Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Отбор жилых домов для капитального ремонта до внедрения метода объективного диагностирования


Отбор жилых домов для капитального ремонта до внедрения метода объективного диагностирования

Метод объективного диагностирования впервые был внедрен в Ленинграде в середине 1960-х гг. До этого времени объем необходимого капитального ремонта ленинградских жилых домов отражался только в технических паспортах домоуправлений. Предполагалось, что эти паспорта, составленные в результате инвентаризации, достаточно полно отражают техническое состояние каждого дома. Такие осмотры жилищно-экс-плуатационные организации проводили 2 раза в год (весной и осенью). Ежегодно жилищно-эксплуатационные конторы на основе технических паспортов предварительно намечали дома, нуждающиеся в капитальном ремонте. Окончательный отбор их проводился районными жилищными управлениями по согласованию с Жилищным управлением Ленгорисполкома. Эта система отбора домов на капитальный ремонт имела два существенных недостатка.

Первый из них заключался в том, что ежегодно составляемые адресные планы ограничивали творческую деятельность проектной организации, так как оптимальных проектных решений можно добиться только при наличии адресного плана ремонтных работ на длительную перспективу и предоставлении проектировщикам времени для предпроектных проработок, которыми определяются состав и содержание исходных данных для проектирования. Краткосрочные планы не устраивали подрядные организации, так как не хватало времени на подготовку производства и не было условий для обоснованного планирования развития собственной производственной базы. Такая система не отвечала также и интересам жилищно-эксплуатаци-онных организаций. Кроме того, она создавала дополнительные трудности в переселении жильцов на период ремонта.

Второй недостаток заключался в том, что система отбора домов или очередности проведения капитального ремонта на основе процента физического износа не отражает фактического состояния зданий и носит субъективный характер. Повреждения, в конструкциях, не привязанные к месту на чертежах и установленные по внешнему виду здания, не могут служить основанием для определения очередности ремонта. Рассмотрим этот вопрос на примере определения процента физического износа основных конструкций жилого дома.

Согласно методике определения физического износа гражданских зданий наличие глубоких трещин, отпадание штукатурки местами или выветривание швов на глубину до 1 см местами на площади до 10% дает право установить физический износ стен 11-20%.

Устранять обнаруженные повреждения рекомендуется путем ремонта штукатурки или расчистки швов, очистки фасада. Если ограничить ремонтные работы, как указано, то этот вид физического износа характеризует не кирпичные стены как несущую и ограждающую конструкцию, а лишь отделку стен со стороны фасада. Нельзя же предположить, чтобы в заселенном доме, в котором стены со стороны квартир оштукатурены, в комнатах оклеены обоями, а в санузлах облицованы или окрашены, обвалилась штукатурка на площади до 10%; такие повреждения могут быть только в пустующем, предназначенном к сносу доме.

Определение размера повреждения кирпичной кладки здания путем осмотра оштукатуренного фасада практически не осуществимо, так как, во-первых, площадь фасадов составляет не более 30% площади всех стен дома; во-вторых, наибольшие повреждения обычно бывают во внутренних стенах, и, в-третьих, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда ремонт отслаивающейся штукатурки фасадов должен быть выполнен в течение одних суток. Поэтому домов с отвалившейся штукатуркой на площади до 10% от площади всего фасада практически не должно быть, разумеется, если дом заселен и техническое наблюдение за ним ведется по правилам и нормам.

Более существенные повреждения, позволяющие установить износ кирпичных стен 21-30%, согласно этой же методике устраняются путем ремонта штукатурки или подмазки швов и выкрошившихся кирпичей, очистки фасада, ремонта карниза и перемычек. Следовательно, физический износ стен до 30% тоже не характеризует кирпичные стены как несущую конструкцию, а только указывает на необходимость капитального ремонта фасада.

В тех случаях, когда имеют место массовые выпучивания с отпадением штукатурки или выветриванием швов на глубину до 4 см на площади до 50%, выкрошивание и выпадание отдельных кирпичей на плоскости стен, в карнизе и перемычках, высолы и сырые пятна, физический износ стен устанавливается в размере 31-40%. Устранение повреждений производится путем ремонта участков стен, карнизов и перемычек.

Таким образом при физическом износе стен 31-40% появляется необходимость не только в восстановлении отделки фа» сада, но и в ремонте кирпичной кладки. Нужен капитальный ремонт, так как укладка на растворе выветрившихся или выпавших кирпичей (более 10 в одном месте) относится к капитальному ремонту. Кроме того, нужен ремонт наружных стен со стороны фасада, так как со стороны квартир заселенного дома не может быть массового отпадения штукатурки и выветривания швов на глубину до 4 см и других названных признаков. Высолы, например, указывают на то, что в кирпичной кладке происходит растворение солей и вынос их наружу, где более низкие температуры. Объем облицовочного ряда кирпичной кладки старого дома в общем объеме кладки составляет не более 10%. Следовательно, при физическом износе стен 31 — 40% необходим ремонт кирпичной кладки в количестве 10% полного объема стен дома.

Физический износ стен в размере 41-50% устанавливается по следующим признакам: сквозные осадочные трещины в перемычках и под оконными проемами, массовое выпадание кирпичей в перемычках, карнизах, углах здания, незначительные отклонения от вертикали и выпучивания. При таких повреждениях в состав ремонтных работ включаются смена или усиление перемычек, усиление простенков и выполнение других работ. Этот вид ремонта практически можно выполнить только в расселенном доме или секции и одновременно со всеми необходимыми сопутствующими работами, т.е. при таком физическом износе кирпичных стен необходим комплексный капитальный ремонт.

К признакам износа 51-60% относятся: массовые прогрессирующие сквозные трещины, расслоение кладки местами (кладка легко разбирается), заметные искривления и выпучивания, местами временные крепления.

При таком износе стен, как указано в методике, требуется перекладка до 50% объема стен, усиление и крепление сохраняемых участков кладки, т.е. необходима реконструкция дома. Разборка существующих и кладка вместо них новых стен в количестве, превышающем 25% их общего объема, не предусмотрена Перечнем основных работ по капитальному ремонту жилых и общественных зданий. В случаях, когда кладка совершенно расстроена и деформирована, физический износ определяется в размере 61-70% и указывается, что ремонт-нецелесообразен.

Таким образом, при физическом износе до 40% нужен выборочный капитальный ремонт, если не требуется одновременное проведение других ремонтных работ в доме; при износе 41-50%комплексный капитальный ремонт; при износе более 50% — реконструкция или снос дома.

Из рассмотрения перечисленных признаков следует, что все дома с износом кирпичных стен от 11 до 40% требуют безотлагательного ремонта. Но такой процент износа может быть только при нарушении системы проведения планово-предупредительного ремонта. При выполнении ремонтов в нормативные сроки известковая окраска фасадов должна возобновляться каждые 3 года, а перхлорвиниловая и поливинилацетатная — каждые 6 лет. Любой окраске фасадов предшествует ремонт штукатурки. Таким образом, по признаку физического износа стен может быть определена только первая очередь капитального ремонта.

К недостатку определения очередности ремонта по признаку физического износа стен в процентах следует отнести и то, что в методике не поясняется, как устанавливать процент износа стен после проведения капитального ремонта фасада или комплексного ремонта дома. Поэтому в технических паспортах домов дореволюционной постройки, в которых проведен комплексный капитальный ремонт с заменой деревянных перекрытий на железобетонные и восстановлением прочности кирпичных стен, указывается тот же процент их физического износа или он незначительно отличается от того, который зафиксирован в технических паспортах домов, где ремонта не было.

Таким образом, по проценту физического износа стен нельзя определить объективную очередность и характер капитального ремонта жилых домов. Рассмотрим, можно ли это сделать по проценту физического износа перекрытий. В старых каменных жилых домах Ленинграда, построенных до революции, пять типов перекрытий.

В методике указываются признаки физического износа по 1-, 3- и 4-му типам перекрытий, а по редко встречающимся конструктивным элементам предлагается пользоваться признаками физического износа близких по характеру конструктивных элементов или укрупненной шкалой физического износа. Согласно методике для конструктивных элементов, в делом пригодных для эксплуатации, но требующих некоторого капитального ремонта, т.е. находящихся в удовлетворительном состоянии, физический износ устанавливается в пределах 21-40%, а для конструктивных элементов, эксплуатация которых возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, — 41-60%. Такой процент износа характеризует неудовлетворительное состояние конструктивных элементов. Конструктивным элементам, подлежащим замене из-за аварийного состояния, физический износ устанавливается в размере 61- 80%. Эти конструкции признаются ветхими.

Рассмотрим признаки физического износа деревянных перекрытий, так как они преобладают в домах дореволюционной постройки.

В каждом из домов дореволюционной постройки Ленинграда в среднем по 100 комнат, 20 кухонь, санитарных узлов и коридоров. На штукатурке потолков того или иного из этих помещений имеются признаки физического износа от 5 до 50%. Таким образом, определение физического износа перекрытий в пределах до 50% зависит только от субъективного зрительного восприятия.

В инструкции [46] указывается, что инвентаризации строений предшествует изучение материалов предыдущих обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту. Это, безусловно, правильно, но на практике приводит к тому, что если при предыдущей инвентаризации уже был установлен износ 50%, а за период до новой инвентаризации капитального ремонта не было, то процент не может снизиться. Следовательно, прежняя субъективная оценка сохраняется на будущее. Кроме того, наличие архитектурного декора на потолках, в отдельных случаях очень ценного, со сложной системой креплений, при определении физического износа перекрытий не принимается во внимание.

При определении степени физического износа встречается ряд трудностей. Во-первых, любое здание представляет собой комплекс разнообразных конструкций, неравнозначных по своей стоимости, стойкости и значимости. Во-вторых, износ (разрушение) происходит обычно под воздействием ряда факторов: физических, химических, электрохимических, механических. Причем роль каждого из них в каждом конкретном случае различна, ее трудно выявить и оценить, а следовательно, трудно установить ведущий фактор разрушения, степень разрушения под воздействием каждого фактора. В-третьих, отсутствует объективный показатель для измерения износа.

Сроки постановки старых кирпичных домов на комплексный капитальный ремонт в первую очередь зависят от технического состояния несущих конструкций: балочных перекрытий, изнашивающихся ранее других, стен и фундаментов. Дефекты остальных частей зданий и недостатки в планировке квартир, оказывают влияние на сроки ремонта в том случае, если имеется много домов с одинаковыми по значимости повреждениями в основных несущих элементах.

Однако показатели физического износа стен и перекрытий в процентах не могут служить основанием для определения очередности постановки старых домов на комплексный капитальный ремонт. Тем более это относится к фундаментам, так как процент физического износа фундамента согласно методике определяется по характеру трещин в стенах. Фундамент жилого дома воспринимает нагрузки, действующие на стены, и передает их основанию, и, если стены в исправности, значит, фундамент отвечает своему назначению.

В принципе такое рассуждение правильно. Но нельзя забывать, что если штукатурку стен при текущем ремонте регулярно ремонтируют, то дефекты в кирпичной кладке, закрытые штукатуркой и лепкой, распознать трудно, а в отдельных случаях и невозможно. Поэтому давать характеристику технического состояния фундаментов, ориентируясь только на стены, можно лишь в случаях, когда стены ничем не облицованы, а это обычно бывает только в старых промышленных зданиях.

Рассмотрим применимость этой формулы для определения процента физического износа одного из старых жилых домов (табл. 5). Объем дома 9 тыс. м3, в нем простая отделка, удельный вес конструктивных элементов принимаем по таблице указанного сборника.

Итак, процент износа дома составляет 3680: 100 == 36,8, т.е. около 40, что характеризует неудовлетворительное техническое состояние здания и указывает на необходимость комплексного капитального ремонта. Физический износ основных несущих конструкций в этом показателе составляет всего 20%. Процент износа состоит из суммы износа фундаментов, стен и перекрытий, деленной на 100: (210 + 1260 + 0,73 X 405)/100 = 17,7, т.е. около 20%.

В сумме 3680 часть, приходящаяся на отделочные работы., имеет большее значение (680), чем часть, приходящаяся на перекрытия (405). В то же время дефекты в отделке согласно методике заключаются в потемнении и загрязнении в отдельных местах окраски стен и потолков, загрязнении и повреждении обоев в комнатах. Таким образом, ничтожные повреждения отделки, устраняемые жильцами при текущем ремонте, в определении процента физического износа дома оказывают большее влияние, чем утрата надежности перекрытий. Поэтому формула Иа — XI У И к/ЮО пригодна только для определения утраты восстановительной стоимости и не пригодна для решения вопросов, связанных с очередностью постановки старых домов на капитальный ремонт, а также определения объемов ремонта или замены несущих конструкций.

Только определив физический износ второй, а не первой формы, можно получить достоверную информацию о степени надежности строительных конструкций, необходимости и сроках проведения капитального ремонта. Для этого нужно вести обследование методом объективного диагностирования в последовательности, установленной основными операциями диагностического цикла.

Когда методом объективного диагностирования устанавливается, что кирпичная кладка внутренних и наружных стен старого дома под слоем штукатурки рыхлая или слоистая с многочисленными следами починок прошлых лет, ослабленная в зонах дымоходов, и здание практически не поддается ни комплексному капитальному ремонту, ни реконструкции и его нужно разбирать, то показатели физического износа в размере 30- 40% в отдельных случаях могут являться формальным препятствием для принятия решения о разборке дома. Это объясняется тем, что разборка старого каменного дома допускается, когда физический износ достиг 70%, но в заселенном доме, где регулярно проводится текущий ремонт без освидетельствования скрытых конструкций, такой большой процент физического износа устанавливается редко, обычно он не превышает 40.

Для обоснованного разрешения возникающих вопросов освидетельствование скрытых конструкций в совокупности с другими исследованиями целесообразно вести методом объективного диагностирования. Стремясь сохранить старый дом, который, на первый взгляд, можно отремонтировать, надо представить себе что с ним произойдет после разборки поврежденных конструкций.

Непосредственно к ремонтно-строительным работам, когда производится комплексный капитальный ремонт старого дома, строители приступают после демонтажа заменяемых конструкций, или, иначе, когда износ дома достиг 80%, как видно на примере, показанном в табл. 6. Жилой дом нуждается в комплексном капитальном ремонте со сплошной заменой деревянных перекрытий.

По показателям, принятым в табл. 6, в соответствии с правилами технической инвентаризации физический износ дома составляет 35%, каким видит объект инвентаризатор (рис. 1, а). Ремонтно-строительная организация, которой поручено заменить деревянные перекрытия на железобетонные, произвела все работы по разборке поврежденных конструкций, в результате производитель работ видит дом с фактическим износом 80% (рис. 1,б).

При техническом обследовании, когда дом заселен, эксперт, проектировщик, сметчик видят внутреннюю стену ровной, гладкой, оклеенной обоями. Однако стены и перекрытия они оценивают не как инвентаризатор (40 и 40), а 60 и 100%, так как прогнозируют вид стены и перекрытий таким, как показан на рис. 1 и 2. Поэтому для инвентаризатора процент износа составляет 35, а для эксперта и проектировщика — 80. Все сказанное не является ошибкой ни инвентаризатора, ни эксперта и сметчика. Инвентаризатор не в праве прогнозировать, он обязан фиксировать то, что видит, а эксперт и проектировщик — прогнозировать и уметь предвидеть и с этих позиций определять целесообразность ремонта.



Рис. 1. Вид на внутреннюю стену
а — до ремонта перекрытий; б — после демонтажа перекрытий




Рис. 2. Вид перекрытий в процессе проведения комплексного капитального ремонта


Похожие статьи:
Внеплановая экспертиза по ограниченному кругу вопросов и дополнительное техническое обследование в домах

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → Блог → Форум