Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Техническая экспертиза зданий

Информационная база перспективного планирования


Информационная база перспективного планирования

В результате сплошного технического обследования сформирована широкая информация о состоянии старого жилищного фонда. Она составила информационную базу для совершенствования системы планирования капитального ремонта жилищного фонда.

Прежде основными источниками информационного обеспечения планирования служили только данные технической инвентаризации, отражаемые в технических паспортах домовладений, результаты общих осмотров зданий, статистические учетные (плановые и бухгалтерские) показатели. Главный недостаток всей этой информации заключается в отсутствии единой методологической целевой направленности ее формирования, и следствием этого явились разнохарактерность и противоречивость показателей, разновременность ее формирования и в целом недостаточная достоверность.

В связи с тем, что информация формируется по разным целевым назначениям, показатели ее не увязаны между собой не отражают полноту, точность и достоверность сведений о Фактическом состоянии зданий. Более того, для практического пользования в целях перспективного планирования эта информация труднодоступна, так как находится у многочисленных организаций, поэтому сбор и целевая обработка ее являются исключительно трудоемкими и малоэффективными.

Одними из важнейших, решающих условий оптимальности и реальности перспективного планирования капитального ремонта жилищного фонда являются полнота, достоверность и объективность информации, представляющие собой многообразие показателей, характеризующих каждый жилой дом и жилую среду в целом. Важное значение имеют также анализ развития и оценка достигнутого организационно-технического уровня планирования, финансирования, проектирования и организации ремонтно-строительного производства, на основе чего представляется возможность выявить неиспользованные резервы и выработать наиболее прогрессивные направления совершенствования этого процесса.

Информационная база планирования капитального ремонта жилищного фонда Ленинграда сформулирована по директивным и нормативным источникам, а также путем анализа статистической отчетности.

Директивные источники: решения съездов Коммунистической партии по вопросам экономического и социального развития нашей страны, жилищное законодательство Союза ССР и союзных республик, постановления ЦК КПСС, Совета Министров СССР и РСФСР по совершенствованию планирования, повышению эффективности и качества работы; постановления Ленинградского областного и городского комитетов КПСС и решения Ленинградского городского Совета народных депутатов по улучшению использования и сохранности жилищного фонда Ленинграда.

Нормативными источниками являются строительные нормы и правила; положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий; нормы амортизационных отчислений по основным фондам народного хозяйства СССР и положение о порядке планирования и использования амортизационных отчислений в народном хозяйстве; инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительстве предприятия, зданий и сооружений и местные нормативные документы, разработанные для ленинградской практики.

Материалами для анализа статистической отчетности являются: справочные данные Городского бюро технической инвентаризации о домовом (жилом и нежилом) фонде Ленинграда., материалы сплошного технического обследования старого жилищного фонда (первая операция диагностического цикла), бухгалтерская и техническая отчетность, характеризующая общий организационно-технический уровень состояния жилищ, но-коммунального хозяйства города с выделением в них базового периода и раздела «Капитальный ремонт» с охватом стадий планирования, финансирования, проектирования и ремонтно-строительного производства.

Рассмотрим подробнее названные источники информации, которые имеют прямое отношение к планированию капитального ремонта жилищного фонда.

Важнейшей программной установкой социальной стратегии партии является улучшение жилищно-бытовых условий населения. Осуществление этой программы решается главным образом путем прироста жилищного фонда за счет нового строительства и максимальной сохранности существующего, а также улучшения качества новых домов и модернизации старых. Отсюда следует, что качество жилищного фонда городов должно улучшаться. Радикальным средством улучшения качества старых домов и условий проживания в них является проведение комплексного капитального ремонта. Работы в этом направлении ведутся и будут планомерно развиваться во все возрастающих масштабах. Одной из основных задач экономического и социального развития страны на 1981 -1985 гг. и на период до 1990 г. является обеспечение в основном каждой семьи отдельной квартирой. Реализация этого положения во вновь построенных домах решается просто — путем предоставления каждой семье отдельной квартиры. Для части населения, живущего в домах старого фонда, создать квартиры для каждой семьи можно только путем радикальной модернизации домов при их комплексном капитальном ремонте.

При модернизации старого фонда современные архитектурные решения должны основываться на исторически сложившейся застройке с обязательным условием обеспечить бережное сохранение зданий и сооружений, имеющих культурную и художественную ценность. Это требование является основополагающим принципом проведения комплексного капитального ремонта старых жилых домов Ленинграда. В составе информационной базы перспективного плана содержатся сведения об архитектурно-исторической ценности всех старых жилых домов. Информация дополняется в процессе выполнения соответствующих операций диагностического цикла.

Созданная в Ленинграде достоверная информационная база и обширный многолетний опыт позволили в 1980 г. завершить разработку «Обоснования долгосрочного перспективного плана капитального ремонта жилищного фонда города на период до 2000 г.», полностью отвечающего положениям постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 12 июля 1979 г. «Об улучшении планирования и усилении воздействия хозяйственного механизма на повышение эффективности производства и качества работы».

Комплексный капитальный ремонт и реконструкция жилых он групповой ремонт осуществляются в соответствии с трепаниями, изложенными в нормах проектирования жилых домов нормах планировки и застройки городов, действие которых распространяется на реконструкцию существующих городов. В них указывается, что основным структурным элементом селитебной территории города следует принимать микрорайон, паницами которого являются красные линии магистральных и жилых улиц. Согласно этим нормам теплоснабжение городов следует предусматривать, как правило, централизованным. В них подчеркивается необходимость сохранения градостроительных ансамблей с установленными для них охранными зонами и зонами регулирования застройки.

Информация о необходимых сроках проведения капитального ремонта в жилом доме соответствует требованиям Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, в котором указывается, что комплексный капитальный ремонт необходимо проводить каждые 30 лет., а выборочный — каждые 6 лет.

Старый жилищный фонд Ленинграда в основном состоит из кирпичных зданий с толщиной стен в 2,5 кирпича, и независимо от типа других несущих конструкций ежегодные нормы амортизационных отчислений по таким зданиям определяются в размере 1,1% от их восстановительной стоимости. Фонд современной постройки состоит из кирпичных зданий с толщиной стен в 2 кирпича и крупнопанельных, размер амортизационного фонда тот же 1,1%.

На основе этих норм в состав информационной базы включены расчеты, определяющие размер амортизационного фонда на начало и конец расчетного периода. Расчетная стоимость жилищного фонда определяется с учетом прогнозируемого прироста и убыли общей площади. Размеры жилищного строительства в расчетном периоде определяются на основе положений генерального плана развития города.

По вопросам капитального ремонта жилищного фонда Исполкомом Ленинградского городского Совета народных депутатов принят целый ряд решений. В них содержатся нормативно-методические требования к планированию, технико-экономическому обоснованию, финансированию, проектированию и производству капитального ремонта. В составе информационной базы плана представлен сборник этих решений, они служат основанием для разработки соответствующих разделов плана. Среди них: нормы планировки квартир, составленные исходя из демографической структуры населения и обусловливающие односемейное заселение квартир после проведения комплексного капитального ремонта; нормы продолжительности проектирования и производства капитального ремонта; указания о порядке размещения и ремонта расположенных в нижних этажах жилых домов предприятий торговли, общественного питания коммунального и бытового обслуживания, аптек, детских до! школьных учреждений, отделений связи и других учреждений сферы обслуживания.

В составе нормативно-методических документов — единичные расценки на капитальный ремонт, укрупненные показатели стоимости, правила ремонта жилых домов в охранных зонах памятников культуры и истории, указания по перспективному планированию и многие другие. В состав информационной базы включено свыше 30 решений Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов по вопросам капитального ремонта.

В статистических справочных данных городского бюро технической инвентаризации о домовом (жилом и нежилом) фонде Ленинграда содержатся сведения о числе строений и квартир, общей и жилой площади в них, строительной стоимости, проценте физического износа и действительной стоимости. В этом фонде имеются дома со стенами из кирпича, блочные, панельные, шлакобетонный (в незначительном количестве), в пригородной зоне — деревянные и дома из прочих материалов.

Учет общей и жилой площади в домах с различным материалом стен в технической инвентаризации ведется раздельно, и результаты этого учета содержатся в статистических данных. Такой же учет ведется по этажности зданий. Все сведения зарегистрированы по периодам возведения — до 1917 г. и после. Жилищный фонд, построенный после революции, подразделяется по периодам строительства: 1918- 1930, 1931 — 1940, 1941 — 1945, 1946- 1950, 1961 — 1970 гг., а затем и более коротким периодам.

Имеются сведения, характеризующие жилищный фонд по обеспеченности инженерным оборудованием: газом, центральным отоплением, горячим водоснабжением, водопроводом, канализацией, ванными и душами, лифтами. Указано, какую площадь в жилых домах занимают учреждения, их профиль: детские сады и ясли, предприятия торговли, бытового обслуживания, общественного питания и др. Характеризуются материал и площадь кровель, в том числе: стальная, совмещенная с рулонным покрытием, асбофанерная (шифер) рулонная по деревянному настилу и прочая. Систематизация и анализ перечисленных данных являются важным разделом информационной базы плана.

Однако самым главным, основным разделом информационной базы, в котором отражается объем необходимого капитального ремонта, являются чертежи (картограммы) жилых кварталов, составленные по результатам первой операции диагностического цикла (см. рис. 19, а), где показаны модернизированные дома, в которых был перворазовый комплексный капитальный ремонт и видно, сколько осталось домов, нуждающихся в таком ремонте, какие из них можно ремонтировать в существующих габаритах.

Пома, в которых комплексный капитальный ремонт в суще-вуюших габаритах невозможен, показаны на рис. 8. Когда в С ном квартале несколько близко расположенных домов, нуждающихся в комплексном капитальном ремонте, то из чертежа ЛVino, что в план надо включать групповой ремонт. Здесь же показаны дома IV и V групп, и это необходимо учитывать при планировании. На участках, где дома V группы, можно предусматривать новое жилищное строительство или размещение производственно-технических баз жилищно-эксплуатационных организаций. Таким образом, информация об объеме необходимого капитального ремонта и сопутствующем ему строительстве содержится в картограмма.

Далее необходимо изучить сравнимые показатели, т.е. определить зоны первоочередного ремонта на предстоящую пятилетку, на следующую за ней и установить, что можно отнести за пределы расчетного десятилетия. Затем вступают в силу ограничения, и если их тщательно не изучить, то информация будет неполноценной, а следовательно, снизятся обоснованность плана и его реальность.

К ограничениям, препятствующим проведению комплексного капитального ремонта в сроки, обоснованные техническим состоянием зданий, относятся: несовпадение сроков необходимого ремонта жилых домов и сроков проведения работ по развитию энергоснабжения в случаях отсутствия требуемого количества тепловой или электрической энергии для намечаемых крупных преобразований в старом жилом фонде; неподготовленность к выполнению других сопутствующих работ, например выносу из селитебной зоны промышленного предприятия, проведения работ по новому строительству зданий, без чего не обеспечить создание желаемого архитектурного ансамбля; необходимость совмещения по срокам капитального ремонта жилых домов и рядом расположенных нежилых зданий, ремонта дорог с подземными коммуникациями и т. д.

План может быть реальным только в том случае, если он увязан с деятельностью всех организаций, причастных к его реализации, т.е. практически это затрагивает многие отрасли городского хозяйства. Поэтому изучаемая и анализируемая статистическая отчетность, включаемая в информационную базу плана капитального ремонта жилищного фонда, является многоотраслевой.

В составе информации, относящейся непосредственно к жилищному фонду, изучаются данные о физическом износе второй формы — моральном износе, исторической и архитектурной Ценности каждого дома и планировочной зоне, в которой находится здание, т.е. обобщаются результаты исследований, полученные методом объективного диагностирования.

По периодам возведения в Ленинграде эти материалы сгруппированы следующим образом: XVIII в., XIX в. (раздельно первая и вторая половина); XX в. — 1901 -1915 гг. и период социалистического строительства 1920-1940 гг. Эти материалы, в которых можно видеть конструктивную схему каждого дома, существенно дополняют материалы технической инвентаризации и представляют совместно с ними наиболее достоверные сведения о фактическом состоянии всего старого жилищного фонда.

Все эти сведения в целях выработки определенных исходных положений для планирования должны быть увязаны с анализом организационно-технического уровня жилищно-коммунального хозяйства, статистической и бухгалтерской отчетности в базовом (опорном) периоде. Такой анализ способствует выявлению фактических тенденций по всем направлениям деятельности этого сложного хозяйственного механизма. В качестве базового в Ленинграде был принят период 1971-1980 гг., но изучение отдельных вопросов потребовало систематизировать отчетность за весь послевоенный период. При этом за каждый год анализировались объемы выполненных ремонтно-строительных работ в денежном выражении и в натуральных показателях по видам и характеру ремонта, административным районам города и подрядным организациям.

Изучалось состояние материально-технической базы, соответствие фактических сроков ремонта нормативным, устанавливались причины изменения стоимости работ по капитальному ремонту и реконструкции. Прослежена динамика изменения структуры жилищного фонда в результате осуществления комплексного капитального ремонта: причины убыли жилищного фонда (снос по ветхости, использование жилой площади под нежилые цели, расселение домов под новую застройку, на модернизацию) и компенсация убыли за счет пристроек и надстроек, выполнявшихся одновременно с капитальным ремонтом. Проанализированы объемы компенсации за счет нового строительства.

Одним из специальных предметов изучения была структура квартир старого жилищного фонда. Надо было выяснить, каковы число комнат в квартире по разным административным районам города, численность населения, состав и численность семей, обеспеченность общей и жилой площадью каждого проживающего до и после ремонта и пр.



Похожие статьи:
Внеплановая экспертиза по ограниченному кругу вопросов и дополнительное техническое обследование в домах

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Техническая экспертиза зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум