Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Сплошное обследование зданий


Сплошное обследование зданий

Жилищные работники, эксплуатирующие старые жилые дома, должны знать, беречь их и профессионально подходить к ремонту. Для того чтобы по-хозяйски, профессионально эксплуатировать старые дома, необходимо иметь рабочие чертежи, по которым они строились и реконструировались, отлично знать устройство каждого узла и детали, их положительные и отрицательные качества, а такие чертежи домов дореволюционной постройки отсутствуют, имеются только инвентаризационные планы зданий. Поэтому восполнить этот пробел можно только тщательным сплошным обследованием всех старых жилых домов с составлением чертежей, характеризующих существующее техническое состояние зданий.

В Ленинграде такое обследование было проведено в 1968-1972 гг. по специально подготовленной Ленжилпроектом методике. При подготовке методики были сформулированы цели обследования, новые критерии оценки зданий, признаки, по которым следует классифицировать старый жилищный фонд, способы проведения и организации работ, сроки, порядок составления и последующего использования отчетной документации и оплаты ее стоимости.

В связи с тем, что работа не имела аналога и проводилась у нас в стране впервые, было признано необходимым начать обследование с одного из самых старых районов города (Октябрьского), рассмотреть его результаты на техническом совете института Ленжилпроект, техническом совете Жилищного управления Ленгорсовета и в Исполкоме Ленгорсовета, затем продолжить работу в других районах города. При необходимости предусматривалась возможность внесения поправок в методику.

Вся работа по сплошному обследованию проводилась под руководством Жилищного управления Исполкома Ленсовета, методика также утверждалась этим управлением.

Цель обследования заключалась в определении технического состояния скрытых и открытых строительных конструкций и морального износа жилых домов для разработки мероприятий по улучшению их эксплуатации, выявления характера необходимого капитального ремонта, оперативного и перспективного планирования ремонтных и реконструктивных работ.

Критериями оценки являлись техническое состояние и моральный износ зданий, определяемые по балльной системе многочисленных конкретных показателей.

Повреждения строительных конструкций классифицировались следующим образом:
I категория — деформации перекрытий в большинстве квартир визуально легко устанавливаются. Перекрытия в части помещений удерживаются подпорками. Имеются деформации в стенах, трещины и разрушения перемычек и отдельных простенков.
II категория — деформации перекрытий незначительны, визуально трудно устанавливаются. Вскрытиями на опорах и в санитарных узлах установлено, что из числа осмотренных балок до 40% требуют замены. Трещины в кладке по перемычкам. Имеются повреждения в стенах, вызванные сыростью, выветриванием и прогарами в зоне дымоходов.
III категория — деформации перекрытий при визуальном осмотре не выявляются. При вскрытии обнаруживаются повреждения балок перекрытий (до 30% из числа осмотренных), незначительные повреждения в кладке стен.
IV категория — повреждено менее 20% балок от всего количества осмотпеиных. Стены в исправности.

Значимость недостатков в планировке характеризовались показателями морального износа зданий:
I категория — дома с хаотичной планировкой, в большинстве ее квартир санитарные узлы и кухни расположены над жилыми комнатами, кухни без естественного освещения; проходные кухни; квартиры из 10 и более комнат; много комнат шириной менее чем 200 см. Смешанное использование строений, создающее неприемлемые условия для эксплуатации.
II категория — дома с квартирами жилой площадью более 100 м2. До 50% всех квартир имеют кухни без естественного освещения. Число комнат с шириной менее 200 см невелико.
III категория — дома с квартирами жилой площадью более 80 м2. Кухонь, не имеющих естественного освещения, мало. Санитарные узлы расположены не по вертикали лишь в небольшом количестве квартир. Ванные комнаты отсутствуют в небольшой части квартир.
IV категория — дома с квартирами из 6 комнат и меньше жилой площадью менее 80 м2. Кухни без естественного освещения в незначительном количестве квартир. В большинстве квартир санузлы расположены по вертикали. Имеются ванные комнаты.

На основе показателей технического состояния и морального износа все дома следовало отнести к той или иной группе:
I группа — дома, в которых требуется сплошная замена перекрытий и перекладка стен до 25% от общего объема, т.е. необходим комплексный капитальный ремонт со сменой перекрытий и устройством новых квартир.
П группа — дома, в которых требуется частичная замена перекрытий, но планировка в них совершенно неудовлетворительная.
III группа — дома с меньшей значимостью конструктивных планировочных недостатков, чем дома II группы, поэтому в них на период до проведения комплексного капитального ремонта можно ограничиться выборочным ремонтом поддерживающего характера.
IV группа — дома, в которых сложная конфигурация, высота этажей свыше 4,5 м или другие особенности: смешанное использование, размещение вне селитебной зоны препятствуют их дальнейшему сохранению в составе жилищного фонда, поэтому их следует использовать по нежилому назначению.
V группа — дома, в которых кирпичные стены имеют такие большие повреждения, что ремонт их экономически нецелесообразен.
VI группа — дома с незначительными повреждениями несущих конструкций и небольшими недостатками в планировке.



Рис. 1. Инвентаризационный план второго этажа жилого дома с указанием результатов технического обследования для определения физического износа второй формы


В институте Ленжилпроект для проведения обследования была сформирована группа технических экспертов, куда входили инженеры и техники. На период обследования (до 30 дней) в оперативное подчинение института были откомандированы главные инженеры жилищно-эксплуатационных контор и на период до 10 дней — техники-смотрители. Перед ними ставилась задача изучить эксплуатируемый жилищный фонд.

Сроки работ строго нормировались. Отправным нормативом являлось время, необходимое одному инженеру-эксперту на обследование одного дома объемом 8-10 тыс. м3. Из опыта было известно, что за месяц эксперт может обследовать и выполнить отчетную документацию по 6-9 строениям объемом 8-10 тыс. м3. Всю остальную техническую работу должны были делать инженеры и техники, участвующие в проведении технической экспертизы. Четко формулировались права и обязанности каждого участника работы.

Основой методики обследования являлся метод объективного диагностирования, разработанный институтом Ленжилпроект.

Отчетная документация оформлялась по образцам, текстовая часть — на стереотипных бланках.

Жилищно-эксплуатационные организации в своих финансовых планах предусматривали расходы, связанные с проведением сплошного обследования. Работы выполнялись по договорам, заключавшимся между институтом Ленжилпроект и жилищно-эксплуатационными конторами. Стоимость работ определялась по действовавшему Сборнику цен на составление проектно-сметной документации по капитальному ремонту жилых и общественных зданий. На работы, не учтенные ценником, составлялись местные расценки, которые согласовывались и утверждались в установленном порядке.

Анализ отчетной документации по первому сплошному обследованию старого жилищного фонда Ленинграда общей площадью 14 млн. м2 позволил: получить достоверные и обширные сведения по конструкциям и архитектуре каждого старого дома, а также обобщенную информацию о старой жилой застройке; определить необходимую мощность ремонтно-строительных организаций, материальных и трудовых ресурсов на капитальный ремонт старого жилищного фонда.

Кроме того, сплошное обследование показало, в каких административных районах города жилищный фонд хуже, а в каких лучше. Это позволяет обоснованно распределять между районами средства капитального ремонта исходя не только из количества эксплуатируемой площади, но и с учетом ее качества. Одновременно были выявлены группы смежных домов, в равной степени нуждающиеся в капитальном ремонте. Тем самым был обоснован переход к групповому методу ремонта, к перспективному проектированию комплексного ремонта и реконструкции кварталов, магистралей и крупных жилых образований.

В 1981 г. в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 4 сентября 1978 г. № 740 «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда» институтом Ленжилпроект разработаны новые указания по сплошному обследованию жилых зданий старой застройки, они утверждены Жилищным управлением Ленсовета и введены в действие взамен изданных в 1967 г.

Из новых указаний следует, что за 10-летний период после предыдущего обследования изменилась структура старого жилищного фонда, за счет перворазового комплексного капитального ремонта резко сократилось число домов, прежде отнесенных к I группе; часть домов, значившихся в V группе, разобраны, много домов IV группы расселено и передано по нежилому назначению. При подготовке очередного сплошного обследования должны разрабатываться новые указания, отражающие достижения технического прогресса в ремонтно-строительной диагностике, изменения в составе жилищного фонда и возрастающие социально-экономические требования к нему. При очередном обследовании зданий должна изучаться и использоваться документация, составленная по результатам предыдущего обследования.

В указаниях отмечается значимость отчетной документации по сплошному обследованию старого жилищного фонда для разработки планов экономического и социального развития центральных районов Ленинграда.

Указания содержат восемь разделов, в каждом из них на основе изучения и обобщения предыдущего опыта формируются и конкретизируются определенные задачи, стоящие перед экспертизой:

I. Общие положения. Разъясняется, что обследование строи* тельных конструкций производится с применением современных приборов и инструментов, и дается их перечень; указывается, что новая табличная форма технического заключения позволит получать данные для автоматизированной информационно-поисковой системы по учету и состоянию жилищного фонда Ленинграда «АСУ-жилфонд»; даются пояснения о мерах, которые должна принимать экспертиза в случае выявления аварийного состояния отдельных конструкций в старых домах.

II. Подготовительный этап. Указывается, что проведению сплошного обследования предшествуют историко-архитектурные исследования. Содержится перечень вопросов, которые должны быть при этом изучены; что размещалось в доме до революции, имелись ли повреждения в период Великой Отечественной войны, в каком году составлялся проект постройки и реконструкции дома, предполагается ли, что в ходе строительства или реконструкции имелись отступления от проекта. Историко-архитектурные исследования должны иллюстрироваться фотокопиями чертежей проектов возведения и реконструкции подлежащих обследованию домов, хранящихся в Историческом архиве, фотографиями сохранившихся ценных интерьеров и фотографиями фасадов в их современном виде.

III. Организационные принципы проведения обследования. Указывается, что техническое руководство и организация проведения сплошного обследования осуществляются специалистами, назначаемыми директором института Ленжилпроект. Для проведения обследования формируются группы, возглавляемые инженерами-экспертами института, в каждую группу входят два инженера и один рабочий из числа штатных работников жилищно-эксплуатационных организаций.

IV. Обследование подземных конструкций. Во время предыдущего сплошного обследования никаких действий, кроме осмотра и описания конструкций подземной части здания со стороны подвалов, от экспертизы не требовалось. Теперь же указывается на необходимость более глубокого изучения фундамента и основания под ним. Если здание строилось в несколько этапов, надстраивалось, делались пристройки, что устанавливается историко-архитектурными исследованиями, необходимо изучить содержание производившихся при этом реконструктивных работ по фундаменту.

В необходимых случаях в состав работ включается закладка шурфов и проведение инженерно-геологических изысканий с составлением соответствующей технической отчетности и вытекающих из этого рекомендаций.

V. Обследование надземных конструкций зданий. Указывается состав работ, подлежащих выполнению при обследовании стен, перекрытий, лестниц, перегородок, крыш, полов, окон, Дверей, который значительно расширяется по сравнению с прежним. Кроме того, выдвигается требование об изучении историко-архитектурной ценности дома и архитектурного декора интерьерах. Новым являются проведение инструментальных измерений отклонения стен от вертикали, ультразвуковая дефектоскопия кирпичной кладки стен, инструментальные измерения прогибов потолка. В результате проделанной работы требуется ответить на многочисленные вопросы, касающиеся надземных конструкций (заполняется бланк технического заключения).



Рис. 2. Трехэтажный жилой дом, возведенный в 1828 г.




Рис. 3. Проект фасада надстройки трехэтажного дома четвертым этажом. Надстройка произведена в 1878 г. без существенного изменения архитектуры нижележащих этажей


VI. Обследование внутридомовых инженерных систем. Требуется указать год монтажа систем, чтобы сопоставить фактические сроки службы с нормативными. Кроме того, требуется показать на чертежах места расположения пунктов энергоснабжения.

VII. Моральный износ. В этом разделе устанавливается, по каким показателям надо определять моральный износ. Важнейшие из них: жилые помещения, расположенные под кухнями или санитарными узлами; то же, с окнами, обращенными в световые дворы; квартиры жилой площадью свыше 85 м2; квартиры без ванных комнат, в мансардах, без лифтов при высоте подъема более 14 м, с темными или проходными кухнями, комнатами шириной менее 2 м и др.

VIII. Оформление. Определяется порядок оформления результатов обследования. Важнейшее значение придается генеральному плану жилищно-эксплуатационной организации, включаемому в состав отчетной документации. Из такого генплана становится ясным общее состояние жилищного фонда, расположенного на рассматриваемой территории, а из экспликации к генплану можно получить подробную информацию о каждом строении включая год постройки, площадь, строительную кубатуру, техническое состояние, моральный износ, группу, к которой отнесен дом, и т. п.

Похожие статьи:
Внеплановая экспертиза по ограниченному кругу вопросов и дополнительное техническое обследование в домах

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → Блог → Форум