Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Современное состояние старых жилых здании


Современное состояние старых жилых здании

Старый жилой фонд Ленинграда представляет собой огромную совокупность зданий, существенно отличающихся друг от друга и вместе с тем близко совпадающих по ряду характеристик. Прежде всего его отличает капитальность. Практически все дома имеют каменные стены, однако во многих из них сохранились деревянные перекрытия, большая часть которых находится в неудовлетворительном состоянии. Фонду в целом присущ высокий уровень инженерного благоустройства: все дома электрифицированы, газифицированы, оборудованы водопроводом, канализацией, центральным отоплением. В то же время горячей водой обеспечено лишь 80% старых зданий; далеко не всюду, где это требуется по нормам, лестницы оборудованы лифтами; мусоропроводы отсутствуют вовсе.

Квартиры старого фонда весьма различны по размерам, составу помещений и другим параметрам. В значительной их части сохранилась дореволюционная планировка. К этой группе относятся в первую очередь небольшие и, главное, не поддающиеся делению квартиры дворовых корпусов. По площади и числу комнат эти квартиры близки к современным требованиям; однако им, в большинстве, свойственны серьезные недостатки: в них нет ванных комнат и передних, кухни зачастую проходные, гигиенические качества многих квартир неудовлетворительны. Первоначальная планировка сохранилась и в части квартир лицевых корпусов. Когда-то удобные и даже роскошные, эти квартиры, как правило, совершенно не отвечают современным формам использования из-за многокомнатности и чересчур большой жилой площади.

Подавляющее большинство квартир старого фонда подверглось тем или иным перепланировкам, имевшим целью приспособление их к новым нуждам. Основным направлением перепланировок было деление: разгораживались крупные помещения, делились многокомнатные квартиры. Процесс длительное время оставался почти бесконтрольным; поэтому в результате стихийной, «самодеятельной» модернизации возникло множество уродливых квартир с узкими, проходными и даже темными жилыми комнатами, с темными кухнями, без ванных, с санитарными узлами над или под жилыми помещениями. Несоответствие подавляющего большинства квартир старых зданий современным нормам и требованиям наглядно видно из сопоставления.

Сопоставление квартир по гигиеническим качествам трудно выразить количественными показателями; однако недостатки квартир старого фонда в этом отношении общеизвестны.

Особенностью старого фонда является чрезвычайная разнохарактерность квартир в пределах одного здания. Даже отдельное строение может содержать весьма отличные по размерам, планировке и благоустройству квартиры, непосредственно соседствующие по горизонтали и по вертикали; это исключает возможность радикальной модернизации планировки отдельных квартир, не затрагивающей остальных. Иными словами, должна быть модернизована планировка практически всего старого жилого фонда.

Техническое состояние старого жилого фонда Ленинграда изучено достаточно подробно. Методика обследования старых зданий и обработки полученной информации, разработанная в Ленинграде, представляет общий интерес, а потому широко используется в нашей стране и за рубежом. Эта методика предусматривает подробный визуальный осмотр всех помещений здания, включая подвалы, чердаки, лестничные клетки, а также изуальный осмотр наружных стен и внутридомовых инженерных сетей. Одновременно производятся контрольные вскрытия конструкций перекрытий. Результаты осмотра фиксируются с по-мошью системы условных обозначений на инвентаризационных поэтажных планах, там же отмечаются все нежилые встроенные учреждения, размещенные в доме. Такие планы вместе с уточненным техническим паспортом дома служат исходной информацией для классификации зданий.

Обследование в Ленинграде было проведено сравнительно быстро, относительно небольшой группой лиц, по единой методике. Таким образом, был получен своего рода снимок, объективно отражающий состояние жилого фонда на определенный момент, в данном случае к началу 1971 г. Результаты обследования позволили:
— разделить все старые жилые дома на группы, характеризуемые разной степенью физического и морального износа;
— определить судьбу зданий каждой группы, в том числе выделить здания, нуждающиеся в капитальном ремонте конструкций и модернизации планировки (1-я, 2-я и 3-я группы); здания, дальнейшее использование которых по жилому назначению нецелесообразно (4-я группа); ветхие здания, сохранение которых экономически неоправданно (5-я группа); здания, состояние которых допускает их дальнейшую длительную эксплуатацию без реконструкции (6-я группа);
— установить, сколько (по количеству и по жилой площади) содержится зданий каждой группы в жилищно-эксплуатационной конторе, в административном районе и во всем городе;
— определить виды и очередность реконструктивных работ для каждой группы;
— подсчитать (ориентировочно) материальные и трудовые ресурсы, необходимые для первоочередных и перспективных работ по реконструкции старого жилого фонда.

Рис. 1. Графическая интерпретация результатов сплошного обследования а —поэтажные планы обследованного здания: 1 — провисание штукатурки потолков; 2 — трещины по карнизным тягам и по штукатурке потолков; 3 — уклоны полов и перекосы перемычек в перегородках; 4 — перекос перемычек в капитальных стенах; 5 — трещины в перемычках; 6 — обрушение штукатурки потолков; 7 — деревянные балки, пораженные гнилью и жучком; 8 — металлические балки с деревянным заполнением; 9 — временное крепление перекрытий б — схема застройки квартала (фрагмент): 1—дома первой группы; 2 — дома второй группы; 3 — дома третьей группы; 4 — нежилые здания; 5 —дома, не требующие ремонта; 6 — строения, предназначенные к сносу

Данные сплошного обследования зафиксированы графически на поэтажных планах жилых зданий, на схемах кварталов и картах административных районов (рис. 1).

Исходя из анализа материалов сплошного обследования старого жилого фонда Ленинграда, можно сделать следующие общие выводы:
— подавляющее большинство старых жилых зданий Ленинграда по техническому состоянию пригодно к дальнейшей эксплуатации;
— больше половины из них должны быть для этого подвергнуты реконструкции, включающей капитальный ремонт конструкций и модернизацию планировки.





Похожие статьи:
Приборы для определения технического состояния здании

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум