Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Износ зданий и срок их службы


Износ зданий и срок их службы

Опыт показывает, что износу подвержены все конструктивные элементы зданий и сооружений, находящихся в эксплуатации или на консервации. Изнашивание заключается в том, что конструкции здания, его отдельные устройства, а также здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Поэтому принято считать, что после того как здание передано в эксплуатацию, наступает период его износа. Наблюдениями установлено, что отдельные конструкции и части зданий изнашиваются неравномерно.

Определение сроков службы конструктивных элементов — весьма сложная задача, так как, кроме многих разрушающих факторов, они зависят от материала, характера конструкции, местных условий, своевременности ремонтных работ и соблюдения правил технической эксплуатации. В связи с этим нормативные сроки износа зданий и их конструктивных элементов являются усредненными; они определяются в результате длительных наблюдений с учетом всех факторов, способствующих износу зданий.

Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий установлены усредненные сроки службы зданий, их конструктивных элементов и инженерного оборудования; они основаны на строгой периодичности текущего ремонта конструкций и устройств, выполняемого соответственно перечню работ, относящихся к этому виду ремонта.

Жилые здания в зависимости от материала стен и перекрытий делятся на шесть групп со следующими нормативными сроками службы:
I — здания каменные, особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные; срок службы — 150 лет;
II — здания каменные, обыкновенные; фундаменты каменные и бетонные, стены кирпичные и крупноблочные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные); срок службы — 120 лет;
III — здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные; срок службы — 100 лет;
IV — здания деревянные рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, перекрытия деревянные; срок службы — 50 лет;
V — здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах, стены каркасные глинобитные и т. д.; перекрытия деревянные; срок службы — 30 лет;
VI — здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные; срок службы — 15 лет.

В зависимости от этажности жилые здания подразделяются:
— на малоэтажные — высотой до четырех этажей включительно;
— на многоэтажные — от четырех до девяти этажей;
— на высотные — выше девяти этажей.

Общественные здания по капитальности и в зависимости от используемого материала стен и перекрытий делятся на девять
I — здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами; срок службы — 175 лет;
II—здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны или столбы железобетонные либо кирпичные, перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам; срок службы — 150 лет;
III — здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные; срок службы— 125 лет;
IV — здания со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные; срок службы— 100 лет;
V — здания со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные; срок службы — 80 лет;
VI — здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами; срок службы — 50 лет;
VII — здания деревянные, каркасные и щитовые; срок службы — 25 лет;
VIII — здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные телефонные кабины и т. п.); срок службы— 15 лет;
IX — палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций; срок службы—>10 лет.

Нормативные сроки службы конструктивных элементов установлены Положением в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), а также от группы здания. Например, для жилых зданий II и III групп сроки службы конструктивных элементов.

Здания и сооружения независимо от их класса и капитальности в процессе эксплуатации подвергаются материальному и моральному износу.

Под материальным, или физическим, износом здания и его конструктивных элементов подразумевается постепенная утрата первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.

Степень материального износа здания и отдельных его частей зависит от физических свойств материалов, использованных при его строительстве, от характера и геометрических размеров конструкций, особенностей расположения здания на местности и условий эксплуатации.

Сроки физического износа отдельных частей здания, его инженерного оборудования различны. Задачей капитального ремонта здания является восстановление его целостности, а также приведение конструкций и инженерного оборудования в состояние, позволяющее продлить нормальные условия их эксплуатации. При этом изношенные конструкции и оборудование должны заменяться более прогрессивными и индустриальными, например деревянные перекрытия — сборными железобетонными, физический износ здания характеризуется категорией (I—IV), степенью износа в процентах и стоимостным выражением в рублях.

Под моральным износом здания понимается несоответствие его функциональному или технологическому назначению, воз-

никающее под влиянием технического прогресса. Такой износ в большинстве случаев наступает раньше, чем материальный. Например, в жилых районах старой застройки имеется много Домов, которые по состоянию основных конструкций могут существовать еще длительное время, но из-за морального износа нуждаются в переустройстве.

К признакам морального износа жилых зданий относятся.:
— несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам (в одной квартире проживает несколько семей, имеются проходные и темные комнаты, санитарные узлы не благоустроены);
— несоответствие инженерного оборудования дома современным требованиям и нормам;
— переуплотненность застройки жилых кварталов; недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.

Одним из главных требований, предъявляемых при проектировании и осуществлении капитального ремонта жилых домов, является обязательность модернизации жилого фонда с целью устранения морального износа.

В процессе эксплуатации зданий физический и моральный износ приводят к снижению стоимости сооружения, а также вызывают необходимость материальных затрат на реконструкцию здания; это обстоятельство наглядно иллюстрируется рис. 1.

Фактическая стоимость (Сф) сооружения в любое время эксплуатации может быть определена как разность между первоначальной стоимостью сооружения и суммой затрат, вызванных износом и реконструкцией:

Сф = Сп-(Ф + М + Р),

где Сп — первоначальная стоимость сооружения; Ф — физический износ сооружения; М — моральный износ сооружения; Р — затраты на реконструкцию сооружения.

Амортизация зданий и сооружений. По мере изнашивания конструктивных элементов, оборудования и устройств зданий снижается их качество, вследствие чего снижается и их ценность; в результате основные средства утрачивают свою первоначальную стоимость.

Для воспроизводства утраченной стоимости зданий накапливаются средства, которые образуют специальный денежный фонд, предназначенный для восстановления зданий. Восстановление первоначальной стоимости здания во время эксплуатации называется амортизацией; средства, накопленные для вое-становления утраченной стоимости, называются амортизационным фондом.

Рис. 1. Изменение стоимости здания при эксплуатации

Амортизационный фонд создается путем ежегодных амортизационных отчислений, поступающих на особые счета в банке. Средства этого фонда расходуются: – на реновацию, т. е. полное возобновление, изношенных основных средств;
— на ремонт основных средств, т. е. их частичное возобновление.

Размер этих отчислений устанавливается в процентах от первоначальной стоимости и определяется нормами, различными для жилых и производственных зданий. По нормам, введенным 1 января 1963 г., амортизационные отчисления колеблются от 2,5 до 8,6% в зависимости от капитальности зданий.

Источником затрат на капитальный ремонт частично служит амортизационный фонд; на этот ремонт расходуется 25—50% амортизационных отчислений.

На капитальный ремонт из средств амортизационного фонда отчисляется (в процентах от первоначальной стоимости зданий) :
для каменных жилых зданий……….. 1
деревянных и смешанных зданий……. 2
производственных зданий………. 1,5—2

Больший процент предусматривается для зданий с небольшим сроком службы и недолговечными конструкциями. Для промышленных зданий с тяжелым режимом (агрессивная среда, повышенная влажность) норма амортизационных отчислений увеличивается в два раза.

Источники финансирования. Источниками финансирования капитального ремонта жилого фонда являются:
1) собственные средства домоуправлений и жилищно-коммунальных отделов (ЖКО), выделяемые в размере части амортизационных отчислений; эти средства состоят из квартирной платы и используются по централизованному плану;
2) дополнительные бюджетные ассигнования, выделяемые из средств государственного или местного бюджета путем ежегодных отчислений на нужды капитального ремонта;
3) дополнительные средства для жилого фонда, находящегося в ведении предприятий, предусматриваемые ежегодными сметами расходов предприятий, а также выделяемые из фонда предприятия, образующегося путем отчислений от прибылей;
4) дополнительные средства городского фонда финансирования капитального ремонта жилых зданий местных Советов народных депутатов; этот фонд образуется за счет арендной платы за использование нежилых помещений, сдаваемых торговым, промышленным и другим государственным предприятиям и организациям. Из сумм арендной платы 5% используется на содержание домов, в которых расположены эти помещения, а 95%—на финансирование капитального ремонта населенного пункта.

Кроме того, для целей капитального ремонта используются средства, полученные от реализации строительных материалов после разборки конструкций и частей зданий.

Финансирование капитального ремонта производственных зданий планируется в сметах предприятий. При этом предусматривается передача предприятием 10% амортизационных отчислений вышестоящему органу для создания резерва на оказание помощи тем предприятиям, у которых не хватает собственных средств на проведение капитального ремонта. Ассигнования расходуются непосредственно на ремонтные работы, на создание производственной базы ремонтно-строительных организаций и на подготовку проектно-сметной документации для капитального ремонта.

Средства, выделяемые на капитальный ремонт, могут расходоваться на следующие работы по повышению благоустройства зданий:
1) улучшение планировки жилых помещений, перепланировка старых коммунальных квартир под квартиры для посемейного заселения с устройством новых санитарных узлов, кухонь и лестниц в существующих габаритах здания и в пристройках, запроектированных для этих целей;
2) улучшение планировки помещений общестренных и производственных зданий в связи с изменением их назначения, технологического процесса или установкой нового оборудования;
3) переустройство мансардных этажей в нормальные, переоборудование подвальных и цокольных помещений под хозяйственные кладовые, мастерские, колясочные и др.;
4) наращивание стен верхнего этажа жилых и общественных зданий для обеспечения нормативной высоты помещений;
5) благоустройство дворов и жилых кварталов (асфальтирование, озеленение, разбивка игровых площадок, зон отдыха);
6) замена печного отопления центральным и устройство новых кустовых и квартальных котельных;
7) автоматизация котельных, лифтового хозяйства и электроосвещения;
8) прокладка внутридомового водопровода, канализации и горячего водоснабжения;
9) восстановление и устройство новых лифтов и мусоропроводов в домах высотой более 14 м от отметки тротуара до площадки верхнего этажа;
10) приведение в исправное состояние бесчердачных невен-тилируемых крыш с неудовлетворительными эксплуатационными качествами.

Степень повышения благоустройства в жилых и общественных зданиях различной капитальности и при разных видах ка-читального ремонта должна быть различной. Повышенная степень благоустройства предусматривается при комплексном капитальном ремонте каменных многоэтажных жилых домов, сохраняемых по генеральному плану развития города на перспективу.

Дифференцированный перечень работ по повышению благоустройства зданий приведен в приложении № 1 к Инструкции по составлению проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых и общественных зданий (МЖКХ РСФСР, 1975 г.).

Банки финансируют работы по ремонту зданий только при наличии утвержденного годового титульного списка; он составляется по установленной форме организацией, в ведении которой находятся эти здания.

Капитальный ремонт производственных зданий по времени планируют, учитывая сезонные загрузки, причем его производят в периоды меньшей загрузки: например, котельных — в летний период, грузовых складов — зимой.

Проекты и сметы на капитальный ремонт зданий составляются проектными организациями и утверждаются исполкомами местных Советов народных депутатов либо руководителями предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти здания.

Расходы на текущий ремонт жилых зданий предусматриваются в планах и сметах домоуправлений местных Советов и жилищно-коммунальных отделов за счет собственных средств (квартирная плата и доходы от сдачи в аренду нежилых помещений), а также дополнительных средств (при необходимости) из бюджета или средств предприятий.

Расходы на текущий ремонт производственных зданий предусматриваются в сметах расходов предприятий.

Нормы затрат на текущий ремонт определяются дифференцированно: для шести групп жилых домов и девяти групп общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий. Эти нормы установлены в процентах от восстановительной стоимости в следующих пределах: для жилых зданий — от 0,75 До 1,5, для общественных — от 1,1 до 5.

Затраты на текущий ремонт определяются конкретным планом работ на предстоящий год. Исходными материалами для него служат дефектные ведомости, составляемые на основании результатов технического осмотра зданий.

Из средств, выделяемых на текущий ремонт, для производства ремонтных работ должно быть использовано 75—80%, а остальные 20—25% предусматриваются на срочные непредвиденные работы (мелкие повреждения, аварии и т. д.).





Похожие статьи:
Приборы для определения технического состояния здании

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум