Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Методы сохранения и перспективы использования старого жилого фонда


Методы сохранения и перспективы использования старого жилого фонда

Капитальные многоэтажные старые жилые здания Ленинграда, обеспеченные основными видами инженерного благоустройства, в большинстве своем пригодны к дальнейшей многолетней эксплуатации. Велика художественная ценность старой жилой застройки города; многие из входящих в нее домов представляют собой памятники архитектуры; именно они формируют уникальную градостроительную структуру, служат неотделимым и выразительным фоном его всемирно известных архитектурных ансамблей. Не менее велика культурно-историческая ценность старого фонда. Со многими старыми зданиями связана память о величайших событиях, о живших в них или посещавших их деятелях революции, науки и культуры. Необходимость и целесообразность сохранения этого достояния общепризнанна и является одной из важнейших проблем городского хозяйства.

Сохранение старых зданий немыслимо без ликвидации их физического и морального износа. Приведенные выше данные свидетельствуют о значительной степени обеих форм износа, присущей основному фонду старых жилых домов. Их преодоление для дальнейшего использования старого фонда невозможно без радикальной его реконструкции; цели этой реконструкции в корне отличаются от тех, которые определяли многочисленные перестройки, сопровождавшие всю историю формирования старого фонда. Если главной задачей дореволюционных перестроек было максимальное уплотнение заселения и создание жилья, приспособленного для нужд разных общественных классов, а следовательно, в разной мере благоустроенного, то в наше время реконструкция должна коренным образом преобразовать жилую среду центральных районов, чтобы обеспечить улучшение гигиенических качеств старой застройки и современный уровень комфорта жилищ при одновременном бережном сохранении ее эстетической и исторической ценности.

Такое преобразование, огромное по масштабам, должно быть осуществлено в весьма сжатые сроки; этого требует и физическое состояние зданий и, главное, нарастающее несоответствие планировки и благоустройства квартир современным требованиям. Повышение темпов реконструкции обеспечивается ростом капитальных вложений, составляющим около 20% в год, что намного превышает рост капитальных вложений в новое жилищное строительство. Той же цели служит индустриализация методов реконструкции.

В Ленинграде устранение износа старых зданий приобрело массовый характер с начала пятидесятых годов, когда были ликвидированы прямые последствия разрушений военных лет. В этот период основной задачей оставалось устранение физического износа зданий, так как перерыв в их эксплуатации во время блокады способствовал усиленному разрушению многих конструктивных элементов, в первую очередь отсыревших деревянных перекрытий.

Сказалась на состоянии зданий и стихийная, неуправлявшаяся перепланировка, нарушившая вертикальность расположения санитарных узлов и кухонь, а также нехватка средств на правильную эксплуатацию зданий в предвоенные годы. Таким образом, до начала шестидесятых годов, т. е. около десяти лет, главным содержанием реконструкции старых зданий оставался капитальный ремонт конструкций, превратившийся постепенно из полукустарного производства в индустриальное. Он перенял достижения нового строительства, перейдя на применение укрупненных конструкций заводского изготовления, на использование высокопроизводительных строительных механизмов, на прогрессивные методы организации работ.

Последующее десятилетие характеризуется появлением и постепенным усилением направления на модернизацию квартир. Капитальный ремонт становится комплексным; ремонтируемые дома обновляются полностью: недолговечные конструктивные элементы заменяются новыми — в основном сборными железобетонными; разукрупняются и благоустраиваются квартиры; модернизируются встроенные учреждения культурно-бытового назначения. Однако, став комплексным, капитальный ремонт еще не перерос в полном смысле в реконструкцию, так как его объектами оставались отдельные здания.

Лишь в начале семидесятых годов начинает внедряться метод, получивший название группового и перенесший в практику уже давно назревшие, апробированные в теоретических работах и экспериментальном проектировании, идеи одновременного и радикального преобразования целых комплексов старой застройки, включающего ее санацию, благоустройство территории, ремонт и модернизацию зданий. Масштабы внедрения этого метода еще не очень велики; объекты комплексной реконструкции пока не выходят за границы квартала; однако прогрессивный характер метода очевиден, и удельный вес этого вида реконструкции в общем объеме работ с каждым годом увеличивается.

Нарастающий темп и расширение масштабов реконструкции делают все более ощутимой ее градоформирующую значимость. На много лет вперед определяется облик и содержание целых участков застройки на территории, наиболее ценной для города во всех отношениях,— в его центре. Поэтому при проведении реконструкции должны учитываться градостроительные перспективы.

В настоящее время старые здания при реконструкции, как правило, сохраняют свое назначение. Исключение составляют первые этажи: их помещения часто используют для размещения предприятий и учреждений различного назначения.

Изменение назначения первых этажей преследует гигиенические цели: жилье выводится из плохо инсолируемых помещений, особенно сильно испытывающих отрицательное воздействие городского транспорта, расположенных на отметке земли или незначительно поднятых. Одновременно при этом расширяется площадь общественных учреждений, потребность в которых в центральной части города очень велика.

Превращение первых этажей из жилых в нежилые, особенно при размещении в них магазинов, кафе, ателье и тому подобных предприятий, способствует архитектурному обогащению фасадов реконструируемых зданий, оживлению уличного пейзажа. Такая реконструкция благоприятствует развитию центра города, усилению роли главных радиальных магистралей, связывающих исторические и новые районы. Вместе с тем одна она не может решить остро ощущаемую в центрах крупных городов проблему нехватки общественных зданий, порожденную стесненностью существующих учреждений и все время возникающей потребностью в новых.

Встроенные в первые этажи учреждения не в состоянии обеспечить необходимую концентрацию обслуживания на главных улицах; масштаб каждого из них ограничен; условия эксплуатации подчинены интересам жилой части дома. С другой стороны, часть старых зданий плохо приспособлена для сохранения жилой функции. К ним относятся многие бывшие особняки, казармы, административные или другие здания с коридорной планировкой, а также наиболее «роскошные» доходные дома, содержащие помещения с большой площадью и высотой, иногда сохранившие ценную отделку интерьеров. Нецелесообразно сохранение жилого назначения за отдельными зданиями, представляющими островки жилья, вклинившиеся в сложившуюся нежилую зону. Практика использования подобных зданий по нежилому назначению в последние годы становится все более Распространенной.

Решение о целесообразности сохранения или изменения назначения реконструируемого здания должно приниматься в каждом случае с учетом конкретной ситуации. Так, в ядре центра города общественная функция может преобладать над жилой. Однако даже здесь нежелательно полное вытеснение жилья, превращение этих зон в чисто деловые, лишенные оживления в вечернее время и нерабочие дни.





Похожие статьи:
Приборы для определения технического состояния здании

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум