Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Техническая экспертиза зданий

Диагностический цикл и его основные операции


Диагностический цикл и его основные операции

Диагностический цикл — это выполняемый в нормируемый промежуток времени Производственный процесс, результатом которого является отчетная документация, содержащая исчерпывающую информацию о фактическом физическом и моральном износе эксплуатируемых зданий.

Диагностический цикл состоит из шести основных производственных операций:
1) технической экспертизы (сплошное техническое обследование) зданий на предмет определения физического и морального износа для составления перспективных планов ремонта, реконструкции и модернизации;
2) разработки и утверждения предпроектных предложений, составления технико-экономического обоснования ремонта и строительного паспорта;
3) топографической съемки территории;
4) детальных обмеров зданйй, составления в масштабе 1: 100 планов подземных и надземных этажей, чердаков, фасадов и разрезов с определением точного положения несущих конструкций и архитектурных деталей, подлежащих реставрации;
5) определения технического состояния инженерного оборудования здания;
6) детального технического обследования здания на основании выданных заданий (архитектурно-планировочного и задания на проектирование) с определением прочности и пригодности строительных конструкций, выполнением геологических изысканий и составлением отчета о специальных инженерных изысканиях, в котором должны быть проанализированы и использованы результаты первых пяти операций.

Целью первой операции является подготовка информационной базы для обоснованного планирования капитального ремонта жилищного фонда в масштабах эксплуатационной организации административного района города. Выполняемые при этом исследования проводятся по соответствующим программам один раз в 10 лет. Особенность заключается в том, что они осуществляются в отрыве от остальных операций и вне зависимости от проектирования капитального ремонта домов. Эта операция должна выполняться только силами проектной организации, располагающей квалифицированными специалистами, необходимой методической и инструментальной базой.

Все остальные операции диагностического цикла являются комплексом предпроектных работ и исследований, выполняемых для разработки проектно-сметной документации на ремонт, реконструкцию или модернизацию зданий.

На первой операции диагностического цикла определяются структура жилищного фонда по группам и инфраструктура по категориям. Правила группировки жилищного фонда по показателям, установленным в конце 1960-х гг. в Ленинграде, сохраняются на 1980-е гг. Этими правилами установлено, что жилые дома, сохраняемые на перспективу, в зависимости от их категорий физического второй формы и морального износа относят к I, II, III и VI группам. Дома, которые по тем или иным причинам в дальнейшем целесообразно использовать по нежилому назначению, относят к IV группе, а здания, рекомендуемые экспертизой к сносу, включают в состав V группы. Старые дома, в которых произведен комплексный капитальный ремонт с полной модернизацией квартир, приравнивают к новому жилищному фонду и относят к VII группе.

При определении, к какой из перечисленных групп относится дом, принимаются во внимание не только физический и моральный износ, устанавливаемый в результате обследования, но и планировочная зона, в которой находится здание, а также его историко-архитектурная ценность.

Старые жилые дома Ленинграда на начало 1980-х гг. расположены в различных планировочных зонах:
- промышленной, в которой существуют и в перспективе сосредоточиваются промышленные, энергетические и вспомогательные предприятия, где размещение жилья недопустимо;
- селитебной, в которой исторически сложились жилые районы, учреждения обслуживания и общественные здания;
- санитарно-защитной, отделяющей селитебную зону от промышленной. Ширину санитарно-защитной зоны определяют степенью вредности, возникшей в промышленной зоне. Классификация производств по вредности устанавливается санитарными нормами;
- коммунально-складской — для размещения баз и складов, гаражей, трамвайных депо, троллейбусных и автобусных парков и т. п. Здесь же можно размещать склады и производственные базы ремонтно-строительных организаций жилищной системы и приспосабливать для этих целей старые жилые дома;
- внешнего транспорта — воздушного, водного, железнодорожного и автомобильного; пригородной и зеленой.

Границы планировочных зон не всегда четкие и ясные. Поэтому в отдельных случаях возможность комплексного капитального ремонта в целях сохранения жилья согласовывается с Главным архитектурно-планировочным управлением и Государственной санитарной инспекцией.

Следует иметь в виду, что предприятия и отдельные производства, вредные в санитарном и опасные в пожарном отношении, постепенно выводятся из Ленинграда, особенно из центральных районов, или изменяется их профиль. Кроме того, в результате создания крупных производственных объединений некоторые мелкие предприятия, цехи и производственные участки, размещенные в различных районах города, закрываются или перемещаются на территорию базовых предприятий.

Кроме названных зон в черте города имеются охранные зоны памятников культуры, архитектуры и истории и зоны регулирования застройки. В охранной зоне Ленинграда новая застройка запрещена. Все архитектурно-планировочные мероприятия, в том числе комплексный капитальный ремонт и реконструкция старого жилищного фонда, а также работы по благоустройству территорий проводятся по согласованию с Государственной инспекцией по охране памятников. В зонах регулирования допускается новое строительство при ограничении этажности и плотности застройки, запрещается размещение промышленных предприятий и других сооружений, загрязняющих воздушный бассейн. Все архитектурно-планировочные мероприятия в этих зонах также согласовываются с Госинспекцией по охране памятников.

Таким образом, эксперт, ознакомившись с информацией о зоне, в которой расположен объект, вправе работать над ним в установленной технологической последовательности.

Первая операция. Сплошное техническое обследование. Выполняется для того, чтобы определить основные реконструктивные мероприятия на перспективу. В этих целях в кварталах сложившейся застройки следует одновременно проводить такое же обследование нежилых зданий, в которых размещаются школы и другие учебные заведения, детские дошкольные учреждения, зрелищные предприятия, лечебные учреждения и т. п. Это необходимо для того, чтобы не допускать узковедомственной разобщенности в планировании, проектировании и производстве капитального ремонта в одном жилом квартале.

В тех случаях, когда ремонтные работы в расположенных близко между собой жилых и нежилых зданиях координируются, можно добиться большего градостроительного эффекта:
- создать при реконструкции и комплексном капитальном ремонте гармоничную архитектурную композицию из жилых и нежилых зданий, образующих единое в художественном отношении неразделимое целое;
- найти оптимальные проектные решения для зданий нежилого назначения, с тем чтобы их вместимость соответствовала количеству населения в близко расположенных жилых домах, обосновать расчет количества и площади помещений для культурно-бытового обслуживания населения в первых этажах; единое проектное решение по благоустройству территории;
- более эффективно организовать энергоснабжение за счет реконструкции объектов энергоснабжения по единому проекту, учитывающему интересы всех энергопотребителей;
- лучше организовать ремонтно-строительные работы за счет концентрации ресурсов подрядных организаций на меньшем числе стройплощадок, что способствует сокращению трудовых затрат, материалов и эффективности использования механизмов;
- усилить авторский и технический надзор, направленный на повышение качества ремонта.

Этапы выполнения работ, входящих в состав первой операции диагностического цикла, предусматривают следующие мероприятия.

1. Подготовка документации для проведения обследования. Она включает: адресные списки зданий; карты расположения скважин, характеризующие геологические и гидрогеологические условия застроенной территории; показатели о периоде постройки и проведении последнего комплексного капитального ремонта или реконструкции домов; количестве этажей, объема строения; количестве квартир, жилой и нежилой площади; фотографии фасадов и смежных с ними строений, примыкающих к домам, подлежащим обследованию; списки зданий, находящихся под государственной охраной как памятники истории или культуры; списки жилых домов, находящихся вне селитебной территории; сведения о вместимости (мощности, пропускной способности) нежилых зданий и нежилых помещений, встроенных в жилые дома.

2. Определение морального износа. При наличии инвентаризационных и генеральных планов эта работа может выполняться камерально, путем изучения чертежей и соответствующей регистрации результатов изучения. Например, в доме — 40 квартир, в пяти из них кухни не имеют естественного освещения, в 12 нет ванных комнат, в трех квартирах над комнатами расположены кухни и т. д. Моральный износ относится к инфраструктуре жилищного фонда и оказывает определенное влияние на очередность постановки домов на ремонт. В тех случаях, когда надо выбрать на комплексный ремонт из двух находящихся в одинаковом техническом состоянии домов, предпочтение должно отдаваться дому с более значительным моральным износом.

3. Определение технического состояния подземной и надземной частей зданий. На этом этапе непосредственно на объекте сопоставляется фактическое состояние открытых и скрытых строительных конструкций и оборудования здания с нормативными требованиями к ним. Все обнаруженные повреждения привязываются к месту на инвентаризационных планах и специально составляемых для этого в процессе обследования схемах. Планы и схемы, на которых зафиксированы повреждения, при необходимости дополняются фотографией. Точность выполняемых измерений и наименование контрольно-измерительной аппаратуры, рекомендуемой при сплошном обследовании, содержится в методических указаниях, уточняемых и дополняемых перед началом 'каждого очередного обследования. Записи о результатах обследования выполняются на стереотипных бланках. В последующем заполненные бланки входят в состав отчетной документации.

4. Оформление отчетной документации. Отчетная документация о сплошном обследовании составляется для жилищно-эксплуатационных организаций (трестов жилищного хозяйства, жилищно-эксплуатационных контор), районных жилищных управлений, Жилищного управления Исполкома Ленсовета и владельцев нежилых зданий по принадлежности. Объем и содержание отчетной документации зависят от того, кому она предназначена. Отчет по городу в целом представляется Жилищному управлению Исполкома Ленсовета, по административному району — соответствующему райжилуправлению и т. д.

Содержание отчетной документации:
- по отдельно стоящему строению составляется техническое заключение (на стереотипных бланках) с приложением к нему чертежей, на которых привязаны к месту обнаруженные повреждения;
- по жилищно-эксплуатационной организации — сборник технических заключений, состоящий из документации, составленной на каждое строение, и генерального плана территории, на которой расположены обследованные дома. Генеральный план составляется в М 1: 500, дополняется статистическими данными, характеризующими всю застройку, и пояснительной запиской;
- по административному району — графическая часть отчетной документации, которая состоит из сборника документации, составленного для каждой эксплуатационной организации, и дополняется генпланом района. Пояснительная записка составляется на основе системного анализа предшествующих записок и дополняется соответствующими выводами и предложениями;
- по городу в целом — общая техническая и социально-экономическая оценка всего жилищного фонда города, включая информацию о каждом доме, указывает на его особенности в различных районах и содержит определенные выводы об объемах и характере необходимого капитального ремонта.

Информация, полученная в результате выполнения первой операции диагностического цикла, используется службой технической эксплуатации для решения оперативных вопросов в текущей работе, а проектной организацией — как исходные данные для выполнения специальных инженерных изысканий.

Вторая операция. Предпроектные проработки, составление технико-экономического обоснования ремонта и строительного паспорта. Капитальный ремонт домов старой постройки может выполняться: с частичной разборкой, разборкой мансарды, возведением вместо мансарды нового полноценного этажа, надстройкой, пристройкой, встройкой, изменением места расположения встроенного проезда, изменением назначения первого этажа и расширением нежилых помещений, новым размещением лестничных клеток и входов, изменением архитектурного оформления фасадов, постройкой на дворовых территориях новых сооружений и элементов благоустройства и т. п.

На первой операции устанавливается необходимость ремонта. Каким должно быть объемно-планировочное решение после ремонта, определяется в процессе предпроектных проработок, другими словами, после поиска оптимального проектного решения, достигаемого при рассмотрении сравнительных вариантов с технико-экономическими расчетами. Однако как бы тщательно не был обоснован проектной организацией оптимальный вариант принципиального объемно-планировочного решения, до разработки по нему проекта требуется согласование с органами, регулирующими застройку города, и государственным надзором: санитарным, охраны памятников и др.

Срок выполнения работы на второй операции диагностического цикла регламентируется пятилетним планом капитального ремонта.

Исходным материалом для подготовки оптимального принципиального объемно-планировочного решения служат генеральные планы в М 1: 500, выполненные в процессе первой операции, инвентаризационные планы подлежащих ремонту домов и масштабные фотографии фасадов.

В том случае, когда здания расположены рядом и инвентаризационные планы в плоскости первых и вторых этажей можно склеить между собой, получается как бы план одного большого дома. На такой подоснове лучше видны недостатки существующей планировки и проще вести работу по подготовке вариантов нового проектного решения по изменению генплана и планировки этажей. Текстовая часть технического заключения, составленная на предыдущей операции, ориентирует на обоснованное конструктивное решение, а фотофиксация фасадов облегчает их решение.

Варианты архитектурно-строительных проработок дополняются предпроектными предложениями по инженерному обеспечению, содержащими подсчет энергоресурсов, отвечающих новому планировочному решению, и соображения о реально возможных источниках энергоснабжения.

Результаты предпроектных проработок докладываются непосредственно на объекте будущего ремонта комиссии, в которую входят представители районного и городского жилищных управлений, и руководству Ленжилпроекта.

Документация, представляемая комиссии:
1. Генплан и инвентаризационный план с нанесением результатов дефектоскопии.
2. Схематический план проектного решения I и II этажей.
3. Развертка фасада или аксонометрическая схема.
4. Расчет энергоресурсов.
5. Технико-экономические показатели на каждый из вариантов по форме.
6. Схема очередности работ, предложения по проекту организации ремонта.



Рис. 1. Генплан квартала, в котором дом № 9 подлежит комплексному капитальному ремонту
а — до ремонта; б — предпроектная проработка




Рис. 2. Схема генплана трех жилых домов


На основании одобренного варианта схема генплана представляется отраслевым управлениям Исполкома Ленсовета и последние подтверждают свое согласие выдачей архитектурно-планировочного задания и технических условий на проектирование энергоснабжения, сброс сточных вод и т. п.

Технические условия на проектирование оформляются в виде строительного паспорта объекта капитального ремонта и служат основанием для составления задания на проектирование и проведение последующих инженерных изысканий.

Среди банковских работников и эксплуатационников иногда вызывают возражения рекомендации экспертизы о выполнении предпроектных проработок, особенно в тех случаях, когда заказчик хочет ремонтировать дом в существующих габаритах. Пренебречь такими рекомендациями чрезвычайно просто, не заказывать этой работы, не платить за нее, сберечь средства. На примере, показанном на рис. 2, рассмотрим, целесообразна ли такая экономия.

В срочном капитальном ремонте нуждается дом № 6, техническая возможность его ремонта изолированно от соседних строений имеется: здание слева отремонтировано прежде, а дом № 8 справа в ближайшие годы в капитальном ремонте не нуждается. Тем не менее в предпроектных проработках экспертиза рекомендует рассмотреть вопрос разборки правого однопролетного флигеля, объединения дворов домов № 6 и 8, Организации проезда в объединенный двор через дом № 8 и застройку проезда в доме № 6.

В результате графических проработок в названных направлениях и сопутствующих им, связанных с изучением организации ремонтно-строительных работ, архитектурного оформления данной части квартала, возможно, что будет установлена целесообразность составления проекта на оба дома вместе, с разбивкой работ на очереди и даже приближение срока ремонта дома № 8 на несколько лет.

Однако не исключено, что после изучения нескольких вариантов возможных проектных решений все же будет установлена целесообразность ремонта дома № 6 так, как предлагал заказчик — в существующих габаритах. Но в этом случае целесообразность будет обоснована. Поэтому, как правило, пред-проектные проработки на старый дом, нуждающийся в комплексном капитальном ремонте, необходимы всегда, их минимальный объем — подсчет энергонагрузок.

Все сказанное о старом дореволюционном здании нельзя механически распространять на дом современной постройки, даже если он требует комплексного капитального ремонта. Что касается старого дома, то только после предпроектных проработок и согласования их со всеми заинтересованными организациями может быть подготовлено задание на проектирование. Например, в рассмотренном случае, если ремонт дома № б будет осуществляться в существующих габаритах, то его электроснабжение возможно станет связано с реконструкцией какой-либо трансформаторной подстанции или прокладкой внешних сетей телефонной канализации или другим видом работ, финансируемым за счет ассигнований на капитальное строительство. Это должно быть указано в задании и своевременно учтено соответствующим планом строительства, сопутствующего капитальному ремонту.

В рассмотренном примере действия технической экспертизы тесно переплетаются с проектированием. Но отрывать их от экспертизы, как иногда бывает на практике, нежелательно, так как все эти действия относятся к комплексу предпроектных работ и исследований. Проектирование можно начинать только тогда, когда готов строительный паспорт и завершены все виды предпроектных работ. При спорности авторства замысла этот вопрос можно решить путем привлечения будущего автора проекта к проработкам, выполняемым в процессе технической экспертизы.

Третья операция. Специальные геодезические и инженерно-геологические работы. Топографическая съемка нужна для составления обмерных чертежей проекта благоустройства прилегающей к дому территории и проекта подземных инженерных сетей. Границы съемки определяются техническими условиями для проектирования инженерных сетей, выдаваемыми отраслевыми управлениями городского хозяйства. Съемка в границах домового участка в Ленинграде ведется Ленжилпроектом (рис. 21)", а на городских проездах за красными линиями домовладений — специализированной организацией — Трестом геодезических работ и инженерных изысканий (ГРИН).

Проведению общестроительных обмеров должна предшествовать угломерная съемка застроенной территории и вычерченный в масштабе 1: 100 контур ремонтируемого здания с указанием абсолютных отметок пола подвала, приямков и входов в подвал, входных площадок в лестничные клетки, вестибюлей, тротуара, отместки и обреза цоколя.

Одновременно с этой съемкой геодезическим инструментом определяют размер искривления стен здания в вертикальной и горизонтальной плоскостях и составляют чертежи, на которых показывают выявленные отклонения в сравнении с допускаемыми. При этом исходят из того, что предел допускаемого отклонения поверхностей и углов кладки от вертикали на один этаж равен 10 мм., на все здание — 30 мм, а отклонение рядов кладки от горизонтали на 10 м длины — 20 мм. Измерения производят на оштукатуренной вертикальной поверхности и практически вместо рядов кладки проверяют горизонтальность тяг на фасаде и горизонтальность перемычек над окнами первого этажа, а также вертикальность углов здания, поэтому фиксируемые отклонения не очень точны и в показателях физического износа второй формы не являются определяющими, а имеют лишь вспомогательное значение.

Кроме измерений на фасадах, внутри здания нивелиром проверяют горизонтальность оштукатуренных потолков. При обычных для жилых помещений пролетах прогибы их не должны превышать 3 см, когда устанавливают более значительный прогиб, то размер указывают на инвентаризационном плане.

Инженерно-геологические работы в установленном программой объеме совмещаются с освидетельствованием подземной части здания, определением глубины заложения и конструктивной высоты фундамента, а также типа основания под фундаментом.

Четвертая операция. Измерение кирпичных стен. По результатам измерений на геодезической подоснове в М 1: 100 составляются планы всех этажей, подвала и чердака, продольные и поперечные разрезы, а также разрезы по всем лестничным клеткам.

Измерения здания могут выполняться с деталировкой конструкций, полной или частичной, и без деталировки. При полной деталировке конструкций производятся измерения, позволяющие воспроизвести рабочие чертежи, по которым строилось здание и в процессе эксплуатации выполнялись реконструктивные работы. На составленные по результатам измерений чертежи наносят обнаруженные при обследовании повреждения. В обычных жилых домах, назначенных на комплексный капитальный ремонт, измерения с полной деталировкой конструкций на четвертой операции диагностического цикла, как правило, не делаются.



Рис. 3. Топографическая съемка дворового участка


При частичной деталировке конструкций выполняют измерения, необходимые для нанесения на чертежи точного расположения стен и лестниц. На чертежах указывают отклонения от проектных размеров, которые произошли в результате строительного брака или вследствие деформаций. При обмерах всюду, где доступно, надо показывать на чертежах строительные конструкции и материалы, следы искаженных и заштукатуренных деталей. Например, отбит участок штукатурки с гладкого фасада и видно, что поверхность стены не гладкая, а рустованная, или при проведении обмеров снята какая-либо архитектурная деталь и можно измерить стальной кронштейн, закрытый ею. Очень важно надписями на полях подчеркивать размер искривлений кирпичных стен, хотя бы небольшие и Незаметные из-за малого масштаба чертежей.

При обмерах иногда можно видеть переделки проемов, выполненные в период эксплуатации дома. На инвентаризационных планах их не показывают, но в этом состоит одно из отличий обмеров, выполняемых на четвертой операции диагностического цикла, от обмеров при технической инвентаризации. При вычерчивании планов этажей по результатам измерений часто фиксируется разная толщина стен в пределах одного этажа, причину изучает эксперт, но при составлении планов надо это показать не только цифрами на чертеже, но и соответствующей надписью.

Большое значение для распознавания объема дефектов имеет точная привязка опор балок, особенно на среднюю продольную стену. При сплошной замене перекрытий в средней стене с двух сторон на опорах балок после разборки перекрытий вместо гнезд размером около 25 X 30 см в кладке стены образуются большие каверны. Эксперт должен оценивать не только ту стену, которую видит при обследовании заселенного дома, он должен представить, какой она будет после разборки перекрытий. Только внимательное рассмотрение продольного разреза, на который нанесены проемы в средней стене, опоры балок, вертикальные и наклонные дымоходы, иногда позволяет дать ответ на вопрос, выдержит ли стена механические роздействия, связанные с капитальным ремонтом, или ее нельзя оставлять на второй срок службы, а нужно заменить новой.

Расположение дымовых и вентиляционных каналов показывают не только на планах этажей, но и на развертках стен. Их «привязывают» к отверстиям в трубах на крыше, сохранившимся печам, вьюшечным и вентиляционным отверстиям в стенах. Проемы и ниши измеряются изнутри с привязкой к полу, потолку и внутренним кирпичным стенам, кроме того в четвертях измеряются коробки. На столярные изделия, пригодные к повторному использованию, составляется спецификация, при этом отдельно указываются оконные проемы, у которых мраморные подоконники, а также окна и двери из ценных пород ценными скобяными деталями (медные и обтянутые медью).

Если в комнатах сохранились печи, облицованные терракотовыми, белыми или покрытыми цветной глазурью изразцами, в топливник вставлены медные дверцы и вся поверхность печей — без повреждений, то такие печи на планах этажей привязываются к месту. С такой же тщательностью в процессе измерений производят освидетельствование и привязку к месту каминов. Чертежи обязательно дополняются фотографией.

Измерения с частичной деталировкой конструкций являются основным видом работ на данном этапе диагностического цикла. Объем деталировки конструкций устанавливается техническим экспертом, ответственным за объект.

Когда по заданию на проектирование предусматривается сплошная замена перекрытий, а также разборка какой-либо части строения, то обмеры перегородок и намечаемой к разборке части здания не выполняются.

В тех случаях, когда изучаемый дом в процессе ремонта предполагается надстроить или над ним реконструировать мансарду, а в домах, примыкающих к ремонтируемому, никаких строительных работ не намечается или проектируемый дом ниже (выше) соседних, необходимо делать измерения для вычерчивания в масштабе разрезов соседних строений.

Изучение чертежей кирпичных стен, составленных по результатам измерений, облегчает распознавание повреждений и дефектов каменных конструкций.

Состав работ, выполняемых в процессе первой — третьей операций диагностического цикла, определен лишь в 1970-х гг., прежде в технической литературе о нем не упоминалось й достаточного практического опыта в этом направлении не было.

Пятая операция. Обследование технического состояния инженерного оборудования здания и подготовка рекомендаций о его консервации на время капитального ремонта или замене.

Все перечисленные операции диагностического цикла, кроме данной, выполняются в указанной последовательности. Что касается обследования инженерного оборудования, то эта работа частично выполняется при подготовке строительного паспорта, а некоторые вопросы решаются на последнем этапе диагностического цикла. Составляемые при этом схемы и пояснения к ним приобщаются к тексту и занимают предпоследнее место в отчетной документации.

На схемах показывают места размещения лифтов, тепло-центров, водомеров, транзитных инженерных сетей, газопроводов, распределительных шкафов, креплений трамвайных и троллейбусных сетей и указывают их техническую характеристику, год монтажа. Чертежи дополняются описанием обнаруженных повреждений и рекомендациями экспертизы по инженерному обеспечению перестраиваемого здания.

Шестая операция. Сбор и обобщение материалов предыдущих операций и дополнение всем необходимым для разработки проекта. Приступать к этой работе допускается только после составления экспертом программы работ. В результате этой операции составляется отчет в 5 экземплярах о проведении специальных инженерных изысканий: первый экземпляр- заказчику проекта, второй — организации, экспортирующей проект, третий — подрядной ремонтно-строительной организации, четвертый — главному инженеру проекта, последний — для архива института. Эти материалы являются технико-экономическим обоснованием капитального ремонта и исчерпывающими справочно-информационными данными для проектирования и производства комплексного капитального ремонта или реконструкции старого дома.

При групповом ремонте строительный паспорт может быть один на всю группу домов, а отчет составляется на каждый дом в отдельности.

Неразрушающие способы контроля строительных конструкций в диагностическом процессе. При определении размеров и значимости повреждений строительных конструкций начиная с 1960-х гг. в ленинградской практике все шире внедряются неразрушающие способы обследования строительных конструкций старых жилых домов с помощью новой техники.

Прежде арсенал средств технических экспертов, занимавшихся обследованием зданий, умещался в портативном ящике типа обычного портфеля, который инженер, выходя на объект, носил в руках [50]. Сопровождавший эксперта рабочий имел при себе ящик с комплектом плотницкого инструмента для вскрытий полов и механического зондирования конструкций. При выполнении топографо-геодезических, обмерных и инженерно-геологических работ, проводившихся под руководством технических экспертов, в объеме, необходимом для обоснования рекомендаций экспертизы, использовались те же технические средства, которые применялись при выполнении аналогичных работ, связанных с проектированием строительства.

Изыскания для проектирования комплексного капитального ремонта и реконструкции зданий дореволюционной постройки намного сложнее тех, что проводятся при проектировании строительства. В 1964-1966 гг. Академией коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова была проведена научно-исследовательская работа по теме «Инструментальные методы и аппаратура для обследования зданий». Вслед за этим вышли указания по обследованию эксплуатируемых зданий [28], Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР было организовано производство диагностической аппаратуры и неразрушающие способы обследования строительных конструкций заняли существенное место в операциях диагностического цикла.

Самым сложным при технической экспертизе старых зданий является определение несущей способности, устойчивости и прочности кирпичных стен жилых домов, в которых необходима сплошная замена балочных перекрытий. В процессе ремонта средствами современной техники стены подвергаются механическим воздействиям как при демонтаже старых перекрытий, так и при монтаже новых. Происходит перераспределение нагрузок. Все это надо уметь предвидеть, когда квартиры еще заселены.

Доступны в этих условиях только измерения числа дымоходов путем опускания шара с крыши (при этом забитые мусором каналы не выявляются), определение точных размеров перегруженных простенков, горизонтальности перемычек, вертикальности оштукатуренных поверхностей, расстояний между стенами, возможна привязка вьюшечных и вентиляционных отверстий. Практически больше ничего нельзя выявить, а этого явно недостаточно.

В конце 1960-х гг. появилась возможность применения ультразвукового дефектоскопа для определения прочности кирпичных стен. Ультразвуковая дефектоскопия старых кирпичных стен основана на измерениях скорости распространения в них ультразвука. Чем прочнее кирпичная кладка стены, тем выше в ней скорость распространения ультразвука. Например, при скорости ультразвукового импульса 200 м/с прочность кирпичной кладки принимается 0,4 МПа; при скорости 400 м/с — 0,66, а при 800 м/с — уже 1,28 МПа.

Для измерений используется ультразвуковой генератор, создающий ультразвуковые колебания, и система приспособлений для преобразования звуковых колебаний в механические, а затем- в электрические. Для измерения числа микросекунд применяется электронно-лучевая трубка.

Масштабы использования неразрушающих способов контроля кирпичной кладки стен возросли в конце 1970-х гг. после использования для этой цели инфракрасного излучения. Инфракрасная интроскопия старых кирпичных стен основана на проникании в них инфракрасных лучей. Инфракрасное излучение подчиняется тем же законам геометрической оптики, что и видимое. Инфракрасные изображения можно формировать обычными оптическими средствами. Для этой цели служат тепловизоры — электронно-оптические приборы, позволяющие преобразовывать инфракрасные изображения в видимые. Трещины, каверны, дымоходы, границы сырых участков стен определяются по разнице температуры между ними и прочной кирпичной кладкой.

Практика технического обследования старых зданий показывает, что имеющиеся в настоящее время контрольно-измерительные приборы не всемогущи, но с их помощью можно в значительной степени дополнить, углубить и облегчить традиционные способы выявления повреждений в строительных конструкциях. Когда следует решить, надо ли ремонтировать или реконструировать старый дом, то эксперт должен знать и уметь доказать, будет ли такой процесс полезным, т.е. можно ли дом, строившийся в другую социальную эпоху, в результате ремонта или реконструкции сделать удобным для нашего современника и будущих поколений, имеется ли возможность путем замены изношенных конструкций восстановить его прочность и будет ли он красивым. Кроме того, надо знать, насколько задуманное экономически оправданно. Только техническое обследование методом объективного диагностирования, при котором используются многочисленные технические средства, в том числе и неразрушающие способы контроля, позволяет обосновать правильный вывод технического эксперта.

В связи с тем, что отчетные данные в объеме полного диагностического цикла практически должны подтверждать экономическую эффективность комплексного капитального ремонта, следует подчеркнуть, что метод объективного диагностирования исключает возможность примитивного рассмотрения экономической эффективности по принципу «дешевле» или «дороже».

Основным повреждением несущих конструкций старого дома обычно являются сгнившие деревянные балки перекрытий. Чаще всего некоторые из них какое-то время еще могут нести нагрузку, и сегодня дешевле положить вместо старых бревен новые или к старым бревнам прибить новые доски, уложить их концы на кирпичные стены и тем ограничить ремонт несущих конструкций. Можно ли такие рекомендации признать экономически эффективными? В отдельных случаях можно, например, когда по градостроительным соображениям дом подлежит в перспективе к сносу или его реконструкция по каким-либо причинам не может быть осуществлена раньше чем через 5-10 лет. А если нормативный срок службы здания, расположенного на селитебной территории, истек или на исходе и технически возможно продлить службу его на дополнительный нормативный срок, то, как правило, только полная модернизация здания с обновлением всех устаревших конструкций и полной перепланировкой и созданием квартир для односемейного заселения будет экономически эффективна, это обосновывается и диагностическими данными.

Методика сравнения расчетов экономической эффективности тех или иных вариантов ремонта или реконструкции довольно сложна. Дело в том, что эксперты должны проанализировать много различных процессов, не измеряемых в денежном выражении, прежде чем обосновать экономическую эффективность.

Несложно подсчитать ориентировочную стоимость комплексного капитального ремонта старого дома. На титульном листе каждой сметы, составленной в периоде, предшествующем расчетному, указаны сметная стоимость объекта, площадь жилая и общая и цена 1 м2 площади. Путем статистической обработки таких смет, разумеется, раздельно по старому и новому фондам, можно получить усредненную стоимость ремонта 1 м2 площади.

Под статистической обработкой смет понимается определение поправочных коэффициентов, зависящих от объема заменяемых конструкций. В результате такой обработки смет находят усредненную стоимость ремонта 1 м2 площади при 100 %-ной замене перекрытий и меньше, с заменой кирпичной кладки до 25% и меньше. При наличии таких статистических данных и материалов технического обследования, не составляя ни проекта, ни сметы, можно сказать, каковы будут затраты на предполагаемый ремонт и укладываются ли они в допускаемые нормы. Но если укладываются, то это еще не значит, что экономически оправданны.

Если после ремонта сохраняется двор-колодец и соседние корпуса по-прежнему будут препятствовать проникновению света в отремонтированные квартиры, или строителям нельзя будет организовать ремонт индустриальным методом из-за невозможности подвести механизмы для ремонта, или уровень эксплуатационных затрат, определенных на расчетное время службы отремонтированного здания, вызовет удорожание на содержание специальной котельной и т. п., то приемлемая стоимость ремонта не будет характеризовать его экономическую эффективность. В отдельных случаях реализация программы ремонта связана с новым строительством объектов инженерного обеспечения или других, что также необходимо принимать во внимание при определении экономической эффективности.

Совершенно не поддаются стоимостной оценке, но учитываются при определении экономической эффективности капитального ремонта удобства (неудобства) от места расположения здания: вблизи станции метро или места приложения труда, окна обращены на напряженную транспортную магистраль и т. д.

Документация, необходимая для обоснования предложений экспертизы о сносе старого жилого дома. Предложения экспертизы о сносе старого жилого дома, как и любые другие рекомендации, должны состоять из текстовой и графической части. В документации представляется обоснование нецелесообразности капитального ремонта, для чего необходимы ответы на определенные вопросы. Перечень вопросов с привязкой к местным условиям экспертизой может быть уменьшен или увеличен. Основное содержание этих вопросов указано в табл. 8.

При определении объема или площади поврежденных конструкций учитывают только первую и вторую категорию повреждений [6], а также объем и площадь конструкций, в которых прогнозируются повреждения, так как они сопутствуют производству капитального ремонта.

К первой категории относят повреждения аварийного характера, вызванные стихийными явлениями, истечением нормативного срока службы конструкции, а также нарушением правил технической эксплуатации; к повреждениям второй категории- разрушения несущих конструкций, вызванные механическими повреждениями, не создающими аварийной ситуации; к третьей категории повреждений — разрушения второстепенных элементов (отпадание штукатурки, отдельных плиток облицовки и др.). устраняемые, как правило, при текущем ремонте.

К таблице обязательно прилагаются развертки стен, составленные на основе инвентаризационных планов или обмеров кирпичных стен, на которых показываются дымовые каналы в каждом помещении и вентиляционные, если они имеются. Кроме того, указывается стадия повреждения каждого простенка. Чертежи желательно дополнять фотографиями. Поврежденные участки перекрытий на инвентаризационных планах штрихуются. Если названные чертежи и фотографии имеются в составе технического заключения, составленного по результатам обследования, то к таблице прилагается заключение.

Отчетная документация по результатам технической экспертизы с текстовой и графической частью и предложением о сносе дома подлежит утверждению инстанцией, правомочной давать указание о списании с баланса основных средств.

Все сказанное относится к жилым домам, не находящимся под государственной охраной. Снос, перемещение, изменение недвижимых памятников истории и культуры у нас в стране запрещен. Разрешение на снос жилого дома в Ленинграде, состоящего на учете как памятник, в исключительных случаях может быть выдано только Советом Министров СССР, если здание отнесено к памятникам общесоюзного значения, и Советом Министров РСФСР, если здание отнесено к памятникам республиканского или местного значения.



Похожие статьи:
Внеплановая экспертиза по ограниченному кругу вопросов и дополнительное техническое обследование в домах

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Техническая экспертиза зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум