Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Преобразование застройки участка


Преобразование застройки участка

Как указывалось выше, основным недостатком сложившейся застройки является переуплотненность участков. Именно в ней причина недостатка света, солнца, воздуха в старых квартирах, отсутствия зелени и мест отдыха. Поэтому реконструкция старых зданий почти всегда связана с разборкой части строений. Однако разборка — не единственная форма реконструктивных мероприятий, так же как гигиенические требования— далеко не единственный и даже не всегда главнейший фактор, определяющий эти мероприятия.

Можно утверждать, что общий объем и сущность реконструктивных мероприятий — результат сложного взаимодействия социальных, гигиенических, эстетических и экономических 6 требований. Сложность взаимодействия, точнее сложность нахождения решения, оптимально учитывающего перечисленные факторы в их взаимодействии, обусловлена прежде всего неоднозначным характером каждого из них. Так, например, красивое само по себе здание может из-за неудачного расположения, недостаточной высоты нарушить общую композицию улицы. Особенно сложно в этом случае принятие решения о сохранении или перестройке зданий, представляющих не только эстетическую, но и историческую ценность, например домов XVIII в., сохранившихся в Ленинграде в небольшом числе.

Внутренние противоречия заключаются нередко и в гигиенических требованиях. Так, наихудшие условия проветривания помещений свойственны однопролетным дворовым флигелям; но они же находятся в наилучших условиях в отношении защищенности от уличного шума. Пожалуй, с наибольшим количеством аспектов проблемы приходится сталкиваться при учете экономических требований. Подтверждением может служить исследование характернейшей ситуации — наличия угловых и Т-образных в плане участков застройки реконструируемого дома. Очевидно, что разборка одного из корпусов приведет к сокращению общей площади здания, т. е. к менее интенсивному использованию территории и, следовательно, к необходимости компенсации этого сокращения за счет нового строительства. Сохранение же обоих корпусов связано с непроизводительными расходами на ремонт темной, неэффективно используемой площади.

Сопоставление вариантов разборки и сохранения зданий по экономической целесообразности достаточно сложно, так как в число учитываемых факторов войдут не только объемы обоих корпусов, но и их техническое состояние, и расположение на участке, влияющее на условия (в конечном итоге — тоже на стоимость) производства работ, и конструктивные параметры корпусов, определяющие эффективность послереконструктив-ного использования.

Приведенные примеры свидетельствуют о сложности учета Даже каждого отдельного требования, определяющего характер реконструкции. На практике же приходится сталкиваться с одновременным и притом, как правило, разнонаправленным действием этих требований.

Так, эстетические требования сохранения облика улиц могут прийти в противоречие с экономическими требованиями, если речь идет о достаточно изношенном здании, ремонт основных конструкций которого обойдется дороже разборки и нового строительства. Другой вариант: градостроительные соображения диктуют увеличение объема здания, расположенного на ответственном участке; однако это приведет к ухудшению освещения и инсоляции противолежащих строений. 1ипичен случай, когда необходимо выбрать, какой из двух корпусов надо разобрать, причем один из них находится в относительно лучшем техническом состоянии, зато окна его ориентированы на неблагоприятную сторону горизонта, а второй, худший, расположен так, что в нем легко можно организовать гигиенически полноценные квартиры.

В приведенных примерах в нарочито упрощенной форме показано взаимодействие основных факторов, определяющих характер реконструкции. Реальные же ситуации, как легко себе представить, создают практически безграничное разнообразие форм сочетаний этих требований, а для каждого их сочетания— многочисленные варианты их учета в процессе реконструктивных преобразований рассматриваемого дома.

Ориентироваться среди всех вариантов чрезвычайно трудно. Ведь сопоставлять приходится качественные показатели, характеризующие социальный, гигиенический, эстетический эффект реконструкции, как между собой, так и с количественными показателями, отражающими ее экономический эффект. Научно обоснованные методы такого сопоставления не разработаны, во всяком случае, применительно к проблемам реконструкции. Более того, по существу, еще очень несовершенны и методы объективного сопоставления разных количественных показателей. Поэтому на практике решения принимаются исходя из эмпирически сложившейся методики, ценность которой гарантирует огромный коллективный опыт, накопленный при реконструкции зданий дореволюционной постройки.

Данная методика основана на перечисленных ниже принципах преобразования застройки, в первую очередь в переуплотненных кварталах.

1. Разуплотнение застройки следует осуществлять преимущественно путем разборки части дворовых строений, обычно значительно менее эстетически и исторически ценных, чем лицевые корпуса; большая часть из них — однопролетные корпуса, которым присуще невыгодное соотношение площади лестниц и площади, обслуживаемой ими, а также невозможность, как правило, организации в них гигиенически полноценных квартир со сквозным проветриванием. Кроме того, именно дворовые корпуса разделяют соседние домовладения; поэтому согласованный их снос дает при относительно небольших потерях существенный гигиенический эффект. Часть дворовых строений, особенно бывшие хозяйственные постройки, имеют стены, ослабленные многочисленными перебивками проемов, вследствие чего ремонт их экономически малоцелесообразен.

Как уже упоминалось, дворовые корпуса, примыкающие к лицевым, затеняют или вообще лишают света площади в последних; поэтому их разборка способствует эффективному использованию площади сохраняемых строений.

2. Выбор объекта разборки надо производить с учетом:
а) технического состояния строений;
б) максимального гигиенического эффекта разборки;
в) возможности рациональной планировки квартир сохраняемых строений;
г) эстетических качеств создаваемого дворового пространства;
д) обеспечения нормальных въездов на участок, подъездов к местам сбора мусора, к загрузочным устройствам встроенных учреждений и т. п.;
е) организации удобной площадки для ремонтно-строительных работ.

3. Разуплотнение застройки не является единственным методом улучшения гигиенических качеств жилья. Эта задача может решаться также за счет вывода жилья из затененных нижних этажей или корпусов с использованием их для размещения различных учреждений. Социальная потребность в таких учреждениях становится все более насущной, а организация их — все более доступной экономически. Поэтому перспективная возможность использования для указанной цели помещений, неполноценных в отношении гигиенических качеств, должна учитываться при определении целесообразной степени разуплотнения застройки.

4. Наряду с разборкой части строений в состав реконструктивных мероприятий может входить и новое строительство в форме надстроек, пристроек или возведения самостоятельных строений. Необходимость нового строительства определяется в подавляющем большинстве случаев градостроительными требованиями: надстройка «немасштабного» дома, застройка образовавшегося пустыря, замена лицевого строения, которое не может быть сохранено по техническим соображениям. Перечисленные мероприятия, по самой их сути, относятся к корпусам, выходящим на красные линии улиц. Лишь в редких случаях возникает оправданная возможность достроек или надстроек дворовых строений.





Похожие статьи:
Приборы для определения технического состояния здании

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум