Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Техническая экспертиза зданий

Технико-экономические основы комплексного метода восстановления надежности старых домов


Технико-экономические основы комплексного метода восстановления надежности старых домов

Капитальный ремонт жилых домов относится к частичному воспроизводству жилищного фонда. Полное воспроизводство осуществляется только при строительстве нового дома вместо сносимого.

На начало 1982 г. стоимость основных фондов жилищного хозяйства в нашей стране составляла 354 млрд. руб., или 19% стоимости всех основных фондов. Из этого следует, что только размер годовых амортизационных средств на капитальный ремонт исчисляется миллиардами рублей. Размер этих средств имеет тенденцию роста, обусловленную ежегодным вводом в эксплуатацию новой жилой площади стоимостью свыше 17 млрд. руб. Только в период 1976-1980 гг. на жилищное строительство в СССР израсходовано 87,2 млрд. руб.

При таких больших ассигнованиях на капитальный ремонт эффективность использования средств, направляемых на эту цель, становится актуальной задачей государственного значения и зависит от:
- соблюдения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и качества проводимого текущего ремонта;
- безупречного технического обследования зданий, проводимого техническими экспертами с целью обоснованного определения объемов и характера необходимого капитального ремонта;
- надлежаще обоснованных действий многочисленных организаций, выдающих технические условия на проектирование капитального ремонта жилых домов;
- оптимальных проектных решений;
- точного соблюдения правил производства ремонтно-строительных работ.

Повышение эффективности затрат, направляемых на капитальный ремонт, способствует продлению межремонтных сроков эксплуатации зданий и сокращению затрат на частичное воспроизводство и использование высвобождающихся средств в расширенном воспроизводстве — жилищном строительстве, что способствует решению социальной проблемы — предоставить каждой семье отдельную благоустроенную квартиру. В этом направлении должен рассматриваться весь комплекс вопросов организации капитального ремонта жилищного фонда и особенно старой застройки, нормативный срок службы которой истек или находится на исходе.

Для дальнейшего совершенствования капитального ремонта необходима разработка новых методов упрочнения изношенных частей зданий и снижения веса вновь монтируемых конструкций.

Обеспечение послеремонтной надежности сохраняемых несущих конструкций выполняется на участках, указанных экспертизой, с добавлением объема работ, связанного с новым архитектурно-планировочным решением.

К наиболее часто встречающимся ремонтным работам, выполняемым для восстановления надежности сохраняемых конструкций, относятся:

1) по фундаментам — заделка отдельных выбоин и замена рыхлых участков бутовой кладки; восстановление разрушенной кладки в местах прохода трубопроводов; замена перемычек над проемами; закладка отверстий, утративших свое значение; нагнетание в пустоты поврежденной кладки раствора; исправление облицовки со стороны подвалов; перекладка отдельных участков фундамента с вывешиванием расположенных над ними конструкций; перераспределение нагрузок; укладка железобетонных поясов по верху фундамента с устройством над ними гидроизоляции в случаях частичной замены стен; устройство внутри существующего здания новых фундаментов под вновь возводимые колонны и стены;

2) по стенам — замена деформированных внутренних стен толщиной 71-85 см, сложенных с большим количеством дымовых каналов, на стены толщиной 38-51 см обычно без каких-либо каналов в них; перекладка простенков, отдельных мест во внутренних и наружных стенах с армированием швов (при необходимости), укрепление отдельных простенков обоймами; осушение кирпичной кладки различными способами; укрепление кирпичных перемычек над проемами или замена их; заделка трещин, выбоин или отдельных каверн в местах присоединения печей к дымоходам; закладка ниш и проемов кирпичом в соответствии с новым планировочным решением; перекладка карнизов; ремонт облицовки цоколя; устройство разгрузочных поясов при надстройках; перераспределение нагрузок; заделка отверстий, образовавшихся после удаления старых балок;

3) по лестницам — замена ступеней; устройство вставок в ступени из естественного камня; устройство новых полов в вестибюлях и на лестничных площадках; замена отдельных маршей; покрытие ноздревых и изношенных ступеней эпоксидной смолой.

Удельный вес сохраняемых после ремонта конструкций в стоимости зданий составляет 20-25%, заменяемых конструкций и сопутствующих им работ (отделочных и прочих) -75- 80%, что подтверждается данными табл. 5 и 6.

Прием в эксплуатацию после комплексного капитального ремонта дома, в котором принципиально новое планировочное и конструктивное решение жилых и нежилых помещений, производится с учетом тех же требований, что и для вновь построенного дома. Это и понятно, так как если на 75-80% в доме все заменяется, встраиваются новые стены и колонны, а сохраняемые конструкции, особенно стены, еще и перекладываются, то затраты на такой ремонт практически не могут быть менее 80-85% от суммы расходов, необходимых на возведение нового дома. Процент трудовых затрат еще больше, так как трудоемкость перекладки стены, замены оконного блока или перемычки и других аналогичных работ всегда больше, чем при монтаже нового дома. Отсюда следует, что нет оснований снижать нормативную послеремонтную надежность отремонтированного дома более чем на 15% по сравнению с новым жилым домом II группы капитальности.

В проектировании комплексного капитального ремонта и нового жилищного строительства разницы тоже нет, и то и другое регулируется Главным архитектурно-планировочным управлением Исполкома Ленсовета. Соблюдение норм проектирования на каждом конкретном объекте, сроков производства работ, сметной стоимости и порядка приемки в эксплуатацию контролируется Жилищным управлением Исполкома Ленсовета в соответствии со Строительными нормами и правилами.

От экспертов, проводящих техническую экспертизу, требуется повышенное внимание к подготовке рекомендаций по многим вопросам, и в первую очередь при решении вопроса, делать ли комплексный капитальный ремонт в данном доме. Следует помнить, что основанием для выдачи заданий архитектурно-планировочного и на проектирование служат рекомендации технической экспертизы. Если эксперт не рекомендует проведение комплексного капитального ремонта со сплошной заменой перекрытий, т.е. если такой ремонт технически и экономически не обоснован, то проекта не будет и дом не будут ремонтировать.

С после ремонта из-за тесного двора сохранится неудовлетворительная инсоляция квартир;

отдельные помещения или здание в целом находятся под государственной охраной как памятник истории или архитектуры но несущая способность стен утрачена настолько, что при демонтаже существующих перекрытий неизбежно их обрушение;

мнимый (не подлинный) моральный износ, т.е. квартиры многокомнатные, но в них светлые кухни, имеются ванные комнаты и все инженерное оборудование размещено по вертикали. Моральный износ в таких случаях поясняют тем, что квартиры заселены несколькими квартиросъемщиками, одиночек и малосемейных при этом не учитывают. Но если такая квартира предоставляется большой семье *, понятие «моральный износ» неправомочно.

Если в таких квартирах повреждены перекрытия в кухнях и санитарных узлах, можно было бы ограничиться только заменой этих перекрытий. При желании сделать из них квартиры для односемейного заселения или на площади одной большой квартиры сделать несколько одно-двухкомнатных (для этого необходимо установить новые газоходы из сборного железобетона, ванные, уборные) возникает необходимость замены всех перекрытий и перегородок. В данном случае ликвидация мнимого морального износа может создать необоснованный и громадный объем сопутствующих ремонтных работ.

Все сказанное накладывает определенные ограничения на проведение комплексного капитального ремонта старых домов со сплошной заменой перекрытий, которые должны контролироваться экспертизой. Такой контроль основан на методе объективного диагностирования.

Комплексный капитальный ремонт со сплошной заменой перекрытий не является единственным средством восстановления надежности старых зданий с одновременной ликвидацией морального износа. Эксперт может рекомендовать и реконструкцию, и комплексный капитальный ремонт с ограниченным после его проведения сроком службы. Нормативы на последний отсутствуют, но это не означает, что такой ремонт невозможен.

Необходимость ускорения решения социальной проблемы, обеспечения каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой — требует изыскания способов повышения благоустройства существующих квартир в домах, не нуждающихся в неотложном ремонте, путем их перепланировки с минимальными затратами. В Ленинграде в этом направлении ведутся экспериментальные работы.

При капитальном ремонте со сплошной заменой перекрытий, получившем развитие в послевоенный период, всегда создавались новые квартиры. В первые послевоенные годы, в условиях нехватки жилья, вызванной значительными разрушениями жилищного фонда, при проектировании требовалось дать максимальное количество жилой площади после ремонта, поэтому устраивались большие квартиры. В тот период это было оправдано, так как позволяло максимальному числу семей дать хорошие комнаты в благоустроенных квартирах.

По мере роста обеспеченности жилой площадью за счет массового жилищного строительства этот метод заселения отремонтированных квартир пришел в противоречие с условиями заселения нового фонда, где каждой семье в основном предоставляется отдельная квартира.

Проведенный в конце 1970-х гг. анализ заселения отремонтированных домов показал, что многокомнатные квартиры с большими комнатами в большинстве заселялись коммунально. При этом на каждого человека, вселяющегося в такую квартиру, предоставлялось больше жилой площади, чем при несемейном заселении новых домов. В результате при больших затратах на капитальный ремонт социальная проблема обеспечения населения отдельными благоустроенными квартирами решалась лишь частично. В связи с этим Исполкомом Ленгорсовета в 1978 г. было принято специальное решение о повышении эффективности капитального ремонта старого жилищного фонда. С 1 января 1979 г. при проектировании предусматривается создание новых квартир, по своей структуре обеспечивающих возможность односемейного их заселения.

Демографический состав населения в центре такого крупного города, как Ленинград, естественно, подвержен изменению. Поэтому создание при капитальном ремонте на длительную перспективу оптимальных по планировке квартир практически нереально. Однако комплексный капитальный ремонт домов при наличии долговечных железобетонных перекрытий создает реальные возможности последующего вариантного использования квартир за счет их перепланировок и объединения без существенных финансовых и трудовых затрат.

Разумеется, социальная проблема улучшения условий проживания в центре города этим не исчерпывается.



Похожие статьи:
Внеплановая экспертиза по ограниченному кругу вопросов и дополнительное техническое обследование в домах

Навигация:
ГлавнаяВсе категории → Техническая экспертиза зданий

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → БлогФорум