Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Характеристика старой застройки


Характеристика старой застройки

Жилые территории стратифицируют по местоположению в плане, планировочным признакам, этажности, плотности застройки и удельному весу зданий опорного жилого фонда. В старых городах особое значение приобрела классификация по историко-архитектурной ценности. Выделяют территории памятников и исторически значимого городского ландшафта.



Рис. 3.4. Существующая планировка группы кварталов дореволюционной постройки в Москве с картограммой этажности:
1 — 8-этажные; 2 — 7-этажные; 3 — 6-этажные; 4 — 5-этажные; 5 — 4-этажные; 6 — 3-этажные; 7—2-этажные; 8 — одноэтажные; 9 — сараи
(в кружках условными обозначениями указывают материал стен, этажность и назначение зданий, например индекс к8ж означает каменное 8-этажное жилое, д1н —деревянное одноэтажное нежилое, см2ж —смешанное 2-этажное жилое, первый этаж которого каменный, а второй —деревянный)

По месту расположения и планировочным признакам подлежащие реконструкции жилые территории можно разделять на четыре вида.

К первому виду относят застройку в историческом центре старых городов. Она первоначально складывалась как малоэтажное жилье посадского люда. Посады обычно окружали кремль или усадьбы знати. Поскольку жители обычно занимались ремеслом и торговали своими промыслами, они разбивали территорию на мелкие кварталы. При малых наделах земли это способствовало устройству вдоль улиц и переулков торговых лавок, что видно на левой части рис. 3.4. На более богатых территориях, где жила знать, кварталы могли быть и большими (см. правую часть того же плана, где когда-то располагалась вотчина князя).

По мере развития городов застройка перекраивалась, приспосабливаясь к новым условиям функционирования. Многократность этих процессов, особенно в развивающихся городах, определила разнообразие планировочной и функциональной организации жилых территорий.

Процесс интенсивной урбанизации застройки характерен для рубежа веков, когда отдельные земельные участки кварталов застраивались многоэтажными зданиями. Они могли соседствовать с мелкими домами, хозяйственно-производственными строениями и даже с уникальными историко-архитектурными памятниками, что прослеживается на приведенном плане.

В городах, где земля ценилась особо высоко, некоторые кварталы обновлялись или строились целиком. Приведенный на рис. 3.5 пример является новостроем XIX — начала XX вв.



Рис. 3.5. Существующая планировка группы кварталов дореволюционной застройки в Санкт-Петербурге (по Ю.Г. Круглякову):
1 — 6—7-этажные здания; 2 — 5-этажные; 3 — 4-этажные; 4 — 3-этажные; 5 — 2-этажные; 6 — одноэтажные

Особенностью территорий этого вида является традиционная квартальная периметральная застройка. Строительство было подчинено стремлению максимально использовать площадь участков. В зависимости от их формы дома принимали самые разнообразные очертания в плане. Возникали дворы-колодцы, не отвечающие требованиям санации, почти не озелененные.

Как правило, центры городов застраивали хаотично. Участки жилья и производства, учреждений быта и культуры переплетаются и не имеют четких границ. Из-за повышенной плотности застройки и отсутствия свободных площадей планировочная организация таких территорий отличается большой сложностью.

Наиболее велика плотность в кварталах, застроенных по принципу примера на рис. 3.5. Здесь практически нет дворов. За счет разборки сараев и другой малоценной застройки организовать их нельзя. Для озеленения потребуется снос дворовых корпусов ценной застройки.

В других, менее плотно застроенных кварталах, озеленение становится более доступным. Чем меньше застроен участок, тем больше возможностей открывается для перепланировки, о чем свидетельствует пример, показанный на рис. 3.4.

Второй вид территорий характерен для районов, примыкающих непосредственно к историческому центру города. Эти районы, освоенные в XIX в. на месте старых деревень и пригородных имений знати, преобразованы в начале XX в. Они отличаются несколько меньшей плотностью застройки и вкраплением значительного количества мелких производств. Историческая ценность застройки этого вида обычно ниже, чем первого, поскольку много зданий возводилось в течение всего XX в. Однако и в ней имеются отдельные памятники архитектуры и здания, имеющие большое градостроительное значение. Размеры кварталов значительно больше, чем в центре, и по плотности схожи с правой частью плана на рис. 3.4.

Рассматриваемый вид является промежуточным и реконструкция таких территорий проще, чем в первом случае. Легче преобразовывать планировочную структуру, подчиняя ее современным требованиям комфортности.



Рис. 3.6. Существующая планировка групп кварталов 20—30-х годов с различной плотностью застройки:
а — высокая плотность застройки; б — то же, средняя; в —то же, с внутренними дворами

Третий вид территорий — это бывшие окраины крупных городов. В период строительного бума 1860—1913 гг. здесь выросла крупная промышленность, построены железнодорожные узлы, склады и сооружения коммунального хозяйства. Рядом с заводами и фабриками расположились рабочие поселки и жилые кварталы. Эту жилую дореволюционную застройку, сохранившуюся во многих городах и поныне, отличает неблагоустроенность. Для нее характерна экологически порочная планировочная структура с чересполосным размещением жилья и промышленности. При этом здания расположены вдоль магистралей, что еще больше ухудшает экологическую ситуацию. Поэтому при реконструкций территорий этого вида необходимо упорядочение планировочной структуры и разработка природоохранных мероприятий.

В описываемых зонах городов расположены поселки, целиком построенные в первые послереволюционные десятилетия, отнесенные к четвертому виду. Они знаменуют собой новый подход к планировке жилых массивов. Характерные Примеры такого жилого образования показаны на рис. 3.6. Здесь большинство кварталов имеют площадь более 2 га. Они почти полностью сформированы типизированными зданиями однородного стиля, обеспечены школами и детскими учреждениями, магазинами и пунктами бытового обслуживания.

В большинстве случаев эти жилые массивы не были завершены к началу отечественной войны 1941—1945 гг., поэтому в их структуру вписано примерно 10 % зданий более поздней постройки.



Рис. 3.7. Существующая планировка микрорайона послевоенной застройки в среднем городе России:
1 —детские дошкольные учреждения; 2 — 4-5-этажные типизированные жилые здания; 3 — специальные учебные заведения городского значения; 4 — гаражи-стоянки

Планировка кварталов характерна тем, что транспортные пути проложены вдоль домов. В большинстве случаев эти системы основаны на сквозных проездах, что не допустимо по современным нормам.

Озеленение территорий в целом удовлетворительное. Исключение составляют малые кварталы площадью до 2 га. Однако зелень разбросана и не образует единой системы насаждений, как того требуют нормативы.

Пятый вид территорий, подлежащих реконструкции в ближайшие годы,— это застройка пятидесятых годов XX в. Примером такой застройки может служить рис. 3.7. Как правило, ее структура создана в соответствии с действующими в то время градостроительными нормами, которые не так резко отличаются от современных. Поэтому на территориях требуется некоторое упорядочение внутримикрорайонных проездов. Возможно умеренное благоустройство и повышение плотности жилого фонда. Основную проблему представляют пятиэтажные полносборные жилые дома, срок эксплуатации которых истекает в ближайшие годы. Эта проблема раскрыта в гл. 8.

Этажность, плотность застройки и количество зданий опорного фонда — другие признаки, закладываемые в классификацию. В соответствии с этой стратификацией, реконструируемую застройку делят на пять групп, приведенных в табл. 3.1, которая составлена применительно к дореволюционной застройке.

К первой группе причислены территории с 5—7-этажными домами и плотностью застройки, значительно превышающей нормы. При этом примерно 70 % зданий на территории, как правило, относятся к опорным, не подлежащим сносу. Такая застройка исключает возможность благоустройства на современном градостроительном уровне без значительного сноса.

Напротив, реконструктивные мероприятия на территориях пятой группы несущественно отличаются от застройки новых территорий. Они сводятся к почти полному сносу строений, за исключением особо ценных зданий, после чего возможно новое строительство.

Остальные группы застройки по степени сложности реконструкции занимают промежуточное место.

По историко-архитектурной ценности застройки территории делят на три защитные зоны и одну — застройки без ограничений. К первой относят охранную, ко второй—заповедную и к третьей —регулирования (см. §§ 1.3 и 4.2).

Классификационные группы, виды и зоны не тождественны. Так, в крупных городах застройка плотностью 4—7 тыс. м2/га (II группа) может размещаться на территориях не только первого и второго, но на отдельных участках третьего вида. В средних и тем более малых городах такая застройка отсутствует. Территории третьего вида могут иметь плотность жилого фонда по III—V группам, что зависит от размера города и его исторического развития.

Историко-архитектурные памятники располагаются практически во всех старинных городах России. Охранные зоны вокруг них назначаются компетентными органами и могут затрагивать территории в любой части города, центре или на окраине. Это же относится к объектам, кварталам и целым районам с повышенной или пониженной плотностью жилого фонда, но причисленным к элементам исторической среды.

Инженерными системами жизнеобеспечения застройка населенных пунктов обеспечена по-разному. В некоторых городах отсутствует снабжение горячей воды, не все жилые районы обеспечены централизованным теплоснабжением. В малых городах старая застройка не имеет водопровода и канализации. Повсеместно не решен вопрос мусороудаления, сбора и утилизации отходов.

Главным дефектом застройки практически всех городов России является большой физический износ коммуникаций. Этому способствует использование недолговечных материалов. Не менее важный фактор — это значительный недоремонт, который накапливался десятилетиями.

Перечисленное —объективная причина того, что практически везде требуется радикальная реновация и модернизация наружных сетей. Особенности этих сетей и их реконструкции изложены в § 5.5.

Похожие статьи:
Передвижка и подъем зданий

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → Блог → Форум