Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Реконструкция кварталов в центральной части города


Реконструкция кварталов в центральной части города

Реконструкция кварталов в центральной части города представляет собой переустройство по единому проекту целого микрорайона или отдельных кварталов с хорошо сохранившимися зданиями.

Реконструкция в этом случае заключается в выполнении следующих работ.
1. Постройка отдельных зданий на месте ветхого сносимого жилого фонда или пристройка к существующим зданиям.
2. Надстройка и передвижка отдельных зданий.
3. Капитальный ремонт и повышение благоустройства сущест вующих зданий, сохраняемых после реконструкции кварталов.
4. Разборка ветхих строений, дровяных сараев, внутриучаст-ковых заборов, расчистка и планировка внутриквартальной территории, организация озеленения и благоустройства спортивных площадок, детских учреждений и т. д.
5. Реконструкция внутриквартальных инженерных сетей и устройств. Перевод на общеквартальные котельные на газовом топливе и присоединение домов к городской системе теплофикации.

С точки зрения улучшения жилищно-бытовых условий населения реконструкция отдельных кварталов или целого микрорайона является более совершенной формой, чем реконструкция магистралей и площадей.

Реконструкция отдельных кварталов или целого микрорайона может быть трех видов:
1) реконструкция кварталов, застроенных в основном ветхими малоэтажными домами, со сплошным сносом;
2) реконструкция кварталов, имеющих наряду с ветхой малоэтажной застройкой большое количество сохранившихся зданий высотой 2—5 и более этажей;
3) реконструкция переуплотненных кварталов, почти сплошь застроенных каменными зданиями, имеющими внутри кварталов тесные, темные и непроветриваемые дворы — колодцы.

Первый вид реконструкции кварталов проводится в центральных частях малых и на окраинах больших и средних городов, реконструкция почти не отличается от новой застройки кварталов.

Второй вид реконструкции кварталов проводится в центральных районах больших и средних городов, а третий — в центральных наиболее переуплотненных районах больших городов.

Наиболее сложные второй и третий виды реконструкции.

Примером второго вида являются предложения по реконструкции жилого массива в одном из больших городов, ограниченного двумя кольцевыми и двумя радиальными магистралями.

Экспериментальный жилой массив площадью до 40 га развивался на месте бывшей ремесленной слободы. Это наложило отпечаток на сложившуюся застройку. Небольшие земельные участки определили узкие кварталы и частое расположение улиц. На такой мелкорасчлененной планировочной основе одноэтажная застройка во второй половине XIX в. постепенно вытеснялась постройкой каменных зданий, которые образовали почти сплошную застройку улиц по периметру.

В настоящее время плотность застройки составляет в среднем около 58—60%, а в отдельных местах и больше, вместо полагающихся по норме 24%. Плотность жилищного фонда в среднем составляет 8000 м2 жилой площади на 1 га. Местами эта плотность значительно выше,.хотя по норме полагается не более 7000 м2/га.

Рассматриваемый микрорайон окружен по периметру транспортными магистралями. Внутри жилого массива имеется большое количество улиц, используемых для местного движения, которые занимают около 12% территории. Кроме жилья, в рассматриваемом микрорайоне имеется автобаза, занимающая 2 га, а также ряд мелких предприятий, требующих вынесения их из жилого района.

Неправильно сложилось благоустройство территории. Дорожные покрытия из асфальта составляют 33%, застройкой занято 58%, а на долю зеленых насаждений осталось лишь 9% вместо 45, полагающихся при застройке новых территорий. Эта и без того незначительная площадь постепенно уменьшается с появлением индивидуальных гаражей.

Недостаток территории внутри микрорайона сказался и при организации детских учреждений и школ. Из пяти новых школ, построенных в этом массиве, ни одна не имеет достаточного школьного участка. Наибольший из них не превышает 0,3 га вместо полагающихся по нормам 1 —1,5 га. Из-за отсутствия озеленен ных участков в детских садах детей во время дневных прогулок водят по улицам или выводят на бульвар, а недостаток детских садов в этом массиве вынуждает пользоваться ими в отдаленных местах, что связано со значительными неудобствами и потерей времени на транспорт. Из культурно-бытовых учреждений в этом микрорайоне имеются два кинотеатра и клуб, но ощущается недостаток клубных помещений и красных уголков при домоуправлениях.

Из инженерных сетей внутриквартального обслуживания мик рорайона следует отметить теплоснабжение с котельным хозяйст вом, которое насчитывало 105 котельных, обслуживавших отдель ные дома. За последние годы значительная часть этих отдельных котельных заменена групповыми котельными.

Перед специалистами, занятыми реконструкцией экспериментального микрорайона, была поставлена задача — разработать методику реконструкции жилых массивов на примере рассматриваемого микрорайона.

В результате проведенных исследований было признано, что реконструкция микрорайона должна производиться постепенно в следующем порядке.

Необходимо вынести из жилого микрорайона производственные предприятия (автобазы, цех никелировки коньков, завод мебельной фурнитуры и все мелкие предприятия).

Уменьшить плотность застройки за счет сноса ветхих жилых домов, а также за счет зданий, затеняющих другие строения Снести ветхие сараи, заборы и ограды. Провести работы по благоустройству и озеленению внутриквартальной территории. Устроить детские и спортивные площадки, организовать места для отдыха взрослого населения, увеличить площадь зеленых насажде ний. Организовать в отдельных случаях при реконструкции высоких зданий цветники и площадки для отдыха на крышах домов.

Улучшить недостаточное обслуживание микрорайона сетями детских учреждений, коммунального и культурно-бытового обслуживания. Для размещения детских учреждений использовать расположенные внутри кварталов отдельные двухэтажные здания типа особняков.

Перед разработкой проекта реконструкции микрорайона долж но быть произведено техническое обследование существующего жилищного фонда и всех строений, расположенных внутри реконструируемого микрорайона.

При реконструкции кварталов необходимо считаться со сложившейся системой подземных коммуникаций и вести работы по их реконструкции.

Ряд ценных существующих зданий должен быть реконструирован, передвинут, надстроен и капитально отремонтирован с одновременным повышением их внутреннего благоустройства. Это относится в первую очередь к домам, выходящим на магистрали, а также к группам домов, расположенных в стесненных условиях.



Рис. 1. Реконструкция группы А зданий экспериментального ассива:
а — 8-этажный жилой дом, передвигаемый в глубь квартала; б — 8-этажный новый угловой дом с рестораном в первом этаже на месте сносимого трехэтажного дома; в — реконструкция двух 4-этажных домов с надстройкой их после реконструкции U встройкой 8-этажной части посередине


В качестве примеров реконструкции отдельных групп зданий для этого микрорайона можно привести проект двух групп домов, выходящих на кольцевую магистраль (рис. 1).

В группе А примыкающий к углу 8-этажный жилой дом предполагается передвинуть в глубь территории, поставив его в створ с расположенным рядом общественным зданием. Для оформления угла предполагается на месте трехэтажного сносимого здания построить новый 8-этажный жилой дом.

Расположенные рядом два четырехэтажных дома, обращенные к магистрали, надстраиваются до 8 этажей с такой же вставкой между ними, образуя единое жилое здание. Ветхие дома, расположенные перед ним, сносятся.

Интересна реконструкция зданий группы Б, состоящих из четырех жилых домов (рис. 2). Поставленные почти вплотную друг к другу, лишенные света и аэрации, построенные как «доходные дома» на затесненном участке, они не могут быть в дальнейшем использованы в таком виде для жилья. Проектом предполагается разборка одного из них и надстройка до 8 этажей с переоборудованием под гостиницу всего комплекса из трех домов.



Рис. 2. Реконструкция под гостиницу группы Б доходных домов в экспериментальном квартале:
а — разбираемый корпус; б — надстраиваемые корпуса


После такой реконструкции широко открывается солнцу дворовое пространство, что позволяет повысить освещенность всех зданий и создать перед гостиницей хороший сквер и удобный подъезд для транспорта.

Гак, на основе общих рассмотренных положений, решая последовательно вопрос о каждом здании или группе зданий, разрабатывается проект реконструкции квартала в целом.

Примером реконструкции кварталов второго вида может являться проектное предложение, по которому за основу принят жилищный фонд, находящийся в ведении одной жилищно-эксплу-атационной конторы. Проект реконструкции разрабатывался на 10—15-летний период*.

Этот микрорайон имеет более капитальный жилищный фонд, Из 104 строений 90 домов построены в дореволюционный период (рис. 3, а). Кварталы крупные, Дома хорошо сохранившиеся, 2/3 из них имеют износ не более 30%. По внутренней планировке большинство домов состоит из многокомнатных квартир' с большими комнатами, используемыми в настоящее время как коммунальные квартиры.

При решении вопроса о реконструкции этого микрорайона было выполнено детальное обследование каждого здания и прове дена классификация с отнесением каждого из них к различные категориям: по степени сохранности (% износа), по характеру внутренней планировки и оборудования (количество и размеры комнат, наличие ванн, характер планировки помещений), по сохранности перекрытий и необходимости их замены и по градостроительным признакам (дома сохранямые, разбираемые, требующие надстройки или пристройки).

Это дало возможность решить реконструкцию всего микрорайона с учетом особенностей каждого здания. На рис. 3, б по казан генеральный план микрорайона после реконструкции (проект).

Потери жилой площади составляют 15% при сносе и 15% при перепланировке и разуплотнении квартир. Если учесть, что 7% жилой площади образуются вновь за счет пристроек и надстроек, то общие потери площади в результате реконструкции к концу расчетного периода составляют 23%.

Существующая плотность жилищного фонда с 7500 м2 жилой площади на 1 га снизится до 5500 м2, а плотность застройки с 40 снизится до 25%, что соответствует требованиям «Правил и норм планировки и застройки городов» для плотно застроенных кварталов центра столичного города.

Примером реконструкции переуплотненного микрорайона,относящегося к третьему виду, являются кварталы, примыкающие к центральному проспекту города, один из которых показан на рис. 4, а.

Научно-исследовательские работы по реконструкции этих кварталов проводились в научно-исследовательском институте Академии коммунального хозяйства в 1960—1961 г.

Характер существующей застройки здесь иной. Кварталы более правильной формы, застройка однородна по этажности и характеру зданий. Дворовое пространство организовано в каждом домовладении в виде дворов-колодцев с застройкой вдоль улицы домами, имеющими двухстороннее освещение.



Рис. 3. План реконструкции жилищного фонда жилищно-эксплуатационнои конторы:
а — до реконструкции; б — после реконструкции по проекту




Рис. 5. Реконструкция кварталов в центральной части города.


1 Задачей реконструкции кварталов в населенной части горо-10в является устранение несоответствия между новыми благоустроенными жилыми домами, возводимыми на окраинной части городов, и неблагоустроенными домами и кварталами в центральных районах города.

2. Реконструкция жилых кварталов города, сложившихся ранее, может быть начата при условии обеспечения необходимой жилой площадью жителей, отселяемых из реконструируемого квартала.

3. Реконструкция кварталов может производиться в соответствии с генеральным планом развития города.

4. Реконструкция кварталов должна проводиться с таким расчетом, чтобы в наименьшей степени осложнять жизнь проживающих там людей.

5. Для оздоровления условий жизни в жилых кварталах из них должны выводиться промышленные предприятия, мастерские и другие предприятия, выделяющие в атмосферу и водоемы вредные выбросы и сточные воды, а также содержащие повышенные уровни шума и вибрации.

6. При разработке проектов реконструкции кварталов и их осуществлении следует ориентироваться на уменьшение плотности застройки за счет сноса ветхого жилья, сараев, заборов и других строений. На их месте следует организовать зеленые насаждения, площадки, скверы и прочие мероприятия, повышающие внутриквартальное благоустройство. Плотность застройки реконструируемых кварталов к концу расчетного периода (1980 г.) должна будет приблизиться к требованиям «Правил норм планировки и застройки городов».

7. Сети обслуживания (детские учреждения, школы, магазины, медицинское и культурно-бытовое обслуживание) должны быть приведены к концу расчетного периода к требованиям правил и норм. При этом для детских учреждений целесообразно использовать малоэтажные, хорошо сохранившиеся здания (типа особняков), расположенные внутри кварталов.

При реконструкции кварталов необходимо предусматривать помещения общественного назначения для университетов культуры, общественных судов, работы с детьми, художественной самодеятельности, организации отдыха и досуга, организации общественных библиотек и бюро добрых услуг, организаций, обеспечивающих сохранность и ремонт зданий силами жильцов, и т. п. к „9- При реконструкции кварталов с переуплотненной застрой-и и наличием дворов-колодцев большую часть внутрикварталь-ных узких корпусов следует проектировать в перспективе на снос, для раскрытия внутриквартального пространства и создания нормальных санитарно-гигиенических условий для проживающих. В этих зданиях следует предусматривать лишь поддерживающий ремонт.

10. При реконструкции кварталов необходимо проводить капитальный ремонт и переустройство зданий с повышением их благоустройства до уровня нового жилищного строительства.



Похожие статьи:
Приборы для определения технического состояния здании

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум