен диаметром 27-33 см. Бревна (лежни) укладывали на дно траншей ниже уровня грунтовой воды и связывали между собой через каждые 1,5-2 м шпонками. Пространство между лежнями плотно забивали щебнем или гравием. Работу по устройству такого фундамента вели с водоотливом.

Причины повреждений фундаментов зданий современной постройки эксперты обычно объединяют в четыре основные группы: это неправильности, допущенные при изыскании грунтов и сокращении (упрощении) работ по изысканию грунтов, при проектировании, при производстве строительных работ и неправильности, связанные с изменениями в нагрузке на грунт или в самих грунтах.

При технической экспертизе зданий, нормативный срок службы которых истек или на исходе, можно утверждать, что фундаменты выдержали испытание временем. Если бы были допущены серьезные упущения в изысканиях, проектировании или при строительстве, то здания не прослужили бы столько лет. Основные причины повреждения фундаментов старых ленинградских жилых домов можно сгруппировать следующим образом: повреждения, связанные с реконструктивными работами в самом доме, на соседнем участке или на улице, при прокладке подземных коммуникаций вблизи изучаемого объекта или повышении отметки замощения; возникшие вследствие понижения уровня грунтовых вод, в результате чего снизилась надежность деревянных оснований; образовавшиеся в результате вибрации от интенсивного движения транспорта и, наконец, вследствие реологического процесса. В задачу экспертизы входит определение причин повреждений. Когда причины изучены, тогда и рекомендации экспертизы будут надлежаще обоснованы.

Надземные конструкции. Правила кладки кирпичных стен1 во второй половине XIX-начале XX ее. в Петербурге сохраняются те же, что и в предыдущем периоде. С появлением цемента нижние 8 рядов цокольной части стен (которые теперь-оказались в земле в связи с повышением отметки замощения) обычно делали на цементном растворе, а остальную кладку — на известковом, исключая перемычки, арки и карнизы, в кладке которых также применяли цементный раствор. В многочисленных руководствах и документах по строительству и в учебной литературе указывалось, что ширина кирпичных простенков не должна быть менее ширины проемов. К сожалению, этими указаниями строители часто пренебрегали, зауживая простенки.

Толщина стен, как показывают многочисленные измерения, не всегда одинакова. Первый после фундаментного обрез делали обычно выше цоколя. Этим утолщали стену в цокольной части для увеличения устойчивости и по архитектурным соображениям. Ширина обреза колеблется от 4 до 7 см. Он, как правило, закрыт тягой, выступающей над облицовкой цоколя.

Снаружи, кроме цокольного, других обрезов обычно не делали, за исключением тех случаев, когда это вызывалось архитектурными требованиями, например устройством пилястр на фасаде в верхних этажах. Внутренние обрезы оставляли на уровне низа балок перекрытий, поэтому пролет между наружной и средней стеной на чердаке обычно больше, чем в нижних этажах.

Наружные стены сверху венчаются карнизами, конструктивно состоящими из трех частей: поддерживающей, свешивающейся и венчающей. Поддерживающая часть сделана напуском кирпича в 2-3 горизонтальных ряда, уложенных тычком и подтесанных под углом бсТлее 45° для последующей штукатурки. Свешивающуюся часть карниза устраивали из лещадной плиты. Правила требовали, чтобы ее часть, лежащая на стене, была вдвое длиннее свешивающейся. Венчающую часть карниза выкладывали на выпуске лещадной плиты двумя-тремя рядами кирпича, укладываемого тычками. Этот кирпич подтесывали по шаблону под углом менее 45°. Выпадение отдельных кирпичей из венчающей части карниза типично для зданий рассматриваемого периода. Карнизы дворовых фасадов устраивали без свешивающейся части, только напуском кирпича. Всю высоту карниза рекомендовалось делать от Vie до V24 высоты стены.

Наружные стены иногда сложены не отвесно. В отдельных случаях это строительный брак из-за упущений каменщиков, иногда же кладку с отклонением от вертикали внутрь вели намеренно, полагая, что это придает стенам устойчивость. В любом случае при техническом обследовании строительный брак нужно уметь распознавать и ни в коем случае не смешивать с деформациями, которые произошли в процессе эксплуатации под воздействием нагрузок.

Внешними признаками деформаций стен являются выход из гнезд концов балок перекрытий, отрыв галтелей от стен, смещение стропил, отрыв наружных стен от внутренних, что проявляется в трещинах на штукатурке и по кирпичу в местах примыканий. В случаях, когда при визуальном наблюдении эти признаки отсутствуют, а отклонение стен от вертикали определено измерениями, такой дефект следует относить к построечному браку.

Дома рассматриваемого периода строили с печным отоплением, поэтому при кладке внутренних стен устраивали многочисленные дымовые и вентиляционные каналы размером IX1/2 кирпича. В конце века для комнатных печей стали делать каналы сечением 1/2 X 1/2 кирпича. Кладку каналов вели на известковом растворе, а швы между кирпичами промазывали мятой глиной. В тех случаях, когда кладка ослаблена сдвоенными дымоходами, а на простенки между каналами опираются деревянные балки перекрытий, которые повреждены гнилью, и их хотят заменить, не следует забывать, что удаление старых балок и укладка вместо них новых конструкций (железобетонных настилов) связаны с двусторонними сильными механическими воздействиями на внутренние стены. Возможность такого ослабления простенков еще до проектирования должна быть тщательно изучена экспертизой. На ослабленную дымоходами кирпичную кладку обычно указывают расплывчатой формы темные пятна на побеленной поверхности стен лестничных клеток, кухонь и других нежилых помещений. В комнатах этих пятен не видно, так как стены оклеены.

Повреждения стен старых домов часто можно видеть в перемычках над проемами и в кладке под окнами. Это трещины, происхождение которых может быть очень давним, например связанным с осадкой межевых стен или с тем, что более тяжелое соседнее здание «потянуло» за собой ранее построенное, с пробивками отверстий в фундаменте, проведением земляных работ вблизи эксплуатируемого здания и рядом других причин, которые экспертизой должны быть изучены. В частности, должно быть произведено освидетельствование перемычек и сопоставление их размеров с теми, которым они должны отвечать по действовавшим прежде правилам.

Большинство перемычек в старых домах — кирпичные клинчатые с небольшим подъемом, который скрыт штукатуркой так, что его не видно. Для придания выразительности фасадам некоторые оконные проемы перекрыты лучковыми, полуциркульными и эллиптическими перемычками. Над витринными проемами магазинов обычно уложены стальные балки. При возведении зданий толщина перемычек определялась в зависимости от нагрузок по соответствующему расчету.

В начале XX в. исходя из практики были установлены следующие размеры кирпичных перемычек: при ширине окон и дверей до 2 м пологие перемычки в 1/2 кирпича, а полукруглые в 1 кирпич; при ширине проема от 2 до 3 м перемычки над пологими проемами в пятах следовало утолщать до 2 кирпичей, а полукруглых — до IV2 кирпича. Над проездами во двор шириной более 3 м пологие перемычки в замке должны были делать в 2 кирпича, в пятах — 27 г. а полукруглые в замке и в пятах — в 2 кирпича.

С середины XIX в. в архитектуре доходных домов получили широкое распространение мансарды, аттиковые этажи и просто деревянные рубленые и каркасно-засыпные надстройки над 4- 6-м и даже 7-м этажами. Этот прием строительства, заимствованный из западно-европейской архитектуры, заинтересовал в первую очередь застройщиков возможностью получения жилья с минимальными затратами без оплаты стоимости земли. С фасада эти надстройки гармонично увязывались с общей архитектурной композицией и имели, как правило, привлекательный вид. Планировку устраивали по типу нижележащих этажей, а иногда и коридорного типа, как было выгоднее домовладельцам. Определенное влияние на возведение деревянных надстроек, возвышающихся над венчающим карнизом, оказывали законодательные ограничения, которые устанавливали предельную высоту карниза над уровнем земли 11 сажен (23,3 м). Другое ограничение заключалось в том, что высота дома не должна превышать ширины улицы.

Над карнизом, расположенным на указанной предельной высоте, разрешалось устраивать мансардные этажи. Мансарда — это жилое помещение на чердаке в пределах объема существующей крыши. Пользуясь формальным правом строить жилье над венчающим карнизом, проектировали и строили не только мансарды, но и обыкновенные дополнительные этажи с деревянными стенами и чердачным перекрытием над ними. Поэтому в обиходе все деревянные надстройки, включая и мезонины, получили условное название «мансарда». При первой инвентаризации обобществленного жилищного фонда, проводившейся в 1920-х гг., оно было введено и сохранено по настоящее время.

Техническим обследованием деревянных надстроек в Ленинграде, выполненным институтом Ленжилпроект в 1972 г., установлено, что первоначальные физико-механические свойства древесины утрачены настолько, что капитальный ремонт по техническим и экономическим соображениям нецелесообразен.

Кроме того, создание новых деревянных конструкций недопустимо по противопожарным нормам. Поэтому при комплексном капитальном ремонте мансарды подлежат разборке. Вопрос о воссоздании их в кирпиче решается, в первую очередь, в зависимости от несущей способности стен и фундаментов, а также с учетом санитарных разрывов до здания на противоположной стороне улицы или во дворе и архитектурных соображений. На рис. 12 показан дом с мансардой, которую при капитальном ремонте ликвидировали и на ее месте возвели полноценный этаж, напоминающий о находившейся здесь некогда мансарде.

Деревянные и кирпичные сводчатые перекрытия в рассматриваемом периоде практически не претерпели никаких изменений в сравнении с прежними. В качестве нового несущего элемента перекрытий нашли массовое применение стальные прокатные балки, поступавшие в Петербург с отечественных и зарубежных металлургических заводов.

Стальные балки были в 3 раза дороже деревянных. Однако ввиду многочисленных преимуществ металла перед деревом в начале XX в. стальные балки в жилищном строительстве почти совсем вытеснили деревянные. Металлические балки не подвержены загниванию, не теряют прочности от повреждений микроорганизмами и долговечнее деревянных. При одинаковой длине и нагрузке высота металлических балок меньше деревянных, за счет чего достигается экономия в кирпичной кладке. Благодаря большей однородности металла в стальных балках не бывает трещин от усыхания, ослабляющих конструктивную целостность древесины. Кроме того, стальные балки создают лучшую связь между кирпичными стенами, чем деревянные. Между стальными балками можно устраивать несгораемые заполнения.

На начало 1980-х гг. в жилых домах Ленинграда, возведенных в рассматриваемом периоде, площадь надподвальных, междуэтажных и чердачных перекрытий, основанных на металлических балках, составляет около 4 млн. м2.

Несмотря на то что правила инженерных расчетов балок были известны, действовали упрощенные рекомендации по подбору высоты металлических балок для перекрытий жилых домов. Они заключались в следующем: при расстоянии между балками от 3,5 до 5 футов (т. е. от 1 до 1,5 м) высота их должна составлять 1/3о-1/3в их длины в свету; до укладки балок следовало давать им выгиб вверх на 1/200 пролета. По этим рекомендациям расчет балок для пролета 6 м сводился к делению: 600: 30 = 20, т.е. на такой пролет нужно укладывать двутавр № 20. Но так как можно было делить не на 30, а на 35, то в большинстве зданий перекрытия основаны на двутаврах № 18, а меньшие пролеты перекрыты балками № 14 и 16.

При сплошном обследовании жилищного фонда Ленинграда, проведенном Ленжилпроектом в 1968-1972 гг., было установлено, что стальные балки перекрытий в ванных комнатах, уборных и кухнях у раковин, над подвалами, на опорах эркеров и балконов в большинстве обследованных домов повреждены глубокой коррозией и их несущая способность значительно снижена, а на отдельных участках полностью утрачена. Этим подтверждается обоснованность усредненного нормативного срока службы деревянных перекрытий по металлическим балкам в домах II группы капитальности, равного 80 годам.

В местах, где балки не подвергались увлажнению, внешних признаков повреждения металла не обнаружено, но были выявлены прогибы перекрытий, превышающие по размерам действующие нормативные. Это результат приближенного расчета балок, отсюда как следствие недостаточная жесткость, а также атмосферная коррозия и старение металла. Скорость развития атмосферной коррозии при относительной влажности воздуха 70% и выше составляет 200 мкм в год. Развитие коррозии происходит под невидимым слоем влаги. Сернистый газ и пыль, находящиеся в воздухе, ускоряют процесс коррозии металла.

Развитию деформаций перекрытий по металлическим балкам, утратившим первоначальную несущую способность, препятствуют перегородки, сделанные из досок толщиной 6,5 см, установленных в обвязках. Обвязки вытесывали из бревен 15X18 см, в пазы которых топором в распор между балками загоняли доски. Межкомнатные перегородки установлены параллельно балкам, а перегородки, отделяющие комнаты от коридоров, — перпендикулярно им (рис. 13). Перегородки такой конструкции, установленные в каждом этаже одна под другой, практически служат промежуточными опорами для балок, не учитываемых расчетом.

В современной учебной литературе указывается, что перегородки не воспринимают вертикальных нагрузок и их без нарушения конструктивной целостности здания можно удалять или переносить на другое место. Это утверждение применимо для современных зданий с перекрытиями из железобетонных настилов, но ни в коем случае его нельзя распространять на старые постройки.

На практике были попытки перепланировок отдельных помещений в зданиях дореволюционной постройки без проведения надлежащей экспертизы. Опираясь на отсутствие внешних признаков повреждений балок, проектировщики составляли проект перепланировки. После разборки перегородок ремонтируемого этажа перекрытия вышерасположенных этажей дали прогиб, о чем свидетельствовал отрыв перегородок от потолков. Такие проекты составлялись из-за незнания особенностей строительных конструкций старых зданий и методов их капитального ремонта специалистами, не владевшими методом объективного диагностирования.













Несущим элементом крыш в домах дореволюционной постройки являются наслонные стропила, вытесанные из бревен диаметром 22 см и уложенные с шагом около 2 м. Древесина коньковых прогонов и опирающихся на них концов стропильных ног обычно имеет трещины от усыхания, но ни гнили, ни повреждений микроорганизмами в них нет. Концы же стропил во врубках в мауэрлаты и сами мауэрлаты, как правило, гнилые. Особенно часто это наблюдается на тех чердаках, где небольшие расстояния между верхом чердачной смазки и низом мауэрлата, в плохо проветриваемых местах, где обильное скопление влаги и близко верхняя разводка труб центрального отопления.

Стропила под металлическую кровлю обычно уложены с уклоном 16-22°, и вода по крыше хорошо стекает. Но при сложной конфигурации крыш и множестве разжелобков в домах с мансардами и каменными парапетами, где нет хорошего стока, создаются снеговые мешки. При периодическом таянии и замерзании снега разрушаются фальцы кровли, возникают протечки, гниет древесина мауэрлатов, стропил и чердачных перекрытий. При комплексном капитальном ремонте конфигурацию сложных крыш по возможности упрощают, ликвидируют мансарды и предусматривают мероприятия по облегчению эксплуатации крыш, борьбы с их обледенением.

Для подготовки рекомендаций по выборочному ремонту крыш, при котором конфигурация крыш не меняется, документация экспертизы должна включать план кровли и конструкцию крыши, на которых указаны поврежденные участки. Следует указывать также причины повреждения и способ их устранения.

При подготовке рекомендаций о реконструкции крыш в поле зрения технических экспертов должны быть архитектурные детали установленные на крышах и являющиеся средством эстетической выразительности постройки. На многих угловых зданиях, на домах, возведенных вдоль широких улиц и набережных, хорошо просматриваются шпили и башенки, увенчанные пинак-лями, и парапетные ограждения с оригинальным орнаментом. Такие архитектурные детали должны быть сфотографированы и даны рекомендации по сохранению прежнего архитектурного оформления зданий. В прошлом архитекторы и строители украшали различными коваными изделиями даже колпаки над дымовыми трубами, если они просматривались издали. Не запрещается их реставрировать, а также архитектурно оформлять вновь устанавливаемые и издали просматриваемые железобетонные газоходные стояки и другие элементы.

Рассмотрим коммунальное благоустройство жилых домов во второй половине XIX -начале XX ее.

Водопровод. В первый период застройки города население пользовалось питьевой водой из многочисленных водных протоков. По мере роста числа домов, удаления жилья от Невы и с постепенным загрязнением внутригородских малых речек возникла необходимость централизованного водоснабжения города.

Организационным началом городского водопровода послужило создание Акционерного общества санкт-петербургских водопроводов, устав которого был утвержден 10 октября 1858 г. В том же году общество представило проект водоснабжения центральной части города, ограниченной Невой, рекой Пряжкой и Обводным каналом, с постройкой водоподъемных зданий на отведенном для этой цели участке на левом берегу Невы против Таврического дворца. Представленный проект был утвержден 12 марта 1859 г. Работы по строительству водопровода протяженностью 62 км и водонапорной башни с вспомогательными сооружениями продолжались около 4 лет и были завершены 30 ноября 1863 г.

К 1866 г. в центральных районах города было проложено еще около 40 км труб. Строительство водопровода на Васильевском острове, Петроградской стороне и в юго-западной части Выборгской стороны было осуществлено в период с 1873 по 1877 гг. Одновременно продолжалось дальнейшее строитель, ство магистральных трубопроводов в центральных районах города. Постепенно теряли свое значение колодцы для забора питьевой воды, число которых к 1870-м гг. составляло 1500. В 1883 г., к 20-летию существования городского водопровода, водопотребление города увеличилось в 17 раз, протяженность сети за эти годы достигла 250 км.

С ростом города и бурным развитием промышленности Нева постепенно загрязнялась и ухудшалось качество воды. Строительство водоочистных сооружений, связанное с расходами, находилось в противоречии с интересами владельцев акций. Только после судебного разбирательства в 1899 г. удалось принудить акционерное общество устроить фильтры на центральной водопроводной станции, а вода на Васильевский остров и Выборгскую сторону по-прежнему подавалась без очистки. В период с 1891 по 1893 гг. Городская дума выкупила все сооружения у акционерного общества и эксплуатация городского водопровода до 1917 г. осуществлялась под руководством Городской исполнительной комиссии по водоснабжению Санкт-Петербурга. К этому времени свыше 11 тыс. строений были подключены к городскому водопроводу, а всего в жилых и нежилых строениях было установлено 12 393 водомера.

Так, с 1725 г. подавалась вода в Летний сад к фонтанам царского дворца. Для этой цели был выкопан специальный канал (Литовский), подававший воду из реки Лиговки в бассейн, вырытый у нынешней улицы Некрасова (прежнее название Бассейная). Из бассейна по деревянным трубам, заложенным довольно глубоко, вода поступала к фонтанам. Кроме того, водопровод в деревянных трубах был протянут из Невы во дворец Меншикова и построенный в 1768--1785 гг. Мраморный дворец. В 1799 г. из Литовского канала к центру было устроено еще несколько деревянных трубопроводов. В середине XIX в. были проложены подземные деревянные трубопроводы по некоторым улицам центра, в том числе нынешним улицам Восстания, Ракова и др. По этим трубопроводам посредством «водокачальной машины» из Невы подавалась вода. Но эта частнопредпринимательская затея оказалась нерентабельной и была заброшена. Известно, что в 1827 г. опять же по инициативе частного лица были оборудованы две «общественные водокачалки» на Неве. Вода накачивалась ручными помпами и развозилась по городу в бочках. Такие «водокачалки» не могли снабжать все районы города. Кроме того, для большинства населения эта вода была недоступна из-за дороговизны. Таким образом, централизованное водоснабжение города появилось только в I860-x гг. При техническом обследовании зданий экспертов интересует не столько вопрос водоснабжения, сколько сохранность конструкций и повреждения в фундаментах от пробивки отверстий для трубопроводов.

Канализация. В 1770 г. на главных улицах города было начато строительство подземных каналов для отйода дождевых вод. Трубы выкладывались из кирпича или устраивались из деревянных щитов, собранных из пластин. В определенных местах над трубами сооружались колодцы, перекрываемые сверху металлической решеткой, через которые поверхностная вода попадала в трубы и по ним стекала в Мойку, Фонтанку и Другие протоки. К 1834 г. 'протяженность таких труб достигла 95 км.

В середине XIX в. в квартирах доходных домов стали ставить умывальники и кухонные раковины и даже ванные. Но ими можно было пользоваться при условии выноса загрязненных вод для слива в специально отведенные для этого места во дворах, которые заглубляли в землю и с четырех сторон обрамляли деревом или камнем. Очистка выгребов была обязанностью домовладельцев. Вывоз нечистот производился на огороды и в места свалок за Обводным каналом и др. С увеличением населения и ростом расходов на вывоз нечистот домовладельцы стали самовольно присоединять дворовые выгребные колодцы к уличным водостокам и спускать нечистоты в реки и каналы города.

К концу XIX в. доходные дома и общественные здания в. центре города были оборудованы уборными промывного действия, Стоки спускались в дворовые выгребы, последние чугунными или стальными трубами, проложенными под проездами., соединялись с уличными канализационными сетями. В ранее построенных домах для присоединения выгребов к дождевым магистральным водостокам пробивали отверстия в фундаментах, а во вновь строящихся домах такие отверстия стали оставлять во время кладки фундаментов. В городе появились специально оборудованные ассенизационные повозки, в которые ковшами загружали нечистоты. Тем не менее сотни выпусков, уличной канализации в реки и каналы превратили последние фактически в открытые канализационные коллекторы, прорезающие территорию города по всем направлениям.

Несмотря на явную необходимость сооружения канализации., создание в связи с этим специальных комиссий, объявление конкурсов на разработку проектов, приглашение иностранных, специалистов, рассмотрение в период с 1869 по 1916 г. шестидесяти пяти проектов, в дореволюционный период канализация города полностью противоречила элементарным санитарным и техническим требованиям. Протяженность улиц к 1917 г. составляла 800 км, а канализационных магистралей насчитывалось только 486 км, в том числе деревянных 356 км, из бетонных труб- 130 км, а на 314 км уличных проездов никакой канализации вообще не было. Практическое решение этого вопроса было начато лишь в годы Советской власти.

За период после утверждения проекта до начала Великой Отечественной войны протяженность магистральных сетей канализации из бетонных труб достигла 747 км. В эти годы осуществлены массовые пробивки отверстий в фундаментах для канализационных выпусков из зданий в уличные сети. В годы войны и блокады Ленинграда канализация получила 2665 разрушений от фугасных авиационных бомб и артиллерийских снарядов. Очаги разрушений восстанавливались довольно быстро, что касается внутридворовых водопроводных и канализационных сетей, то по данным Жилищного управления Лен-горисполкома, за период с 1946 по 1956 гг. они были заменены в 5003 домах. Сколько и как тщательно при этом пробито и обработано отверстий в фундаментах, не учтено.

Газификация, теплоснабжение, электрическое освещение и телефонизация. До революции жилые дома не снабжались газом. В каждой кухне был очаг с дровяной топкой, чугунным настилом и конфорками в нем. Необходимый запас дров для кухонных очагов и топки печей в комнатах хранился в чуланах: при кухнях, в стенных шкафах на лестничных клетках, а запас на зиму — в подвалах.

В Петербурге к 1915 г. насчитывалось свыше 15 тыс. каменных жилых строений, но только 102 из них имели центральное отопление; эти дома находились в центральных районах. Котельные оборудовались и устраивались в подвалах.

В последнем десятилетии XIX в. на смену керосиновым лампам в квартиры центра города пришло электрическое освещение. В начале XX в. уже при возведении зданий в квартиры и лестничные клетки проводили электрические осветительные сети. Жилье на рабочих окраинах до самой революции освещалось только маленькими керосиновыми горелками или лампадами. Основные электрические станции, вырабатывающие электроэнергию на осветительные цели, были построены в 1898-1899 гг., после чего в городе стали прокладывать подземные кабельные сети и устраивать кабельные вводы в жилые дома.

Первая телефонная станция в городе, на Невском проспекте, 26, была пущена в 1882 г., после чего началась прокладка воздушной телефонной сети в учреждения и квартиры богачей, живших в центральных районах города.

Рассмотрим архитектуру жилой застройки конца XIX — начала XX ее. Высшим проявлением таланта зодчих во все времена была ансамблевая застройка, при которой каждое здание, выразительное само по себе, является органической частью единого архитектурного комплекса. Частная собственность на землю и домовладения сковывала творческие возможности зодчих в создании архитектурного ансамбля в жилой застройке. Каждое здание в отдельности можно было сделать красивым и добротным. Но в конкурентной борьбе за получение заказа архитекторы в первую очередь думали, как заинтересовать работодателя своим замыслом, а потом уже — об ансамбле. Застройщика же главным образом устраивало, чтобы вложенный им капитал давал больше дохода, чтобы его дом был красивее, чем у соседа, а ансамбль его вовсе не интересовал. О том же, что красиво и некрасиво, единства мнений не было.

Несмотря на все ограничения, присущие капиталистической системе, большинство архитекторов ответственно относились к жилой застройке, и не случайно ленинградские специалисты стремятся сохранить все ценное, что создано предшественниками. Восстановить архитектурный ансамбль возможно и при проведении комплексного капитального ремонта групповым методом. Такая организация ремонта получила в Ленинграде широкое распространение в 1970-х гг. Капитальный ремонт старых Жилых зданий таким методом открывает широкий простор для творческой деятельности современных архитекторов и строителем. Важно, чтобы проектные решения имели всестороннее научно-техническое обоснование.

Фасады жилых домов. Строительный устав указывал, что «частные дома в городах строятся по изданным для них Высочайше утвержденным фасадам. Выбор фасадов, сообразных изданным, оставляется на произвол каждого желающего строиться». Далее следовали такие указания: «Постройка по фасадам может быть производима в большей или меньшей величине., с уменьшением числа окон и размера их, наблюдая при том: 1) чтобы в каменных строениях окна были вышиной -не менее двух с четвертью аршин [1,6 м] и шириною одного аршина с четвертью [0,9 м], исключая мезонинов и антресолей, в коих окна могут быть ниже; 2) чтобы простенки между окон не были уже широты окна; 3) чтобы вышина от окон до кровли, включая карниз, была не менее одного аршина с четвертью [0,9 м]; 4) чтобы разделение и украшение окон и всего строения заимствовано было с одного из Высочайше утвержденных фасадов».

Эти правила распространялись на все жилищное строительство, но не всегда точно выполнялись, особенно, в столице. При реконструкции фасады получали формы и пропорции, найденные в процессе творческого поиска архитектора с учетом особенностей, присущих реконструируемому объекту. При возведении стен с целью последующего облегчения отделки фасада облицовочный ряд кирпичной кладки первого этажа часто выкладывали с руслами. В следующем году после возведения стен углубления обрабатывались профилированными тягами, а выступающие прямоугольники штукатурили. Для экономии раствора и облегчения штукатурного слоя в раствор добавляли древесный уголь (во многих случаях крупными кусками) или мелкий кирпичный щебень, чем создавалась ноздреватая поверхность рустов. Оформленный таким образом нижний этаж рассматривался как база украшавшихся легкими архитектурными деталями или пилястрами вышележащих этажей. Междуэтажные перекрытия часто выделялись на фасадах горизонтальными тягами.

Для домов, строившихся в середине века, характерно симметричное расположение окон, подчеркнутое оформление парадного подъезда, использование ордерных элементов в отдельных частях фасадов. В конце XIX в. на улицах многих городов, и в особенности Петербурга, появились фасады, архитектурное убранство которых отличалось формальным, механическим соединением различных стилей, неоправданным украшательством. Для архитектуры домов этого периода характерны различные-стили: эклектика, модерн, неоренессанс, «русский стиль» и др. Многие дома взяты под государственную охрану как памятники архитектуры рассматриваемого периода.

При подготовке рекомендаций о комплексном капитальном ремонте или сносе обветшавшего дома определение архитектурной ценности объекта не должно оказываться вне поля зрения технического эксперта. При экспертизе старых зданий, вы — "отняемой на современном уровне методом объективного диагностирования, изучают не только узкотехнические вопросы, касающиеся прочности тех или иных конструкций, как это понималось прежде. Задачи технического эксперта гораздо шире. Поэтому нельзя считать, что эта работа посильна одному ли-цу — инженеру или архитектору, она должна проводиться группой наиболее квалифицированных специалистов разного профиля.

Планировка квартир доходных домов. Размеры квартир и расположение комнат в доходных домах значительно отличаются от тех, которые строятся в настоящее время. Значительную долю составляют квартиры в четыре-шесть комнат. Разумеется, в них жили не семьи рабочих. Во второй половине века анфиладный прием планировки, при котором барские комнаты, кроме спален, были проходными, в доходных домах был изменен. В квартирах появились коридоры, а смежные комнаты, кроме дверей между ними, получили выход в общий коридор, соединявший барскую часть квартиры с хозяйственной. Сквозной проход через все комнаты обычно сохранялся, но каждая комната имела выход в коридор и потому могла быть изолированной (рис. 15).

В 1920-1930 гг. многокомнатные квартиры были Заселены коммунально, двери между смежными комнатами жильцы обычно обшивали, затем заклеивали обоями, и теперь этих дверей не видно, но они сохранились в хорошем состоянии и при капитальном ремонте их можно и нужно использовать.

С черной лестницы входили в кухню, при ней устраивали помещение для прислуги, а иногда и чулан для дров и предметов домашнего обихода. В последней четверти XIX в. в барских квартирах устраивали ванные комнаты и по две уборных в разных местах для хозяев и прислуги.

В доходных домах квартир площадью по 900 м2 практически не делали. Апартаменты такой и даже большей площади были в домах-особняках, а в обычных доходных домах площадь, квартиры 170 м2 уже приближалась к максимальной. В двороых флигелях и в окраинных, непрестижных районах, в домах, строившихся для людей со скромным достатком, площадь квартир составляла 30-50 м2. В таких квартирах ванных комнат не делали, вход в комнаты нередко устраивался через проходную кухню, из нее же был вход в уборную.





В дорогих домах наиболее комфортабельные квартиры устраивались во втором и третьем этаже, одну из таких квартир обычно занимал домовладелец. Богато отделывались интерьеры некоторых квартир: скульптура, художественной работы камины, панели и двери, облицованные дубом и другими ценными породами дерева, мраморные подоконники, дубовые оконные заполнения, а иногда и художественная роспись. На рис. 16 показана столовая в квартире такого дома.

В четвертых и пятых этажах отделка может быть простой, а в дворовых доходных флигелях еще проще. Планировка в этих домах очень индивидуальна, поэтому не может быть и шаблонного подхода к их ремонту.

Стоимость произведений прикладного искусства, являющихся частью отделки жилых домов, не учтена при переоценке основных фондов. Не учитывается она и по действующему «Положению об инвентаризации имуществ местных Советов», утвержденному Экономическим совещанием РСФСР от 21 мая 1927 г., но в то же время архитектурное оформление в отдельных случаях представляет большую историческую и художественную ценность.

Техническим экспертам нужно обращать особое внимание при капитальном ремонте зданий на необходимость сохранности художественного убранства интерьеров. К сожалению, в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта, в Правилах и нормах технической эксплуатации и других нормативных документах по этому вопросу нет указаний.

Метод объективного диагностирования, которым пользуются технические эксперты и проектировщики капитального ремонта, в принципе исключает возможность грубых упущений при техническом обследовании зданий. Если же ошибка произошла, значит выпало какое-то звено в системе обследования, т.е. нарушена сама система, а это должно быть обнаружено до завершения обследования, в крайнем случае в процессе проектирования, но всегда до начала производства капитального ремонта.

Обеспеченность населения жильем. В 1913 г. население Петербурга достигло 2125 тыс. человек. Жилищное строительство в 1915 г. было полностью прекращено и в 1917 г. в городе было зарегистрировано 17 млн. м2 жилой площади. Таким образом, на каждого жителя в среднем приходилось по о м2, но эти цифры не свидетельствуют об обеспеченности населения жильем. По данным выборочного обследования, проводившегося в 1900 г., 38 тыс. человек занимали площадь от 20 до 70 м2 на человека и 82 тыс. — по 2 м2, свыше 60 тыс. человек жили в подвалах.





В 1912 г. в городе насчитывалось 150 тыс. коечных и угловых жильцов. Такие квартиры были переполнены: спали на полу, под нарами, в проходах и коридорах. В углах жили: тысячи семейных рабочих, отгораживаясь от соседей занавесками. Семейные рабочие занимали полкомнаты (7%), уголт '(36%), койку (7%). Следовательно, половина рабочих семей не имела отдельной комнаты.

В то же время из-за непомерной дороговизны квартирной платы в городе пустовало значительное число квартир. По переписи 1900 г. их насчитывалось 11 376, а в 1910 г. — 5629. Городской управой эксплуатировались 22 ночлежных дома на 4952 места. Многие рабочие жили непосредственно при фабриках и заводах, где они работали.

Капитальный ремонт жилых домов. Многие из сохранившихся с прошлого столетия многоэтажных кирпичных домов подвергались реконструкции и капитальному ремонту еще в дореволюционное время. Дома надстраивали, несколько небольших зданий объединяли в одно большое, перестраивали торговые помещения в нижних этажах, домовладельцы уплотняли застройку путем встроен и возведения новых флигелей во дворах. Изучение характера ранее проведенных работ — одна из обязательных задач экспертизы. Жилые дома часто являлись объектами купли-продажи и, переходя от одного собственника к другому, подвергались реконструкции в интересах нового владельца.

В настоящее время причиной проведения капитального ремонта является техническая необходимость, которая возникает по истечении определенного срока эксплуатации. А прежде было не так: ремонты проводились не в определенные нормативные сроки, а в основном диктовались коммерческими или личными интересами хозяина. Разрешение на проведение капитального ремонта выдавалось Санкт-Петербургской городской управой, без ее разрешения могли производиться ремонтные работы по окраске фасадов, перестилке полов, исправлению перегородок, окон и дверей без изменения их размеров и рисунка, исправлению печей и дымовых труб. Наблюдение за тем, чтобы капитальный ремонт производился по соответствующим разрешениям, возлагалось на полицию.

Обязательное разрешение городской управы требовалось на проведение капитального ремонта, связанного с перекладкой и заменой балок, перестановкой печей на другое место, изменением положения дымовых труб и даже перекрытием крыш после пожаров. Проекты реконструкции с надстройками и изменением архитектурного оформления фасадов утверждались генерал-губернатором.

Со второй половины XIX в. широкий размах приобрели ремонтные работы, связанные с изменением размеров витрин. Во вновь строящихся домах заблаговременно предусматривались большие проемы в первом этаже, в старых перестраивали первый этаж. Расширять витрины можно было только путем удаления несущих простенков и передачи нагрузок, приходящихся на них, на другие. Такие реконструктивные работы проводились во многих старых домах. При этом в ряде случаев клинчатые криволинейные перемычки заменялись плоскими из стальных балок, пробивались дополнительные проемы в средних стенах, переставлялись печи, иногда углублялись подвалы и менялось расположение входных дверей. Все это наносило определенный ущерб прочности старого дома, поэтому при экспертизе этот вопрос требует тщательного изучения.

Ремонтно-строительные работы, как и строительство, велись подрядным, хозяйственным и смешанным способами. При подрядном способе практиковались две формы расчетов за выполненные работы: оптовая и задельная. При оптовом расчете оплата производилась по сумме, определенной сметным расчетом, в современном понимании — за объект в целом по его сметной стоимости. Строители считали этот способ расчетов неудобным и пользовались в основном задельной формой расчетов, при которой оплата устанавливалась за отдельный объем работ, а непредвиденные работы оплачивались по взаимному соглашению домовладельца и подрядчика.

В тех случаях, когда домовладелец считал себя достаточно компетентным в области капитального ремонта, он сам покупал материалы и нанимал рабочих, которыми руководил лично. Такой способ проведения ремонта назывался хозяйственным. В этом случае экономия от сметной стоимости присваивалась не подрядчиком, а оставалась у домовладельца. При смешанном способе производства работ сложные работы, в которых домовладелец не разбирался, он поручал подрядчикам, а простые выполнялись по его личному разумению.

Взаимоотношения между домовладельцем и подрядчиком обусловливались договором, контрактом или подпиской, в которых определялись условия вознаграждения, сроки окончания работ, способы платежей, неустойки, гарантии и пр. Домовладельцы ремонтные работы подразделяли на обыкновенные и капитальные. В строительной литературе того времени указывалось: «К капитальному ремонту относятся все работы, служащие для постепенного возобновления и улучшения строений, как то: перекрытие крыш, перемена стропил, балок, закладных рам, дверей и оконных переплетов, перекладка заново с основания печей, перестилка мостовых и вообще возобновление в существенных частях зданий и сооружений. К ремонту обыкновенному относятся все работы, починки и исправления, производство которых необходимо в зданиях и сооружениях ежегодно или периодически для поддержания их в надлежащем порядке и исправности». Таким образом, ремонт, который теперь называется текущим, прежде назывался обыкновенным, его содержание от этого не изменилось.

Разграничения ремонта на капитальный и обыкновенный не очень точны, но давали некоторую возможность распределить суммы, необходимые для этих разных видов ремонта. Расходы на обыкновенный ремонт, при котором сооружение только поддерживается, должны быть почерпнуты из оборотных средств, тогда как расходы на капитальный ремонт, при котором здание существенно изменяется или полностью возобновляется, должны производиться за счет отчислений от капитала, затраченного на возведение здания. Средняя стоимость обыкновенного ремонта каменного жилого дома в год определялась в размере 1% от стоимости здания.

По данным, опубликованным в 1903 г., стоимость кубической сажени строительного объема каменного жилого дома чистой отделки, крытого железом, составляла 75-90 руб., или около 9 руб. за 1 м3. При средней жилой площади 1000 м2 и строительном объеме около 11 тыс. м3 стоимость жилого дома определялась в 100 тыс. руб. Следовательно, расходы на техническую эксплуатацию и текущий ремонт составляли около 1 тыс. руб. в год, или 1 руб. с 1 м2 жилой площади.

По данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР [10], в настоящее время во избежание преждевременного износа жилых домов только на их текущий ремонт следует ежегодно затрачивать не менее 1 руб. 80 коп. на 1 м2 жилой площади (при квартирной плате 1 руб. 56 коп. за 1 м2 в год). Восстановительная стоимость четырехэтажного кирпичного дома жилой площадью 1000 м2 в ценах, действующих на 1982 г., составляет около 200 тыс. руб... Это примерно в

2 раза выше, чем в 1903 г. Затраты на текущий ремонт возросли более чем в 2 раза, но теперь они не компенсируются квартирной платой, а прежде составляли лишь небольшую часть платы.

Для технической экспертизы зданий и решения сложных вопросов, связанных с капитальным ремонтом и перестройкой своих домов, домовладельцы приглашали опытных инженеров. При необходимости деятельность инженеров не ограничивалась экспертным заключением, они сами составляли проекты, согласовывали их с соответствующими инстанциями и осуществляли, в современном понимании, авторский надзор. Методики технической экспертизы не было, поэтому объем этих работ каждым экспертом определялся по своему усмотрению. Оплата труда устанавливалась по договоренности с домовладельцем.

Похожие статьи:
Внеплановая экспертиза по ограниченному кругу вопросов и дополнительное техническое обследование в домах

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Статьи по теме:

• Внеплановая экспертиза по ограниченному кругу вопросов и дополнительное техническое обследование в домах
• Экспертиза проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых домов
• Строительно-техническая экспертиза в судебной практике СССР
• Технико-экономические основы комплексного метода восстановления надежности старых домов
• Обоснование необходимости капитального ремонта старого жилищного фонда Ленинграда

Главная → Справочник → Статьи → Блог → Форум