Строй-справка.ру

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Реконструкция групп зданий и кварталов

Реконструкция групп зданий и кварталов

Характер старой застройки при ее возникновении определился частной собственностью на землю. Каждый строительный участок рассматривался как независимый от соседних, и здания возводились с таким расчетом, чтобы на их эксплуатации не могли отразиться любые преобразования на участках соседей (застройка, перестройка, изменение назначения). Эта вынужденная независимость обусловила решения, нецелесообразность которых с современной точки зрения очевидна. К ним, например, можно отнести смежное расположение по существу дублирующих друг друга лестниц или въездных арок рядом находящихся зданий или разобщенность соседствующих встроенных учреждений, каждое из которых неудобно вследствие малых своих размеров, или отсутствие окон в межевых стенах, обращенных к незастроенному участку.

Очевидно, что эффективность реконструкции — экономическая, социальная, гигиеническая — может быть намного повышена путем преодоления указанных и других последствий капиталистической разобщенности зданий, а это, в свою очередь, возможно только при реконструкции не отдельных зданий, а их групп. Пожалуй, именно разобщенность, характерная для периода застройки, делает необходимым комплексное рассмотрение в момент реконструкции.

Преимущества комплексной реконструкции, охватывающей целые жилые образования, очевидны. Поэтому уже в самых первых научных разработках в области реконструкции старой застройки, выполнявшихся в начале 30-х годов и носивших сугубо теоретический характер, в качестве объекта реконструкции рассматривались не отдельные здания, а крупные жилые комплексы — кварталы и группы кварталов.

Градостроительный подход к решению проблем реконструкции характерен и для всех последующих экспериментальных проектов и разработок в данной области. На практике же реконструкция в течение длительного времени повсеместно осуществлилась в пределах одного, редко—двух строительных участков. Такое расхождение теории и практики объяснялось прежде всего малыми масштабами реконструктивных работ.

Конкретные цифры объема работ, обеспечивающего возможность комплексной реконструкции, вряд ли могут быть точно установлены. Они зависят от масштаба города, характера застройки территории, где осуществляется реконструкция, степени индустриализации ремонтно-строительных работ и т. д. Так, в Ленинграде, с его относительно крупными, плотно застроенными старыми кварталами, метод комплексной реконструкции стал актуальным, когда капитальный ремонт превратился в самостоятельную отрасль строительной индустрии, а годовой его объем приблизился к 150 тыс. м2 общей площади.

Однако масштабы ремонтно-строительного производства являются лишь одним, хотя и важнейшим из условий, обеспечивающих возможность перехода к комплексной реконструкции жилых образований. Требуется еще полная и достоверная информация о количестве и состоянии всех зданий, формирующих застройку, намеченную к реконструкции. Эта информация, необходимая для обоснованного выбора объектов и установления масштабов комплексных работ, была получена в Ленинграде в результате сплошного обследования жилого фонда центральных районов. Данные обследования подтвердили, что в старой застройке легко могут быть выявлены комплексы зданий, отнесенных к одной или близким группам и принадлежащих, таким образом, к одной очереди реконструктивных работ; тем самым реальная возможность перехода к комплексному ремонту крупных жилых образований получила веское обоснование.

С начала 70-х годов комплексная реконструкция занимает все более заметную долю в общем объеме реконструктивных работ. В Ленинграде и некоторых других крупных городах страны уже накоплен достаточно обширный опыт проектирования и осуществления комплексной реконструкции жилых образований различного масштаба. Анализ этого опыта подтвердил значительные и многообразные преимущества данного метода, раскрываемые ниже.

Санация и благоустройство внутриквартальных территорий. Основным приемом санации старой жилой застройки является ее разуплотнение, достигаемое, как упоминалось выше, в основном за счет сноса дворовых строений. Выбор в качестве объектов сноса именно дворовых корпусов определяется их относительно меньшей ценностью в экономическом, и главное, в градостроительном отношении. Масштабы сноса дворовых корпусов ограничиваются экономическими и эстетическими соображениями. В настоящее время в Ленинграде в результате сноса ликвидируется в среднем около 10% площади реконструируемых жилых зданий. Нет оснований ожидать, что в ближайшие годы этот показатель резко возрастет.

Небольшие объемы разборок не позволяют радикально снизить плотность застройки старых кварталов. В связи с этим особенно важно обеспечить максимальную гигиеническую эффективность сноса, чему во многом способствует укрупнение масштабов реконструкции. В самом деле, разборка одного из дворовых корпусов увеличивает площадь двора максимум на 50—75%; он остается все-таки небольшим, разуплотнение не изменяет заметно освещенность и инсоляцию выходящих в него помещений. Разборка же двух аналогичных смежных корпусов позволяет увеличить площадь двора почти втрое, а это дает возможность радикально улучшить гигиенические качества застройки при том же соотношении разбираемых и сохраняемых строений.

Объединение дворов создает условия для их благоустройства. Известно, сколь сложна проблема сбора и хранения мура и отходов в плотно застроенных кварталах, как трудно найти место для контейнерного павильона и организовать подъезд нему даже при реконструкции здания. Объединение дворов намного облегчает эту задачу: для одного, даже укрупненного павильона, в большом дворе найти удачное место гораздо проще, чем для нескольких, пусть мелких, размещаемых в стесненных условиях. В большинстве случаев при комплексной реконструкции возможно установить не просто контейнерные павильоны, а полноценные хозяйственные блоки, включающие помещения для мытья бачков и хранения дворницкого инвентаря. Такие блоки улучшают условия эксплуатации зданий и территории, способствуя тем самым улучшению их санитарного состояния.

Увеличение абсолютных размеров дворов, сокращение числа хозяйственных построек, а следовательно, и подъездных путей к ним создает реальные предпосылки для озеленения внутри-квартальных территорий. Опыт показывает, что даже небольшие по площади озелененные участки существенно улучшают внешний облик дворов; однако при локальной реконструкции зданий для них далеко не всегда можно найти место.

Необходимость организации подъездов ко всем входам, к контейнерному павильону, разворотной площадки для машин, устройства отмосток заставляет асфальтировать почти всю территорию двора, особенно если в здании размещается встроенное учреждение. В укрупненных же дворах удается выделить участки для газонов, цветочных клумб и рабаток, для посадки кустарников, а иногда даже для высокоствольных насаждений.

Декоративный и гигиенический эффект озеленения может быть увеличен при активном использовании вьющихся растений. Реконструкция старой застройки обеспечивает условия для широкого внедрения вертикального озелененния. Большой опыт в этом направлении накоплен в Прибалтике; он может быть с успехом распространен на другие районы страны.

Планировочное объединение зданий. Одновременная реконструкция нескольких жилых зданий повышает экономичность планировочных решений. При этом наиболее распространен прием использования лестниц одного из двух смежных строений для обслуживания квартир, организуемых в другом. Такое решение позволяет разукрупнять квартиры, не устраивая новые лестницы. Особенно выгодно оно для лицевых широтных корпусов с существующими лестницами в южном пролете. Зачастую только благодаря использованию лестницы соседнего здания в таких корпусах можно организовать удовлетворяющие санитарным требованиям двухсторонние квартиры.

Планировочное объединение соседних зданий, когда две имеющиеся лестницы расположены смежно, позволяет ликвидировать одну из них, менее удобно размещенную или находящуюся в худшем состоянии. Выигрыш бывает очень значительным, если дома должны быть оборудованы лифтами, а также если удается ликвидировать лестницу, занимающую хорошо инсолируемый участок плана. Разница отметок этажей объединяемых строений в большинстве случаев не препятствует обслуживанию их одной лестницей, так как почти всегда возможно устроить дополнительные марши в толще двух межевых стен или в специально создаваемых карманах. Иногда оказывается целесообразным взамен двух существующих смежных лестниц организовать одну новую; тогда входы на разные отметки обслуживаемых корпусов организуются еще проще.