Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция застройки

Общее обследование застройки


Общее обследование застройки

В жилищно-коммунальном хозяйстве обследованием называют инженерные изыскания в городской застройке. Различают два вида таких изысканий: общее и детальное.

Целью общего обследования является получение информации об истори-ко-архитектурной ценности застройки, планировке и благоустройстве территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий. Все эти данные необходимы для разработки стратегии восстановления и обновления зданий, но прежде всего —благоустройства территории.

От полноты информации зависит степень обоснованности решений. Недостаточность или неточность исходных данных может привести к невосполнимым утратам в городской среде, поэтому обследование проводят с особой тщательностью. Для этого разработана программа, структурная схема которой показана на рис. 4.3. Она отражает идею комплексного подхода к реконструкции.

Комплексность выражается двумя факторами. Во-первых, рассмотрение территории застройки как части городской структуры, во-вторых, изучение совокупности сведений, характеризующих отдельные здания как элемента этой застройки.

Исходная информация о территории разделена на пять групп. Особо важна историко-архитектурная и градостроительная, поскольку они являются отправной точкой в проектировании реконструкции. Данные о зданиях выделены в четыре группы. Опять же ведущие из них — это сведения об архитектурно-исторической ценности.

Выходные документы общего обследования включают в себя расчетно-по-яснительную записку — сборник информации и обоснованных заключений, необходимых для принятия градостроительно-реконструктивных решений и составления бизнес-планов.

Обследование включает в себя отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку. Отправными документами являются ситуационный план существующей застройки, технические паспорта зданий с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы об эволюции планировки территории и зданий.

Технические паспорта отражают состояние зданий и все происшедшие в них изменения. По действующим правилам эксплуатации на базе осмотров технического состояния дома в эти паспорта вносят изменения.



Рис. 4.4. Картограмма историко-архитекгурной ценности застройки:
1 — памятники архитектуры, охраняемые государством; 2 — здания, предложенные на охрану; 3 — то же, историко-этногра-фической ценности; 4 — то же, архитектурно-художественной; 5 — здания, представляющие интерес как элемент городской среды; 6 — рядовая застройка; 7—культовые сооружения; 8—
фасады зданий, имеющие градостроительную ценность; 9—-границы охранных зон; 10 — граница территориальных жилищ-но-эксплуатационных организаций

Не менее важны материалы генерального плана развития города или проект детальной планировки. В последнее время, в связи с переходом к рынку и отсутствием централизованного финансирования, исключают детализацию реконструктивных мероприятий. Поэтому предлагают разрабатывать концепцию благоустройства района и его планировочных структур. Обследование ориентируют на градостроительные ограничения и требования общегородского и зонального значения.

Историко-архитектурную ценность застройки исследуют на двух уровнях. Изучают планировочную структуру территории и обследуют здания-памятники. Обследование начинают с анализа архивных документов учреждений городского управления, исторических и краевых музеев. Именно здесь концентрируются сведения, касающиеся застройки территорий, сохраняются и планы города, составленные в разные эпохи.

Эволюцию планировочной структуры территорий изучают, анализируя указанные документы. Как правило, привлекают специалистов из инспекций государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры. Используют исследования, проведенные этими инспекциями.
Анализ эволюции планировки совмещают с исследованием историко-архи-тектурной ценности отдельных зданий. Архивные данные сопоставляют с уточненным ситуационным планом.

В результате анализа составляют историко-архитектурную справку, где приводят сведения о качестве пространственной структуры территории и ее частей, наличии памятников архитектуры и местах утраченных исторических зданий. Определяют историю застройки в целом и отдельных зданий. Выявляют особенности возникновения и перекладки улиц, изменений в планировке территории и причинах этих изменений. Справку сопровождают графическим материалом — планом ретроспекции развития территории. На нем наносят существующие и снесенные памятники архитектуры, их охранные зоны, которые стратифицируют на заповедные, регулирования и так далее. Показывают оптимальные секторы обзора сохранившихся памятников.

Историко-архитектурная оценка зданий требует особой глубины исследований, поскольку необходимо бережное отношение к каждому строению. Возможна реставрация и даже реконструкция, но щадящая, с максимальным сохранением старинных элементов и созданием условий обзора с наиболее выигрышных точек.

При обследовании изучают первоначальное окружение памятника и дальнейшее развитие застройки. Устанавливают, как можно обеспечить его обзор. Вводят ограничения на расположение и высоту зданий нового строительства (см. рис. 1.4. а —в).

Эволюцию старинных зданий изучают по архивным документам. Выясняют не только время постройки и перестроек, но уточняют фамилии авторов-архитекторов, владельцев и даже арендаторов. Это иногда позволяет установить место жительства великих художников и общественных деятелей.

В зданиях, подвергнутых неоднократной реконструкции, стараются восстановить первоначальный облик, определить, насколько он искажен, какие элементы утрачены или появились позже. Эту информацию записывают в форму табл. 4.2.

На основе получаемых данных застройку ранжируют на четыре вида:
1) памятники федерального, территориального и местного значения, охраняемые государством;
2) здания исторической или архитектурной ценности, предложенные к охране;
3) постройки, представляющие интерес как этнографические образцы старой застройки;
4) элементы градостроительной среды, фасады которых придают кварталу индивидуальность.

Одновременно отделяют рядовую застройку и малоценные здания. Их кардинальная реконструкция и даже снос не противоречат целостности восприятия ансамбля улиц и площадей.

Ранжируют и части зданий. Отмечают, сохранилась ли объемная композиция, представляет ли фасад художественную ценность, не утрачены ли элементы первоначальной архитектуры или ценные декоративные и композиционные детали.

Исследуют и интерьеры. Устанавливают наличие ценной лепной отделки лестниц и квартир, состояние росписей и других декоративных деталей, выявляют присутствие в интерьерах декоративных ограждений и перил, дверей и других столярных изделий, ручек и другой фурнитуры.

Поэтажные планы разных лет сопоставляют с инвентарными, хранящимися в БТИ. Определяют, насколько сохранилась первоначальная планировка. Такая проверка помогает получить не только сведения о перепланировках, но и упрощает диагностику конструкций, так как расширяет знания о внесенных в них изменениях.

Результаты обследований отражают двояко. Графическую информацию закрепляют на планах территории. На них показывают границы охранных зон разного назначения, как изображено на рис. 4.4, г. Для особо ценных зданий восстанавливают чертежи фасадов с подбором колеров.

Составляют историческую справку, в которой дают рекомендации по использованию застройки и формулируют условия реконструкций.



Рис. 4.5. Исходные данные для обследования схемы застройки:
а — ситуационный план (1— этажность, материал стен и функция здания —К —камень; Д —дерево; СМ — камень и дерево; 2 — ведомственный фонд; 3 — общежития; 4 — арендуемый дом; 5 — арендатор в части здания; 6 — адрес здания—номер и строение; 7-—дома, находящиеся на ремонте; 8 — номер ГРЭП; 10— граница домовладения; 11—то же, ГРЭП; 12— графическое обозначение жилого дома; 13 — то же, нежилого; 14 — место снесенного ценного здания); б — картограмма этажности застройки (цифрами 1—8 показано количество этажей)

Информацию о ситуации на местности получают на основе полевых обследований. Во время обходов тщательно проверяют наличие и функцию зданий, поскольку возможны расхождения фактических и архивных данных. Эти данные сопоставляют с планами, хранящимися в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и данными Дирекции единого заказчика (ДЕЗ). Уточняют границы домовладений и территорий, подведомственных эксплуатационным организациям (государственным, акционерным или частным ремонтно-эксплу-атационным предприятиям, кондоминиумам, другим товариществам и фирмам).

Обследование ситуации совмещают с получением информации о зданиях. На ситуационном плане (рис. 4.5, а) условными обозначениями отделяют жилую застройку от нежилой. Наносят нумерацию домов и других строений. Указывают этажность и материал стен. В дополнение к этому плану часто строят картограмму этажности, пример которой показан на рис. 4.5, б.

О транспортных и пешеходных потоках информацию черпают в отделе главного архитектора города. В случае их отсутствия сведения об интенсивности движения транспорта и составе потоков экипажей получают в результате натурных обследований.



Рис. 4.6. Схемы сложившейся планировочной организации территории:
а —схема пешеходного движения к магазинам, детским учреждениям и остановкам общественного транспорта (/—детские дошкольные и школьные учреждения; 2 — предприятия торговли и общественного питания; 3 — пешеходные пути; 4— остановки наземного общественного транспорта; 5 — то же, внеуличного; 6 — радиусы доступности; 7—основные конфликтные точки); б — схема функционального зонирования территории (/ — участки школьных учреждений; 2 — то же, детских; 3— то же, организаций; 4 — то же, торговли, общественного питания и бытового обслуживания; 5 — участки промышленности, коммунального хозяйства и прочих организаций; 6 — то же, зеленых насаждений; 7— номера ГРЭП и ДЕЗ; 8 — границы ГРЭП и ДЕЗ)

Сначала изучают особенности обслуживания территории общественным транспортом. Устанавливают местоположение остановок автобусов, троллейбусов и трамваев, а также связи со станциями внеуличного транспорта — основного средства передвижения населения к местам тяготения в крупном городе. Далее определяют реальные пути перемещения людей в пределах жилых территорий. Пешеходную сеть обследуют, выявляя трассы к местам тяготения населения: остановкам, предприятиям торговли и обслуживания, школам и детским учреждениям. В сложных условиях хаотичной застройки центра города такое обследование целесообразно проводить зимой, когда пешеходные пути легко прослеживаются по дорожкам на свежевыпавшем снегу.

Полученные данные о реальных расстояниях пешеходных маршрутов проверяют на соответствие действующим нормативным ограничениям. Анализируют оптимальность мест остановок с точки зрения их доступности для жителей. Изучают структуру транспортно-пешеходной системы в пределах обследуемой территории. Устанавливают, нет ли кольцевых и сквозных проездов, конфликтных точек пересечения транспортных и пешеходных потоков.

Результаты обследования сводят в справку, где, помимо прочего, ранжируют пешеходные пути на главные и второстепенные. Отмечают положительные и отрицательные стороны сложившейся транспортно-пешеходной системы. Выявляют необходимость и возможности ее изменения. В этой части обследования составляют схему типа показанной на рис. 4.6, а.

Функциональное зонирование территории прослеживают, устанавливая в натуре границы участков различного назначения.Площадь кварталов и микро-районов стратифицируют по двум уровням. На первом ее делят на 7 типов, а на втором—на подтипы, указанные в табл. 4.3. Наряду с зонированием выявляют участки, свободные от застройки или занятые малоценными, подлежащими сносу, строениями, где впоследствии можно разместить новые здания.

В результате обследования составляют чертеж (рис. 4.6, б) и справку. В ней существующий баланс территории сопоставляют с нормативными требованиями. При этом в жилую территорию не включают участки, занятые учреждениями, не свойственными жилой застройке. В суммарную площадь зеленых насаждений включают все озелененные земли, кроме участков школ и детских учреждений.

В нормативных документах все расчетные данные приведены к площади территории брутто. Поэтому при анализе в территорию квартала включают площадь прилегающих улиц и переулков до оси проезжей части.

Площади, занимаемые учреждениями, сначала рассчитывают нетто, а брутто определяют, вводя коэффициент, вычисленный как отношение
Ка = Аб/Ан,
где Ка — коэффициент перевода площади нетто в брутто; AQHAH — суммарные площади обследуемой территории брутто и нетто.

При обследовании системы социально-бытового обслуживания уточняют соответствие состава и параметров учреждений действующим нормативным требованиям. Эти учреждения, расположенные в историческом центре городов, как правило, обслуживают не локальные территории. К ним тяготеют жители других районов. Кроме того, здесь много организаций городского значения типа управленческих, финансовых, лечебных, культурно-зрелищных, спорта и связи, поэтому обследование корректируют с генеральными планами развития города.

Полученную информацию совмещают с обследованием арендаторов и собственников недвижимости. Выявляют не только месторасположение, вместимость и техническое состояние объектов, но степень влияния на окружение шума и загрязнения, вызванных, например, разгрузкой или складированием товаров, внутриквартальным движением транспорта и пешеходов.

Список учреждений и предприятий социально-бытового обслуживания составляют по форме табл. 4.4. При этом их разделяют по принадлежности (государственные, акционерные и частные) и значению (общегородские, территориальные и местные). Исходными для этого являются сведения, получаемые в территориальных комитетах имущества, жилищных инспекциях, управлениях образования, торговли и общественного питания. Эти сведения корректируют по результатам натурных обследований.

На территории центра городов в традиционно сложившейся системе большинство учреждений и предприятий имеют достаточную вместимость и мощность. Однако сеть детских учреждений и школ, служб жилищно-коммунального хозяйства, а иногда и магазинов не соответствует нормам. Поэтому при общем обследовании возникает необходимость в анализе.

Систему детских учреждений обследуют, привлекая руководство этой системы. Натурно уточняют вместимость, дефекты планировки и частей зданий. Полученные сведения сводят в таблицу 4.5, где в последнем столбце указывают: форму собственности и условия оказания услуг (платные или бесплатные), встроено учреждение или расположено в отдельном здании, насколько оно физически изношено и обеспечено ли участком территории и наличия требуемых площадей. Эту информацию приводят в справке, характеризующей систему детских учреждений.

Систему промтоварных и продовольственных магазинов обследуют по аналогии с системой детских учреждений. Как показала практика, при обследовании трудно установить площадь этих учреждений, особенно в условиях частной собственности на торговые помещения. Поэтому в магазинах с продавцами расчет допустимо вести по количеству торговых мест. Для сопоставления с действующими нормативами можно принять 20—22 м2 на каждое рабочее место в торговом зале промтоварного магазина и 20—35 м2 —продовольственного.

Потребную по нормам, вместимость торговых учреждений принимают, руководствуясь градостроительными методиками. Здесь необходимо внести поправку в эти методики. В современных переходных условиях при анализе существующей системы следует учитывать, что на старозастроенных территориях города сам рынок диктует пути развития сети торговли.Нерентабельные учреждения исчезают. В зависимости от спроса на товары помещения перепрофилируют и этот процесс перманентен.

Все же анализ системы торговли необходим. Его результаты используют как информационный материал для проектирования реконструкции. Например, решения о переносе необходимой населению части временных торговых точек на стационарную основу, использовать не пригодные для жилья здания.

Сейчас в центре городов возникло много торговых киосков и павильонов временного характера, которые также подлежат оценке при обследовании. Важно установить, насколько они рациональны с точки зрения интересов города и населения. Не портят ли экстерьер улиц, не создают ли неудобство для жителей, не мешают ли эксплуатационным организациям убирать территорию.

Результаты анализа отражают по форме табл. 4.6, где в последнем столбце кроме сведений, указанных в пояснении к табл. 4.5, приводят информацию о том, насколько торговые строения нарушают окружающую среду и как отделена зона загрузки товаров от жилой застройки.

Предприятия общественного питания обследуют по аналогии с торговыми. В центре города их потребную вместимость принимают, как и магазинов, по «дневному» количеству населения. Результаты анализа отражают в табл. 4.7, где в последнем столбце приводят такие же данные, как и для других учреждений социально-бытового обслуживания.

Службы эксплуатационных организаций обследуют с целью выявления обеспеченности офисными помещениями основного управленческого аппарата, техников-смотрителей и объединенной диспетчерской службы. Освидетельствуют и производственные помещения: мастерские, дворницкие и гаражи уборочной техники, мусорокамеры и места сбора твердых отходов.

Результаты обследования отражают в справке и на чертеже-схеме типа показанной на рис. 4.7.

Гигиену среды на территории, как правило, проверяют по двум факторам: шумовому и инсоляционному режимам застройки. В некоторых особо оговоренных случаях оценивают загазованность воздушного бассейна и аэрационный режим.

Шумовой режим застройки оценивают, опираясь на теоретические разработки, изложенные в гл. 2. Применяют графо-аналитический метод, как менее трудоемкий. Исходят из того, что основным источником шума в центральных районах городов является уличный транспорт, а в некоторых случаях и внеуличный — открытые линии метрополитена и железные дороги. Обычно этот шум на межмагистральных территориях составляет 80—90 % всех шумов.



Рис. 4.7. Схема социально-бытового обслуживания:
1 — здания, находящиеся на ремонте; 2 — продовольственные магазины; 3 — то же, промтоварные; 4 — предприятия общественного питания; 5—то же, бытового обслуживания; б — административно-хозяйственные учреждения; 7—школы общеобразовательные; 8 — то же, специальные; 9 — детские сады; 10—детские ясли; И — многофункциональные учреждения культуры; 12— библиотеки; 13 — кинотеатры; 14—театры; 15 — аптеки; 16—- пункты детского питания; 17—поликлиники; 18 — радиусы доступности; 19 — номера ГРЭП

Состав транспортных потоков, существующая и перспективная интенсивность движения на магистралях, улицах городского и районного значения являются основными характеристиками. Их закладывают в концепции реконструкции улично-дорожной сети генеральных планов развития городов. Эти же характеристики необходимы для оценки шумового режима. Поэтому при расчете пользуются данными генерального плана, если с момента проведенного обследования не произошли кардинальные изменения в системе движения в городе.

Данные о транспортных потоках на улицах местного значения и в переулках в городах обычно отсутствуют, поэтому эту часть улично-дорожной сети приходится обследовать дополнительно. Обычно рассчитывают шумовой режим вручную или с применением микроЭВМ.

Метод замеров шумомерами обычно не применяют, поскольку шумы в городе не стабильны. От разных источников они накладываются друг на друга, часто появляются случайные шумы, поэтому требуется неоднократное дублирование показаний.

Исходные данные для графо-аналитического метода получают на местности. Визуально определяют скорости движения, интенсивность и состав транспортных потоков. Это легко сделать, поскольку потоки на второстепенных улицах легко поддаются зрительному учету даже без привлечения значительного количества учетчиков.

При необходимости получения точных данных о проникновении шума на межмагистральную территорию используют методики, изложенные в монографии Г.Л. Осипова и др. Для общего обследования такие данные не нужны, поэтому поправкой на материал покрытий дорог, как и способностью различных поверхностей по-разному глушить звук, пренебрегают.

Вначале выполняют подготовительные работы. Выделяют характерные транспортные узлы, намечают точки размещения учетчиков и определяют их количество.



Рис. 4.8. Графический метод расчета уровней звука /А.ЭКВ:
а—номограмма для определения эквивалентного уровня звука в 7,5 м от оси ближайшей полосы движения транспорта; 6 — уровни звука от железнодорожного транспорта на расстоянии 7,5 м от оси рельсового пути; о —график зависимости расстояния г, м, проникновения шума на территорию от величины превышения эквивалентного уровня звука над нормативным (LXOCT — £А.ЭКВ — LA.H)'- 1 — от грузовых составов; 2 — от электропоездов; 3 — от пассажирских поездов; 4 — отточенных источников; 5 — то же, линейных

При этом учитывают, что каждый учетчик в течение 1 мин может зафиксировать до 40 единиц проходящего транспорта. Обычно в узлах второстепенных улиц достаточно одного учетчика.

Транспортные потоки оценивают в теплое время года (с мая по октябрь). Выбирают «часы пик», когда улицы наиболее насыщены экипажами(обычно с 9до10чис1бдо18ч). Применяют выборочный метод обследования в течение получасового времени с последующим приведением к одному часу. Это дает выигрыш за счет сокращения объема работы и уменьшения штата учетчиков.

Результаты данных о транспортной загрузке улиц сводят в форму, где указаны наименование узла и его схема, время обследования, фамилия учетчика и все параметры проходящих потоков. Эти сведения заносят в табл. 4.8.

Эквивалентные уровни звука £д.экв в точке, расположенной в 7,5 м от ближайшей полосы движения, определяют по номограмме, приведенной на рис. 4.8, а. Здесь величина ХАэкв поставлена в зависимость от сочетания парных значений. Вначале скорости движения v, км/ч, и процента содержания в потоке грузового и общественного транспорта р (см. шкалы в левой части рис. 4.8). Потом от плотности потока N, авт/ч, и той же скорости v, км/ч (правая часть того же рисунка).



Рис. 4.9. Схемы, характеризующие некоторые факты гигиены среды на территории:
а—картограмма шумового режима застройки {1—здания, помещения которых по зачерненному фасаду находятся в дискомфортном шумовом режиме; 2 — зона акустического дискомфорта на территории; 3—то же, комфорта; 4 — эквивалентные уровни звука на магистрали в 7,5 м от оси крайней правой полосы движения); б — картограмма инсоляционного режима (7 — индекс расчетной точки; 2 — угол горизонта; 3 — начало прямой инсоляции; 4 — то же, конец; 5—участки зданий, где инсоляция в пределах нормы; 6 — то же, с инсоляцией менее 1,5 ч/сут; 7—инсоляция территории меньше нормы; 8 — то же, с круглогодичным затенением; 9—то же, с полугодичным)

Результаты отражают на картограмме (рис. 4.9, а). Демаркационные кривые акустического комфорта строят с учетом глубины проникновения шума на межмагистральную территорию.

Инсоляционный режим застройки оценивают, исходя из теоретических положений, изложенных в гл. 2. Определяют недостаточно облучаемые солнцем участки территории, где продолжительность инсоляции нормируется. К ним относятся площадки для пассивного и активного отдыха, спорта и игр.

Выявляют инсоляционный режим на уровне первого этажа в помещениях школ и дошкольных учреждений, но главное, жилых зданий. Показатели рассчитывают вручную или на ЭВМ, например по программе, разработанной Москомархитектурой.

Чаще используют и графо-аналитический метод, особенно на территориях небольшой площади. При этом применяют светопланиметры различной конструкции. По плану застройки выбирают расчетные точки. Планиметр совмещают с одной из них и ориентируют на север. После этого находят время начала и конца солнечного облучения точки. Учитывают и время перерыва, вызванного затенением такими экранами, как окружающие здания, балконы и солнцезащитные устройства. Эти перерывы, как первый час после восхода и последний перед заходом, исключают из общей продолжительности инсоляции.

Во время общего обследования инсоляционный режим помещений устанавливают, сокращая продолжительность облучения на 1 ч по сравнению с его длительностью в расчетной точке на фасаде здания. Такое сокращение соответствует защитному углу в 15° окна размером 1,4 х 1,6 м при толщине стены 0,64 м, наиболее часто встречающегося в старой застройке.

Полученные данные о солнечном облучении участков территории, зданий и помещений в них сравнивают с нормативными требованиями. На плане застройки отражают результаты такого сравнения и строят картограмму инсо-ляционного режима (рис. 4.9, б).

На плане демаркационными линиями отделяют территории инсоляцион-ного дискомфорта от зон солнечного облучения в пределах действующих норм. Дополнительно отмечают участки, куда в течение всего года не проникают солнечные лучи. На планах зданий условными обозначениями вдоль неблагоприятных фасадов выделяют площади, где в помещениях время инсоляции меньше нормативной.

Обследование технического состояния зданий дополняет оценку их истори-ко-архитектурной значимости как элемента городской среды. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурной проверки строений. Его целью является получение информации, прежде всего о таких свойствах, как функции объекта и объемно-планировочные решения. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкциях, физическом и моральном износе. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

Информацию о функции зданий получают одновременно с натурными обследованиями, предваряющими составление ситуационного плана территории. При этом используют данные ДЕЗов и ГРЭПов об арендаторах и собственниках. Их списки составляют по форме табл. 4.12.

Помещения нежилого назначения ранжируют на встроенные и расположенные в отдельных зданиях. По виду собственности делят на государственные, муниципальные, принадлежащие юридическим и физическим лицам. По третьему признаку — значимости — нежилой фонд стратифицируют на учреждения федерального и субъектов федерации, городского и районного значения.

Объемно-планировочные решения зданий обследуют по следующим показателям: этажность, строительный объем (в м3), количество жилой, полезной и подсобной площади (в м3), группа капитальности и др.

Основа оценки —это сведения, заложенные в поэтажные планы и технические паспорта. Архивные данные сверяют с ситуацией на местности и выявляют несоответствия.

Результаты обследования представляют в табличной форме. Например, жилье оценивают по параметрам, приведенным в табл. 4.12. Сведения о зданиях располагают поквартально, что позволяет подсчитать итоги по каждой территориальной единице. Эту таблицу рассматривают как дополнение к ситуационному плану и картограмме этажности застройки.

Материал несущих конструкций изучают по техническим паспортам, сверяя данные с натурой, поскольку возможны расхождения. Например, в паспорте старого многократно перестраивающегося здания записано: стены каменные. В натуре же оказывается, что часть верхнего этажа выполнена в дереве.

При общем обследовании важно установить, из чего выполнены стены и перекрытия, поскольку их состояние предопределяет стратегию реконструкции. Поэтому во всех сомнительных случаях не следует пренебрегать вскрытиями, если иначе нельзя быть уверенным в конструктивном решении здания.

В результате обследования несущих конструкций на ситуационном плане условными обозначениями показывают материал стен, а на картограмме морального износа — материал перекрытий.

Физический износ Иф в технических паспортах выражают в рублях и процентах. Для общего обследования необходимы значения этого показателя в процентах.

Спустя несколько лет после переоценки основных фондов, т. е. на момент обследования, физический износ Иф определяют по методике, приведенной в § 2.5. В тех случаях, когда этот показатель неизвестен, для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации Тэ с нормативным сроком службы здания 7*3 и применяют ту же методику.

Результаты расчетов интерпретируют графически в виде картограммы, показанной на рис. 4.10,я. При этом принимают следующую стратификацию жилищного фонда по физическому износу: от 0 до 20 % — хорошее состояние объекта, от 21 до 40 % —удовлетворительное, от 41 до 60 % —неудовлетворительное и более 60 % — ветхое.

Моральный износ только одного — второго рода — определяют во время общего обследования. Износ этого рода частично характеризует жилье, предназначенное для материально обеспеченного населения. Это связано с тем, что эксклюзивные квартиры индивидуальны, имеют большую не ограниченную нормами площадь и приспосабливаются к запросам конкретного потребителя. Поэтому моральным износом здесь можно оценить только состояние инженерных систем.



Рис. 4.10. Схемы, характеризующие современное состояние застройки:
а — картограмма физического износа (1 — износ до 20 %, состояние конструкций хорошее; 2—то же, 21—40 %, удовлетворительное; 3—то же, 41 —60 %, неудовлетворительное; 4—то же, более 60 %, состояние здания ветхое; 5 — нежилые строения; 6 — здания на ремонте); б — картограмма морального износа (7 —здания с износом до 15 %; 2—то же, 16—25 %; 3 — то же, 26—35 %; 4 — то же, 36—45 %; 5—то же, более 45 %; 6 — в здании отсутствует лифт; 7 — то же, мусоропровод; 8 — то же, горячее водоснабжение; 9 — то же, ванные комнаты; 10—то же, в части квартир; Л — в здании отсутствуют несгораемые перекрытия).
Цифрами, проставленными у планов зданий, указан % износа строения

Другое дело в муниципальном жилищном фонде, где площадь квартир нормируется. Здесь можно довольно точно рассчитать износ второго рода (Имг), применив методы, изложенные в § 2.5. Частные показатели износа АИф2 для расчета суммарного АИи2 находят в табл. 4.13 в зависимости от признаков, характеризующих жилье. Определяют дефекты здания, соответствующие описаниям, принимают процент износа, а затем заполняют табл. 4.14.

Данные расчета используют для построения картограммы морального износа. Пример такой картограммы приведен на рис. 4.10, б.

Инженерное обеспечение зданий выявляют по данным технических паспортов. Уточняют, централизованно ли холодное и горячее водоснабжение, отопление и газоснабжение. Устанавливают наличие и состояние лифтового хозяйства и системы мусороудаления. Данные, полученные в результате обследования, отражают в справке и на рис. 4.10, б.

Технико-экономическую информацию о застройке ограничивают сведениями, необходимыми для составления бизнес-планов, дополненными данными о восстановительной стоимости зданий, стоимостном выражении физического и морального износа. Конъюнктуру рынка недвижимости не отражают, поскольку она не может быть причислена к непреложным и устойчивым показателям.

Анализ информации — заключительный камеральный этап общего обследования. На основе полученных данных разрабатывают рекомендации, дают заключение о ремонтно-реконструктивных мероприятиях. Определяют, какие из них являются оптимальными, возможными, желательными или недопустимыми.

Существует несколько методов анализа информации. Все они основаны на классификации зданий по группам, каждая из которых объединяет объекты, обладающие определенной комбинацией исходных свойств. При этом считают, что дома, причисленные к той или иной группе, могут быть подвергнуты строго регламентированным и экономически оправданным видам реконструктивных мероприятий.

Как показала практика, единовременная оценка всего многообразия комбинации факторов позволяет дать весьма приближенное заключение, например, заставляет назначить комплексный капитальный ремонт без учета вариантности сопутствующих мероприятий. Кроме того, выбор решения во многом зависит от интуиции специалиста, что часто приводит к разночтению значимости параметров. В результате расхождение в окончательном решении о дальнейшей судьбе здания, принятом в разных вариантах проекта, достигает 40%.

Возможен другой подход к решению проблемы: поэтапная оценка каждого из факторов, характеризующих здание. Тогда поиск оптимального решения можно представить в виде логической схемы, показанной на рис. 4.11, где показатели ранжированы на одиннадцать уровней. На каждом из них оценивается один фактор.

На первом уровне (А) выявляют историко-архитектурную ценность объекта. По этому признаку здания распределяют на памятники архитектуры, здания-элементы архитектурно-исторической среды города и строения, не представляющие такой ценности. Такая оценка—прерогатива государственных инспекций по охране памятников, специалистов-искусствоведов и реставраторов.

На втором уровне (Б) дома распределяют по первоначальной функции, ради которой они построены. На последующих рассматривают их градостроительные, технические и планировочные характеристики, приведенные в табл. 4.15. Градостроительные показатели застройки анализируют на двух уровнях. На уровне В рассматривают факторы общегородского значения, диктуемые генеральным планом развития города. В нем концептуально решены проблемы зонирования территории, упорядочения планировочных образований и транспортной инфраструктуры. Намечены методы пробивки магистралей и расширения улиц. Учтена ценность зданий по показателям А и Б. Это позволяет еще до начала разработки проекта реконструкции застройки на межмагистральной территории определить объекты сноса и передвижки.

На другом уровне — внутриквартальном — определяют планировочные возможности в части надстройки зданий, пристроек и встроек. На уровне Л исследуют этажность, плотность жилого фонда, разрывы между строениями и инсоляционные режимы. Эти факторы могут быть положены в основу решений о дальнейшей судьбе зданий.



Рис. 4.11. Схема поэтапного поиска реконструктивных мероприятий:
1 — путь поиска; 2 — направление пути; 3 — возможное промежуточное решение — слагаемое окончательного; 4 — результативное решение рекомендательного характера

Критическими значениями показателей, используемых в схеме логического поиска и стоящими на рубеже того или иного решения, задаются, исходя из реконструктивно-градостроительных концепций, принятых в конкретном городе. Учитывают и практику капитального ремонта, статистический анализ реальных проектов. Например, значение Г\ — минимальной этажности сохраняемых зданий в больших городах может составлять 3 этажа, а в малых — всего 1.
Аналогично решают вопрос о критической капитальности (уровень Д) строений и приведенной их площади (уровень Е). Известно также, что ветхие дома ремонтировать нецелесообразно и критическое значение физического износа на уровне Ж принимают Иф = 60%, а промежуточное—на основе научного анализа практики эксплуатации жилищного фонда. Здесь значение показателя Иф назначают, анализируя проекты капитального ремонта соответствующей группы зданий, сопоставляя с нормами проектирования.

К числу ремонтно-реконструктивных мероприятий, которые возможны на территории застройки, относят снос С, изменение функции здания под учреждения У. К текущим ремонтам причисляют очередной планово-предупредительный />ь выборочный капитальный ремонт охранного порядка Р^ необходимый для обеспечения безопасности проживания до сноса строения. Различные виды капитального (без перепланировки Ръ, с частичной Д и полной перепланировкой Ps) являются основными мероприятиями, направленными на обновление и преобразование жилищного фонда. Кодирование реконструктивных предложений соответствует обозначениям на схеме рис. 4.11.

Комплексные капитальные ремонты могут не сопровождать (00) или не сопровождать различные сопутствующие мероприятия. Например, снос части здания (01), изменение функции части дома —нижних этажей или одного из корпусов (02).Возможна и комбинация решений 01 и 02, т. е. частичный снос с изменением функции (03). Кроме того, допустима и передвижка здания (ПД) и его реконструкция надстройкой, встройками и пристройками (НД).

С учетом всех этих возможностей количество вариантов только комплексного капитального ремонта достигает 36. Однако в рассматриваемой логической схеме поиска количество возможных решений сокращается, если исходить из того, что многие факторы носят градостроительный характер и решения принимаются не на уровне эксплуатации и реновации. Тогда, применяя принятый метод кодирования, систему возможных вариантов можно представить в табл. 4.16.

В современных условиях перехода к рынку все выводы, полученные в результате анализа зданий, носят рекомендательный характер. Это связано с тем, что часть зданий изменили собственника или арендатора на длительный срок. Естественно, что намечая капитальный ремонт, пользователь стремится приспособить дом, как и прилегающий участок, к своим потребностям. Поэтому он не сможет четко следовать изложенным выше рекомендациям. Однако они помогут выбрать оптимальное решение, поскольку ориентируют в возможностях элементов застройки и диктуют ограничения, накладываемые сложившейся ситуацией и техническим состоянием зданий.

Особо сложно обоснование выбора решения на защитных территориях города, где основным критерием является эстетическая составляющая реконструкции. Здесь сохранение зданий, представляющих историко-архитектурную ценность,— непреложный социальный фактор, от которого отталкиваются, принимая решение об их дальнейшей судьбе.

Памятники архитектуры и исторически ценные здания включают в структуру современного города, наделяя определенными функциями. Их подбирают, приспосабливая не только к окружению, но и к новым условиям эксплуатации. Памятники архитектуры реставрируют, подбирая для размещения в них престижные организации городского значения. Возможно использование как культурно-просветительных учреждений, музеев, клубов, выставочных залов и других, структура которых наиболее полно отвечает объемно-планировочной композиции сооружения.

За сохраняемыми старинными фасадами дома — элемента градостроительной среды — можно расположить современные квартиры или учреждения, отвечающие самым эксклюзивным требованиям эксплуатации. Другое дело — решение вопроса об изменении внешнего облика дома: надстройке его, пристройке или частичной разборке. Здесь нельзя обойтись без экспертизы специалистов-искусствоведов.

Рядовые здания, имеющие износ, близкий к 60 %, часто причисляют к условно опорному фонду и намечают к сносу в перспективе. В целях обеспечения безопасности жильцов предполагают проведение выборочного капитального ремонта.

Реконструкция опорных зданий с трансформацией имеет несколько разновидностей. Жилые дома дореволюционной постройки можно трансформировать в ведомственные или муниципальные учреждения, в том числе детские, гостиницы, клубы и магазины. Однако предпочтение следует отдавать реконструкции под частные учреждения или эксклюзивное жилье, если есть спрос на престижные квартиры.

В некоторых случаях оправдывает себя преобразование малоэтажного здания под эксплуатационные службы, иногда с гаражами-стоянками уборочной техники или индивидуальных автомашин. Однако решения о перспективном сносе или передаче зданий учреждениям является вынужденной альтернативой основному виду мероприятий в старых домах — комплексному ремонту с сохранением жилья или превращению в офисы различных фирм.



Рис. 4.12. Картограмма возможных реконструктивных мероприятий:
1 —требуется реставрация здания с восстановлением планировки; 2 — то же, но допустима перепланировка; 3 — необходим планово-предупредительный ремонт; 4 — требуется капитальный ремонт, при котором желательна частичная перепланировка; 5 — то же, но нужна полная перепланировка; 6 — рациональна продажа, передача дома в аренду под учреждение; 7—возможно восстановление в доме жилых функций; 8 — желателен снос строения или его части для улучшения гигиенических условий; 9 — снос необходим и возможно возведение новодела; 10 — допустимо сохранение учреждений; 11 — возможна надстройка здания


Результаты заключительного анализа отражают в виде схемы. Фрагмент такой схемы показан на рис. 4.12.

Определение дальнейшей судьбы зданий, находящихся на обследуемой территории,— задача главная, но не единственная. При разработке рекомендаций по реконструкции квартала или микрорайона рассматривают допустимость изменения схемы благоустройства и зонирования территории, уплотнения или разрежения плотности застройки. Оговаривают условия обновления дворов, модернизации системы социально-бытового обслуживания, улучшения схемы транспортно-пе-шеходного движения.

В рекомендациях по реконструкции обосновывают ликвидацию предприятий и учреждений в жилой застройке. Выделяют группы домов, где допустимо вкрапление некоторых административно-хозяйственных баланса территории в пользу



Похожие статьи:
Передвижка и подъем зданий

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция застройки

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум