Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция застройки

Проблемы организации сложившихся селитебных территорий


Проблемы организации сложившихся селитебных территорий

По традиции планировочные решения реконструкции жилых территорий в России разрабатывают на базе структурных планов, концепций и целевых программ развития определенного района города или его части. Исходными служат положения, определяющие общегородские требования к территориям и застройке, заложенные в документы стратегического планирования — генеральные планы развития городов.

Проекты планировки локальных территорий являются связывающим звеном — мостиком между градостроительным и объемным проектированием. На этом уровне создается концепция реконструкции микрорайона, одного или нескольких кварталов, их частей или жилой группы. Без этого нельзя приступать к архитектурному проектированию здания.

Жилая среда предназначена для непроизводственной деятельности большинства населения, объединяющей различные формы отдыха, хозяйственно-бытовых действий семьи и воспитания детей. Для небольшой части жителей эта среда может одновременно служить местом работы, например для надомников или работников учреждений обслуживания. Удобство выполнения этих функций предопределяется планировочным решением территории.

В 80-х годах XX в. градостроители начали исходить из того, что общество должно рассматривать жилую среду как наиболее интимную часть города. Видеть ее максимально гуманной, созданной с уважением к человеческому достоинству. Проблема заключалась не только в том, чтобы отказаться от безликости псевдоэкономичного типового строительства. Блочно-бетонная архитектура подавляет человека и не может вызвать никаких эмоций кроме отчужденности и самоуничтожения. Прослеживается тенденция «очеловечивания» жилой среды, возведения сомасштабной с человеком застройки, функционального подчинения планировочных элементов территории удобству быта и досуга конкретной группы жителей, а не населения усредненного демографического состава.
Уже тогда считали: только адресное проектирование, удовлетворяющее социально-культурные запросы коллективного и даже индивидуального жителя, позволит создать жизнеспособную, наделенную индивидуальными чертами жилую среду.

Такой подход порождает некоторую неопределенность, поскольку необходимо учитывать интересы разных категорий жителей, проводить социологические обследования среди горожан, выяснять их расположенность и приоритетность тех или иных факторов, из которых складывается окружающая городская среда.
В прошлые десятилетия учет социальных запросов стоял не так остро. В конечном счете градостроительные условия диктовали управленческие структуры, централизованно финансирующие развитие и строительство городов. Социальные же вопросы в значительной мере терялись среди таких первоочередных, как дальнейшая индустриализация, укрепление материально-технической базы государства и рост его обороноспособности.

Сейчас степень неопределенности возросла. И дело не только в том, что страна вступила в переходный период неустойчивой экономики. Градостроительство приобретает социальную направленность и неопределенность, сказывается прежде всего на уровнях проектирования и реконструкции локальных старогородских жилых территорий. Особо остра проблема инвестирования капитальных вложений в реализацию замыслов преображения городской среды.

Реконструируемое пространство организовывают для достижения двух целей. Во-первых, вдохнуть в сложившуюся застройку новую жизнь, наполнить современным содержанием. Тем самым спасти от отмирания и разрушения, вторжения транспортных потоков и чужеродных зданий, органически не связанных со старой застройкой.

Поиску путей сочетания старого и нового уделяется много внимания. Осуществляют социальное переустройство городской среды, создавая иерархическую систему планировки с функциональным зонированием территории. Разрабатывают ступенчатую систему обслуживания. Намечают ее улучшение на исторических территориях и восстановление облика застройки.

Во-вторых, увязать изменения пространственной системы, вызванные прежде всего общегородскими потребностями развития, с социальными интересами населения. Они разнообразны и нередко противоречивы. Так, одни готовы мириться с экологической небезопасностью жизни ради сохранения привычного быта, доступности всех форм социально-бытового обслуживания, административных учреждений и мест приложения труда. У других приоритетом является окружение жилья экологически чистой средой, близость мест отдыха и спорта. Во имя этого они готовы поступиться транспортной доступностью. В развитых странах строительство многоэтажных зданий не всегда обеспечивает должный социальный эффект, поскольку их привлекательность не однозначна. В условиях рынка возможен выбор между таким коллективным жильем и разными видами индивидуального, в том числе коттеджного. Западные специалисты еще в шестидесятых годах выявили закономерность: квартиры многоэтажных домов пользуются спросом в обществах, развитых до определенного предела. В странах с высоким уровнем жизни меняется отношение к месту проживания и люди начинают тяготеть к полноценно изолированному комфортабельному жилью, расположенному в экологически благоприятных поселениях.

Социальный подход к решению планировочных задач бесспорен, когда развитие городской структуры ориентировано на муниципальное и федеральное финансирование. Городские власти способны регулировать рублем процесс реконструкции в различных его проявлениях. Тогда и горожане опосредованно принимают участие в разработке решений, голосуя на выборах и отзывая депутатов, не оправдавших их надежд.

Социальные установки населения приобретают особое значение, когда реконструкция ориентирована на внебюджетное финансирование. При привлечении частных инвесторов их интересы, как правило, вступают в противоречие со сложившимися стереотипами и бытом рядовых горожан, проживающих на подвергающейся преобразованию территории. В этом случае необходим планировочный регламент, регулирующий деятельность частных
инвесторов.

Градостроительный проект в большей степени является предметом политической и финансовой деятельности, а не архитектурно-пространственной программы развития и реконструкции городской территории. Как показала практика развитых стран с устоявшейся рыночной экономикой, городские объекты —земли, здания и сооружения —становятся объектами торгов и, что особенно важно, соглашений.

Необходим поиск компромисса между участниками градостроительных процессов. С одной стороны,между муниципалитетами, отстаивающими общегородские интересы, и жителями района, поскольку их интересы в большинстве случаев не совпадают с городскими. С другой стороны, особо значительной — процесса выработки на уровне проектов детальной планировки таких решений, которые были бы приемлемы как для городских властей, так и для частного капитала,— потенциального инвестора в реконструкцию и развитие территории.

Устоялись две школы выработки компромисса: европейская и американская. Первая имеет уклон в сторону социального планирования и рассчитана на централизованную реализацию в основном за счет государственного и муниципального капитала. Согласно второй предусматривается регулирование реконструкции путем жестких ограничений на условия продажи и перепродажи участков городской земли, но обязательно с участием учреждений местного самоуправления и населения района.

Процесс компромисса и поиска альтернативных решений специалисты делят на три ступени. На первой разрабатывают стратегию градостроительной политики и концепцию реконструкции. Тогда готовится документ, регламентирующий механизм управления развитием городской застройки и взаимодействие с частными инвесторами.

На второй, называемой «управлением проектирования», организовывается функционально-планировочное пространство и разрабатываются мероприятия, направленные на восстановление или трансформацию застройки и обновление ее облика. На этой стадии необходимо привлечение всех указанных выше участников процесса.

Без концепций финансирования, согласия пользователей земли и строений на их обновление, а тем более трансформацию проектные разработки могут оказаться неосуществимыми. На третьей ступени — управления реализацией градостроительных планов — требуется индивидуальный подход к освоению градостроительных модулей. Необходимы уточняющие локальные планы, разрабатываемые под определенного инвестора.

Проект детальной планировки, жестко ограничивающий реконструктивные мероприятия, можно разрабатывать, когда определен заказчик. В этом случае состав проекта почти традиционен, в противном, необходимы гибкие планы, способные адаптироваться под индивидуальные потребности многих заказчиков. Здесь прослеживается закономерность: чем больше ограничений заложено в проект, тем сложнее реализация локального плана.

Реконструируя жилую застройку на уровне планировки ограниченных старогородских территорий, преследуют три цели. Это в первую очередь оздоровление зданий и жилой среды. Во-вторых, социальное переустройство планировки и культурно-бытового обслуживания населения и, в третьих, обновление и улучшение внешнего облика зданий и внутриквартальных земельных участков.

Исходя из принципов социально-адресного проектирования максимально сохраняют сложившийся быт горожан. Опыт многих развитых стран говорит о том, что кардинальной перестройкой нарушается преемственность использования территорий поколениями. Дети и внуки отселенных в связи с реконструкцией коренных жителей находят места обитания в других районах города, реже — вблизи родителей, но, как правило, не возвращаются в обновленную застройку, где жили их деды.

Приведенные в порядок кварталы по прошествии времени и по мере старения зданий становятся пристанищем пришлых людей. Такой факт имеет место в ряде городов Германии. Их обновленные территории спустя 40—50 лет оказались заселенными выходцами из Африки и Азии. Аналогичные факты имеют место и в некоторых городах Франции.

Одним из методов сохранения коренных жителей на реконструируемых территориях является волновая реконструкция. Ее принцип заключается в освобождении капитально ремонтируемого здания путем заселения расположенного рядом и ранее отремонтированного. После завершения работ в отселенном доме его заселяют жильцами из соседнего, намеченного к реконструкции. Этот процесс идет последовательно вплоть до полного завершения всех работ на территории.

Проектные разработки нацеливают на создание наделенной индивидуальными чертами жилой среды. Наряду с другими факторами в первую очередь учитывают потребности незанятой категории горожан: пенсионеров, домохозяек и детей. К ним примыкают инвалиды, которые могут участвовать в общественной жизни только при условии выполнения целого ряда мероприятий планировочного характера, направленных на облегчение передвижения и удобство пользования средой обитания.

Поэтому в зарубежной, а теперь и отечественной практике прослеживается тенденция смещения акцентов досуга в сторону организации мелких квартальных или микрорайонных «клубов по интересам» с множеством небольших кружков и секций. Эти клубы, часто совмещенные с кафе или барами, более полно отвечают потребностям жителей в общении, способствуют активной деятельности пенсионеров, их сплочению и повышению культурного уровня. Как показала практика, клубы привлекают людей к участию в коммунальных и общественных процессах жилого образования.

К этой проблеме примыкает, вырастая в самостоятельную, культовую,— размещение в городе церквей, мечетей, синагог, будийеких храмов и молельных домов, возводимых в местах компактного проживания религиозных общин традиционных конфессий. Современные градостроители не имеют опыта построения систем культовых сооружений, а простое перенесение предшествующего опыта и традиций не всегда сможет дать положительные результаты в условиях функционирования современного многоэтажного города и устремившейся вверх застройки.

Выбор земельного участка для храма — задача довольно сложная. В старину храмы строили на возвышениях по определенным признакам, выбирая «святое место». Теперь же в современном городе такое место выбрать не так просто.

В центральных старогородских районах проблема менее сложна, чем в новых, поскольку среди старой застройки места расположения церквей известны. Да и многие сооружения достояли до наших дней с разной степенью разрушений.

В «спальных» районах решение задачи представляется несколько более сложной, если новый микрорайон вырос в поле или в бывшем лесу. Если же на месте старого села с церковью, то храм можно поставить на прежнее место или рядом с ним. Однако это проблема не столько муниципальных властей и архитектурно-планировочных организаций города, сколько священноначалия. Для решения всех перечисленных задач градостроителям необходимо привлекать органы управления конфессиями. Как видно, необходимо разрабатывать программы развития городских культовых систем, выбора места размещения и вместимости храмов. Поскольку нормативных документов, регламентирующих вопросы вероисповедания, нет и не может быть по определению, центральные религиозные организации могут создавать соответствующие документы рекомендательного или методического характера.

Планировочную структуру селитебной территории традиционно строят, исходя из предпосылки минимизации затрат времени на социально-бытовые передвижения. Учреждения обслуживания размещают, учитывая чистоту посещения населением. Чем чаще возникает потребность в этих учреждениях, тем ближе к потребителю их располагают.

Повышение подвижности населения и здесь вносит свои коррективы в установившиеся планировочные методы. Сейчас не всех потребителей услуг считают местными жителями данной территории, а делят на три категории. К первой относят традиционно передвигающихся пешком по маршруту «дом — магазин —дом», или «работа —магазин —работа», т. е. живущих или работающих поблизости. Во вторую категорию включают возвращающихся после работы домой по пути «работа — магазин—дом». К третьей в крупных городах причисляют приезжих из других районов или населенных пунктов агломерации, обычно по маршруту «дом —магазин —дом». Учитывают маршруты потребителя, общественно-торговые центры размещают у жилых групп, остановок общественного транспорта, выносят к пунктам пересадки со скоростных путей сообщения на местные или местам крупных стоянок индивидуального транспорта.

Иерархическую структуру селитьбы формируют, исходя из принципа многоступенчатости. Первым, наиболее крупным образованием на селитебной территории является планировочная зона. Следующие ступени — это жилой район, потом микрорайон или группа кварталов, расположенных между скоростными магистралями. Наконец, первичная структурная единица территории —жилая группа или жилое образование, занимающее часть квартала.

Проблема организации современной среды обитания при реконструкции имеет свои особенности, поскольку планировочная структура и застройка старых кварталов созданы в другие социально-экономические эпохи и с трудом поддаются приспособлению к новым функциям. Задача реконструкции заключается в том, чтобы максимально сохранить исторически ценную застройку и одновременно вдохнуть в нее новую жизнь.

С позиций градостроительного вмешательства в историческую среду старого города в России признана концепция деления городских земель на зоны: заповедные, охранные и регулирования. Они объединены одним термином «защитные», где на вмешательство в градостроительный ландшафт накладываются определенные ограничения разной степени жесткости.

Заповедные зоны — первый вид с наиболее строгими ограничениями, организовывают в пределах архитектурных ансамблей. Это не только кремли, монастыри, усадьбы и парки, площади и улицы, имеющие границы в виде крепостных стен, оград и естественных преград. К этому виду относят уникальные и целостные градостроительно-планировочные ансамбли, например древний центр города, если даже он частично утратил отдельные элементы.

Охранные зоны наиболее разнообразны. Это территории трех категорий.

Первые, примыкающие к отдельно стоящим среди чуждой среды истори-ко-архитектурным памятникам. Границы этих территорий задают с учетом создания условий, обеспечивающих обзор памятника. Масштаб и архитектуру старых и новых сооружений согласовывают со средой, высоту ограничивают возможностью просмотра доминанты с наиболее выигрышных точек зрительского восприятия (рис. 1.4).

Вторая категория территорий — градостроительные образования, где весь городской ландшафт является историческим памятником. Его основную часть составляет специфичная для данного города застройка. Она характерна тем, что наряду с архитектурно ценными сооружениями здесь преобладают здания, представляющие интерес как элементы исторической среды города.

Территории третьей категории — это участки вокруг заповедных зон памятников, застройка которых может влиять на их восприятие. Здесь раскрытие перспектив обзора с дальних подходов должны решаться планировочными методами.

Зоны регулирования представляют собой территории, примыкающие к внешним границам охранных зон. На этих территориях ограничения не так жестки, допускается более радикальное преобразование застройки. Новое строительство разрешают, но с ограничением этажности, обеспечением обзора доминант основного ядра крупных историко-архитектурных ансамблей с дальних подходов (см. рис. 1.4).



Рис. 1.4. Анализ историко-архитектурной ценности застройки:
а — схема обзора памятника в плане; б — схема для определения высоты застройки, не ограничивающей обзор отдельно стоящего памятника; в — то же, панорамного обзора заповедной зоны; 1 — памятники архитектуры; 2 — здания опорного фонда; 3 — элементы малоценной застройки; 4 — проектируемая застройка, которая может стать экраном; 5 — то же, нежелательным фоном; о —смотровые площадки и точки оптимального обзора

Не исключают возможность изменения планировки, но при условии сохранения преемственности со сложившейся структурой.

В настоящее время реконструкция представляет собой основную форму градостроительной деятельности в России. Как видно, такая ситуация сохранится и в перспективе. Сейчас наблюдается тенденция реорганизации планировочной структуры центров городов, преобразование исторической среды и отдельных зданий.

В районах относительно более позднего освоения имеет место реконструкция находящихся на грани разрушения полносборных пятиэтажек, создания вокруг них полноценной с современных позиций среды обитания, благоустройство межмагистральных территорий, приспособление их к передаче в управление товариществам жильцов, расположенных на этих территориях домов.

Наиболее сложна модернизация центральных зон. Ее подчиняют определенному сценарию дальнейшего использования застройки и территорий. Эти сценарии разрабатывают на общегородском уровне. Определяют привлекательность с тех или иных позиций отдельных составляющих планировочных образований, выявляют объекты тяготения и интенсивность их использования горожанами. Устанавливают приоритеты развития и только на основе этого дают рекомендации по регламенту реконструктивных мероприятий.

Основным объектом реконструкции на локальных территориях являются не здания, а отдельные планировочные образования, даже такие небольшие, как участок на территории квартала. Главное условие такой реконструкции — это режим ограничений, связанных с охраной исторической среды и ее использованием как элемента планировочной зоны города.

Характер обновления городской среды последовательно меняется по мере удаления от исторического ядра города. С позиций режима реконструкции его территорию районируют. Примером такого районирования является схема на рис. 1.5. К первому району, где расположена охранная зона, относят ядро центра крупного города с историческим ландшафтом. Здесь допустимы незначительные преобразования локального характера, не нарушающие изначально заложенные внешние свойства планировки и застройки.



Рис. 1.5. Схема пространственно-планировочной структуры города:
1 — охранная зона исторического центра; 2 — зона регулирования исторической застройки; 3 — сложившаяся промышлен-но-жилая зона; 4 — планировочные зоны, имеющие историко-архитектурные ограничения; 5 — то же не имеющие; 6 — центры планировочных зон; 7—направления приоритетного развития территории города

Как правило, необходима разборка малоценных строений позднего периода для обеспечения обзора и скрытая реконструкция — преобразование внутриквартальных участков, не влияющее на внешний облик улиц и площадей.

Во второй район с зонами регулирования включают периферию центрального ядра. Здесь возможны упорядочение планировочных систем и создание новых архитектурных комплексов, но при условии гармоничного сочетания старого с новым. Эти мероприятия, как правило, преследуют цели санации среды. Некоторые заброшенные, застроенные малоценными домами или освобождающиеся за выносом вредных предприятий участки осваиваются вновь. В некоторых случаях допускают значительные преобразования, но с применением традиционных для данного города методов формирования застройки, например квартальной со зданиями по периметру.

В третьей зоне, обычно являющейся промышленным поясом, не действуют строгие ограничения охраны исторической среды, за исключением вкрапленных участков отдельных архитектурных ансамблей. Здесь требуется радикальная модернизация промышленности и жилья с его санацией.

Нужны мероприятия городского уровня. К ним относятся реорганизации промышленных предприятий в сторону безотходных производств, создание полифункциональных зон с научными и производственно-научными предприятиями. Нужна и модернизация жилых кварталов с их благоустройством и развитием системы учреждений социально-бытового обслуживания.

В экстенсивно растущем городе важно решение проблемы «прокола» промышленного пояса по приоритетным направлениям. Это необходимо для транспортных связей новых районов, как правило, жилых с центром, что является очень сложной задачей общегородского уровня. Подобное мероприятие необходимо и в городах-центрах агломераций, где следует обеспечить удобную связь с поселениями, расположенными вокруг этого центра.

Все эти мероприятия связаны с земельным переделом. Для этого нужны проекты межевания территорий. Их разрабатывают для застроенных зон и других планировочных элементов города с целью установить границы участков землепользования. В старогородской застройке, где сохранилась преемственность такого пользования, эти границы можно установить по архивным документам городских дум, в том числе планам.

В процессе межевания, особенно на экстенсивно застроенных территориях, обычно выявляются участки, площадь которых превышает градостроительные нормы. Часть таких территорий выделяют для нового строительства, возведения объектов недвижимости.

В некоторых городах земельная реформа проведена без законодательного разрешения на федеральном уровне. В таких городах иногда возникает потребность передела границ землепользования, например в целях реализации планов градостроительного развития определенной зоны города. Тогда для государственных или муниципальных нужд участки, ранее переданные в долгосрочную аренду, а возможно и собственность, изымают или выкупают в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

При разработке планов развития или реконструкции территорий в последние года стали считаться с новой ситуацией. Учитывают правовые аспекты градостроительного проектирования.



Похожие статьи:
Передвижка и подъем зданий

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция застройки

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум