Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Модернизация и трансформация зданий


Модернизация и трансформация зданий

Традиции, бытующие в той исторической эпохе, когда построено жилище, и уровень развития техники во многом предопределяют планировочные особенности зданий. От этого зависит и степень их пригодности к эксплуатации сегодня и в дальнейшем. Чем раньше возведен дом, тем меньше его соответствие современным комфортным требованиям, больше износ, если он не претерпел реновации или не был подвергнут капитальному ремонту. Поэтому способы реконструкции находятся в определенной зависимости от времени возведения здания. Исходя из этого, методы модернизации и трансформации обычно привязывают к классификации по видам-представителям, приведенной ниже и соответствующей следующему делению зданий.

Здания постройки до 1917 г. делят на четыре вида:
1) малоэтажные дома индивидуальной застройки;
2) нежилые строения, приспособленные под жилье;
3) гостиницы, дома с меблированными комнатами, общежития и казармы;
4) многоквартирные доходные дома — основные объекты опорного жилищного фонда крупных городов.

Типизированные здания постройки первых десятилетий советской власти относят к пятому виду. Построенные под жилье для рабочего класса, они по своей структуре довольно однотипны. Различия в их объемно-планировочном решении имеются, но они не так разительны, как в предшествующих видах.
Престижные здания индивидуального строительства на главных магистралях городов причислены к шестому виду. К нему примыкает седьмой — типовая послевоенная застройка 1945—1955 гг. с довольно комфортабельными квартирами.

Восьмой вид — это дома первого поколения полносборного домостроения с малогабаритными квартирами, обеспеченными минимумом удобств. В дальнейшем концепция формирования объемно-планировочных решений сборных домов претерпевала постоянные изменения. В соответствии с ней в 1966—1975 гг. стали строить дома улучшенной планировки.



Рис. 7.16. Восстановление строчной малоэтажной застройки торговой улицы среднего города: а — план первого этажа; б—то же, второго; 7 и 3 — модернизируемые дома; 2—двухэтажная встройка

Они отнесены к девятому виду. В более позднее время, в 1976—1984 гг. стали строить здания повышенной этажности, включенные в десятую группу.

Дома первого вида, малоэтажной индивидуальной застройки до 1917 г., как правило, трансформируют в коттеджи престижного жилья, но чаще — в учреждения различного назначения. Применяют и решения, совмещающие функции, например, бытового обслуживания на первом этаже с жильем на верхних. Если строение предполагают сделать целиком жилым, то используют приемы, характерные для коттеджного строительства.

Если же частично трансформируют, размещая на первом этаже магазины, то планировку решают в соответствии с приемами, типа показанных на рис. 7.16, в левом строении. Пример взят из проекта реконструкции застройки по красной линии одной из центральных улиц российского города районного значения.

Трансформируемый дом, расположенный на плане слева, представляет собой элемент исторической застройки улицы. После реконструкции на его первом этаже располагается магазин, где может разместиться не менее трех арендаторов, в том числе торговец сувенирами на входе. Все они имеют свои помещения для хранения товара и подсобные помещения, рассчитанные на коллективное пользование всех арендаторов.

На втором этаже размещена квартира домовладельца. В ее холл ведет лестница с забежными ступенями. При этом холле имеется уборная с умывальником, небольшая кухня с застекленной лоджией. Эти помещения обеспечивают автономию гостевой зоны квартиры.

Интимная зона достаточно обособлена от гостевой. Она рассчитана на 4 спальни. Ее подсобные помещения включают большой совмещенный санитарный узел, шкафы и зимний сад.

Другой пример показан на том же рисунке справа. Планировочное решение дома такой же историко-архитектурной ценности, как и предыдущий, иллюстрирует аналогичное разделение функций первого и второго этажей. Однако на втором расположена не частная квартира, а гостиница на 8 номеров, рассчитанная на узкий круг постояльцев.

На рассматриваемом рисунке градостроительно интересна застройка улицы. Для ее цельности разрыв между описанными домами заполнен. Как и другие здания, встроенное имеет два этажа. Оно похоже на новострой, архитектурный стиль имитирует «деревенский модерн» начала XX в.

Объемно-планировочное решение двухсекционно. Поскольку дом стоит на торговой улице, первый этаж отдан под магазины, а верхний — под жилье. В каждой секции второго этажа расположено по две современные квартиры. При них внизу имеются гаражи-стоянки с боксами и подъемными воротами.

Пример полной трансформации жилого двухэтажного дома иллюстрирует рис. 7.17. Этот, не представляющий исторической ценности, дом в малом городе приспособлен под учреждение. Строение расширено. Стена по заднему, северному фасаду с обширными разрушенными вследствие выветривания участками разобрана. Новая с парадным входом в здание выложена на расстоянии 2,1 м от нее. Таким образом, главный фасад сохранен и обновлен, а реконструированная часть спрятана во двор.

Строения второго вида, первоначально нежилые и приспособленные под жилье,— это самые различные сооружения. Они настолько разнообразны, что рекомендовать унифицированные приемы модернизации здесь невозможно. В городах наблюдается тенденция сноса таких строений, если они исторически не ценны и физически изношены.

Достаточно капитальные дома, находящиеся в хорошем техническом состоянии, трансформируют в учреждения, но чаще сносят. На освободившихся землях строят современные здания. Такой подход характерен для центров городов, где ценны земельные участки.

В зданиях третьего вида, приспособленных под жилье (разные общежития, гостиницы, дома с меблированными комнатами и так далее), чаще всего восстанавливают первоначальные функции, создают гостиницы. Часто трансформируют в различного рода учреждения. Этому способствует коридорная планировка, присущая таким зданиям.

Перепланировка с созданием квартир для посемейного заселения нерациональна. Она влечет за собой значительные потери жилой площади. Стеновой остов особенно неудобен, если применена трехпролетная конструктивно-планировочная схема с двумя продольными несущими стенами и широким средним пролетом. Его очень трудно использовать под жилые комнаты, а можно только под подсобные помещения.

Четвертый вид — многоквартирные доходные дома, как правило, представляют градостроительный интерес. Их редко сносят или трансформируют под учреждения, а, как правило, сохраняют функцию жилья.

Построенные в период строительного бума в России, когда в развивающихся городах подскочила стоимость земли, доходные дома возводили, стремясь максимально застроить площадь участка. Поэтому планы этих домов усложнены и не имеют правильной прямоугольной формы, что затрудняет их перепланировку.

Накоплен значительный опыт капитального ремонта описываемого жилищного фонда, создания квартир, отвечающих действующим до перестройки нормам. В специальной литературе методы модернизации отражены довольно широко. Во избежание повтора авторы не останавливаются на методах формирования квартир социального жилья, тем более что в большинстве доходных домов рационально строить квартиры для экономически обеспеченной прослойки населения и среднего класса.

С изложенных позиций задача модернизации таких многоквартирных зданий заключается в создании максимально комфортных квартир, чему способствуют параметры стенового остова. Ниже рассмотрены некоторые приемы перепланировки, привязанные к домам со сложными планами.

На рис. 7.18 показаны фрагменты планов типового этажа трехсекционного модернизируемого здания. При реконструкции не нарушены границы существующих квартир, что характерно для перепланировки под престижное жилье. В новом решении сохранены все несущие стены. Для лифта выделено помещение, примыкающее к парадной лестнице, а мусоропровод поставлен на сохраняемой черной. Применены квартиры двухчастного деления с достаточно большой зоной дневного пребывания, имеющей кухню и уборную с умывальником. Спальная же оборудована двумя санитарными узлами, что оправдано, поскольку в ее состав входит 3—4 спальные комнаты.

Другой пример с «мягкой» композицией квартир представлен на рис. 7.19. Вместо жестких углов и длинных коридоров здесь применено пластичное решение с размытыми границами помещений гостевой зоны. Как считают специалисты, включая психологов и видеоэкологов, неожиданное пространство с циркульными стенами благоприятно сказывается на самочувствии жителей, которым не нужно с трудом преодолевать переходы и двери.

Использование подобной планировки допустимо в реконструируемом жилье, которое продается без перегородок. Это позволяет покупателю не нести дополнительные затраты на отделку квартиры, приспосабливая ее в соответствии со своими понятиями комфортности. Однако для достижения необходимого качества жилья проектировщики разрабатывают возможные варианты.



Рис. 7.18. Модернизация здания четвертого вида свободной ориентации: а —существующая планировка типового этажа (фрагмент); б—то же, модернизация

Потенциальному жителю предоставляют возможность выбрать один из них, внести определенные коррективы.

Рассмотренные примеры иллюстрируют использование широких корпусов с двухпролетной конструктивно-планировочной схемой. Перепланировка под социальное жилье вызвала бы определенные трудности, поскольку здесь действуют нормируемые ограничения на площадь квартир. Эти примеры характерны и сохранением габаритов квартир. Однако практика часто ставит другую задачу — создание менее престижного жилья с меньшим количеством комнат. Такой подход к модернизации возможен и многолетняя практика капитального ремонта это доказала. Квартиры расчленяли, их количество увеличивали вдвое-втрое. Количество комнат в них сокращали до двух-трех.

Все это было связано с тем, что для муниципального жилья квартиры не пригодны. Их площадь значительно превышает нормы, особенно к корпусах шириной 14 м. Кроме того, если выдерживать пропорции комнат, то они будут иметь значительные размеры.

Однако в современных условиях большие квартиры могут быть востребованы. Они расширяют вариабельность предложений. При выборе у покупателя есть альтернатива и для материально обеспеченных горожан такое жилье представляет определенную привлекательность.

Сейчас возникла потребность увеличения количества нежилых помещений для организаций разного рода обслуживания населения. Поэтому первые этажи доходных домов, особенно расположенных на транзитных улицах, часто трансформируют.Устраивают магазины, кафе, а иногда и финансовые учреждения. Такую тактику охотно используют, если эти этажи ранее занимали разные городские организации, потребность в которых сократилась по тем ИЛИ ИНЫМ причинам.

Здания пятого вида, постройки 1920—1930 гг. модернизируют, как правило, под муниципальное жилье для малообеспеченных горожан. По характеру существующих архитектурно-планировочных систем этих зданий оптимальной является частичная перепланировка с сохранением на этаже габаритов секций и квартир.

Ширина корпуса, длина секций (световой фронт,обслуживаемый лестницей) и поперечный шаг, как инсоляция и освещенность помещений, находятся в рамках современных планировочных решений. Рассматривая геометрические параметры, следует отметить, что некоторую проблему представляют здания с шириной корпуса до 11 м, особенно 9 м и менее, в которых ограничены размеры планировочных ячеек, куда необходимо вписывать подсобные помещения квартир.

Перепланировка с введением в квартиру недостающих элементов благоустройства влечет за собой уменьшение количества жилых комнат и изменение квартирного состава жилищного фонда. Возникает необходимость отселения части жильцов на постоянное место жительства в другие районы города, а не в фонд для переселяемых. Это следует учитывать, реконструируя жилые массивы, возведенные в два первых десятилетия советской власти.

В секциях нет необходимости менять габариты лестничных клеток, так как уклоны и ширина маршей находятся в пределах существующих норм. Однако отсутствие лифтов и мусоропроводов отрицательно сказывается на комфортности зданий. В пятиэтажных домах следует предусматривать эти виды инженерного оборудования, тем более что демография старых районов характерна увеличенным количеством престарелых и инвалидов.

Возможны три метода расположения лифтов и мусоропроводов. Наиболее просто решение с приставными объемами (см.рис. 7.1), но для этого необходимы свободные площади на прилегающем к дому участке. Недостатками такого метода являются выходы из кабины на междуэтажные площадки и нарушение облика фасадов из-за пристройки лифтовых шахт, поэтому их следует применять только после архитектурно-исторической экспертизы. Необходимо также учитывать, что шахты, как правило, загораживают вход в секцию и его приходится радикально реконструировать.

Второй и третий методы основаны на размещении описываемых инженерных элементов в габаритах здания. Это не нарушает архитектуру фасадов и не требует перепланировки придомовых участков, но приводит к значительным потерям жилой площади.

Один из методов — выделение объема в торце лестничной клетки (рис. 7.20). Другой заключается в использовании помещений, примыкающих к боковым стенам. В этом случае возможен вариант совмещенного расположения лифта и мусоропровода с одной или разобщенного с двух сторон. В обоих случаях обеспечиваются стоянки лифта на поэтажных площадках и сохранение на первом этаже существующего входа в секцию. На рис. 7.21 представлено решение с односторонним расположением лифта и мусоропровода.

Модернизация торцевых и составленных из них угловых секций мало чем отличается от перепланировки рядовых. Это видно из предыдущих рисунков. Чисто угловые секции имеют свои особенности, связанные с положением лестничной клетки. Если она находится с заднего фасада, то место мусоропровода выбирают сбоку, поскольку мусорокамеру можно очищать со стороны двора. Здесь же размещают лифт и получают решение, подобное приведенному на рис. 7.22.
Организация мусороудаления при лестнице, вынесенной на главный фасад, сложнее. Тогда этажную площадку приходится удлинять до заднего фасада, разрезая здание (рис. 7.23). Этот вариант связан с существенной потерей полезной площади квартир, особенно когда новая часть площадки служит только проходом к мусороприемникам. Однако потери можно уменьшить, если



Рис. 7.21. Модернизация зданий пятого вида. План торцевой секции свободной ориентации:
а — существующая планировка типового этажа; б — то же, с квартирами муниципального жилья- а— двухъярусными квартирами для материально обеспеченных горожан мунипального жилья, в—то же,



Рис. 7.22. Модернизация зданий пятого вида. Угловая секция с лестницей по заднему фасаду - -существующая планировка типового этажа; tf-то же, модернизация с разукрупнением квартир



Рис. 7.23. Модернизация зданий пятого вида.Угловая секция с лестницей по главному фасаду:
а —существующая планировка типового этажа; 6 — то же, модернизация; в —то же, первого этажа с комнатой для консьержа у входа

В этих случаях можно использовать санитарные узлы, показанные на рис. 7.8, и.

При модернизации зданий, где необходима полная замена перекрытий, открываются широкие возможности вариантного проектирования. Допустима полная перепланировка квартир. Однако, выбирая решение, следует не выходить из изложенных выше рекомендаций. Поскольку сохранение габаритов квартир не обязательно, желательно введение в секции однокомнатных, рассчитанных на одиночек и малосемейных. Такое решение оправданно в секциях, типа приведенных на рис. 7.22.

В современной практике возникает необходимость автономной перепланировки с созданием жилья для материально обеспеченных горожан. В таких случаях возможно объединение двух квартир на этаже или расположенных одна под другой (см. рис. 7.21, в, г). Они характерны привязкой к другим этажам здания. Помещения, где возможны протечки, кухни и санитарные узлы, расположены на одном стояке. При этом прочность несущих конструкций не может быть нарушена без подтверждения расчетами возможности пробивки приемов и усиления слабых мест. Аналогичные расчеты выполняют при установке нестандартных санитарно-технических приборов, например ванн Джакуззи.

При модернизации учитывают использование первого этажа для размещения квартир для инвалидов и престарелых с ограниченными функциями передвижения. Возможны два варианта планировочных решений. Один — с организацией общего входа в секцию, совмещенного движения до уровня пола первого этажа пешеходов по лестницам и инвалидов на колясках — по пандусу. Для этого входной узел приходится расширять и основную часть пандуса выносить из дома, так как в пределах лестничной клетки можно разместить его ограниченный участок.

По второму варианту предусматривают самостоятельные входы в квартиры по типу показанного на рис. 7.24. Применяют внутриквартирный подъемник для колясок с ручным или механическим приводом, обеспечивающим подъем на высоту 1—1,5 м. Тогда пандус можно укоротить до предела, обеспечивающего прихожую квартиры от затекания поверхностных вод с прилегающего участка.

Габариты всех помещений и элементов квартир принимают с учетом создания условий, необходимых для беспрепятственного передвижения инвалидных колясок.

В зданиях шестого вида, индивидуального предвоенного строительства с улучшенной планировкой, модернизация квартир может быть минимальной. Они в принципе отвечают современным комфортным требованиям, предъявляемым к жилью не только для малообеспеченных, но и горожан, причисляемых к среднему классу. Это подтверждает анализ планов четырех наиболее характерных зданий или секций, показанных на рис. 3.18.

Основным недостатком рассматриваемых зданий являются мусороприем-ники, расположенные не на лестничных клетках, а в квартирах и, как правило, в кухнях. Это удобно с точки зрения технологии приготовления пищи, но недостаточно гигиенично.

Эксплуатационные службы неудовлетворительно содержат мусоропроводы, не регулярно прочищают и дезинфицируют. Этому способствует усложненный доступ к стоякам, который возможен только через квартиры. Сложность очистки вызвана и тем, что во времена возведения зданий еще не использовали гладкие трубы, а каналы выполняли в кладке стен. Шероховатость их поверхностей затрудняет мытье.

Ставя здание на капитальный ремонт, мусороприемникй стараются вынести из квартир. Если стояки расположены не в стене лестничной клетки, то такое мероприятие оказывается довольно многодельным, а иногда и не осуществимым.

На первом этаже трудно разместить новые мусороприемные камеры, особенно если там расположены магазины. Однако когда внеквартирные коммуникации дополняют лифтами, занимая часть квартир, то рядом монтируют и мусоропроводы.

При капитальном ремонте кйартиры обычно не модернизируют, если нет необходимости менять перекрытия. При их смене в планировку вносят изменения, стараются осуществить зонирование объемов.



Рис. 7.25. Модернизация зданий седьмого вида с устройством квартир в двух уровнях:
а — существующая планировка типового этажа (фрагмент); б — то же, модернизация

Седьмой вид зданий, типовая застройка 1945—1955 гг., также не подлежит кардинальной реконструкции. Квартиры в них достаточно комфортны для среднеобеспеченных горожан и части среднего класса.

В этих домах стоит другая проблема — автономная модернизация отдельных квартир, приобретенных богатыми людьми. Превращения таких квартир в престижное жилье. На рис. 7.25 в качестве примера приведены фрагменты планов, где реконструированы все квартиры на этажах дома, но возможна их выборочная модернизация с сохранением планировки соседних.

Применено двухъярусное решение с расположением в первом ярусе зоны для гостей и дневного пребывания, а во втором — спальной. Санитарные узлы размещены друг под другом. На всех этажах использованы единые стояки инженерных коммуникаций. Несущие конструкции не нарушены, передвинуты только перегородки. Единственным конструктивным мероприятием, которое необходимо выполнить, является усиление перекрытий в пределах санитарных узлов с ванными Джакуззи.

В зданиях этого вида можно применять и решения, объединяющие две квартиры на одном этаже. В этом случае также открываются возможности получения престижного жилья с большим количеством комнат и делением его пространства на функциональные зоны.

Здания восьмого типа первого поколения полносборного домостроения были рассчитаны на 25-летний срок службы, а простояли уже почти 40 лет. Часть из них, наименее долговечных и не перспективных, подлежит сносу, но другие, не исчерпавшие резерв долговечности, должны быть подвергнуты капитальному ремонту или другим реконструктивным мероприятиям.

Естественно, что в сохраняемых опорных зданиях простой реновацией нельзя добиться необходимого социального эффекта, поскольку были применены упрощенные квартиры, по современным понятиям не обладающие достаточным комфортом. Их подсобные помещения ограничены до минимума, площадь кухонь, прихожих и санитарных узлов мала. Попасть в спальни и кухни можно только через проходную общую комнату.



Рис. 7.26. Модернизация зданий восьмого вида:
а — существующая планировка типового этажа (фрагмент); б — то же, модернизация с увеличением кухни за счет эркера; в — то же, с кухней, целиком вынесенной в эркер; г — то же, без пристроек, но с размещением кухни в бывших жилых комнатах

Многие специалисты разрабатывают концепции модернизации описываемого жилищного фонда, поскольку его объем в российских городах преобладает. Наметилось два подхода к проблеме.

Первый, щадящий, основан на сохранении большинства конструкций, но с их усилением в местах, где это нужно, а также с утеплением ограждений. Сторонники этого метода утверждают, что ликвидации планировочных недостатков препятствуют конструктивные особенности зданий, поскольку они выполнены в прочном и долговечном материале — бетоне. Даже перегородки часто являются связями и элементами жесткости стенового остова. Их ослаблять и тем более переставлять нельзя.

Планировку предлагают сохранять, но квартиры заселять малочисленными семьями очередников. С целью компенсации недостающих подсобных помещений выделять им несколько большую площадь, чем предусмотрено нормами жилищной обеспеченности в данном городе.

В этом случае перепланировку ограничивать незначительными усовершенствованиями. Например, устройством кухни-ниши со сменой газовой плиты на электрическую или увеличением площади прихожей за счет общей комнаты.

Значительная часть специалистов склонна проводить реконструкцию локального характера. К зданиям пристраивать объемы кухонь-эркеров. Такие решения представлены на рис. 7.26, б, в.

На плане 6 маленькая кухня за счет эркера превращена в кухню-столовую, отделенную от рабочей зоны порталом. Практически полностью сохранены наружные панели. Разобрана только часть стены под окном.



Рис. 7.27. Локальная модернизация двух квартир (справа) в здании девятого типа с несущими поперечными стенками-перегородками. План типового этажа
На плане в показана пристройка кухни-эркера площадью 8 м2, что позволило перенести санитарные узлы и увеличить площадь прихожей до 6 м2.

В приведенных вариантах эркеры устраивают совместно с лоджиями. Они не только увеличивают площадь квартиры, но и разнообразят оформление фасадов.
Для специалистов, предлагающих подобные решения, дополнительным аргументом служит то обстоятельство, что эркеры можно выполнять в виде жестких объемных конструкций. Это обеспечит дополнительную пространственную незыблемость всему зданию, предохранит его от потенциального разрушения при кородировании стыков панелей. Для этого потребуется в существующие перекрытия заложить предварительно напряженные тяжи, стягивающие объемы, пристраиваемые по двум противоположным фасадам.

По второму методу предлагается модернизация квартир с кардинальной перепланировкой. Она основана на использовании части жилых комнат для размещения подсобных служб квартиры. Решение, показанное на рис. 7.26, г, радикально изменяет существенную планировку. Это приводит к сокращению комнатности квартир и значительным потерям жилой площади, но комфортность повышается в значительной степени.

Санитарные узлы освещаются естественным светом, увеличивается площадь кухонь, что очень важно. В русских традициях превращать ее в полноценную комнату для членов семьи и даже приема гостей.

При таком решении конструкции не нарушаются. Вся реконструкция заключается в санитарно-технических работах по переносу стояков и подключению приборов.
Дома девятого и десятого видов по-современному достаточно комфортабельны, но рассчитаны на усредненного потребителя. Реконструкция в них обычно сводится к автономной перепланировке одной —двух квартир, приобретенных относительно богатым горожанином.

Возможны два вида таких решений: 1) с объединением квартир на одном этаже; 2) с преобразованием в двухъярусное жилье двух квартир, расположенных одна под другой на смежных этажах. Разновидностью последнего метода является использование трех квартир и создание жилого образования по типу, показанному на рис. 7.15.

При перепланировке прибегают к самым разнообразным-решениям. Их можно найти во всех разделах настоящего учебника, посвященных реконструкции зданий, например в главах 7 и 8. Поэтому применительно к домам девятого и десятого видов рассматривается только один вид модернизации — это автономное превращение двух квартир, расположенных справа на плане рис. 7.27, в одну престижную. Для примера выбрано здание с несущими поперечными стенами-перегородками, которое наиболее трудно подвергнуть перепланировке.

В решении несущие конструкции не нарушены. В стенах-перегородках проемы не перебиты, перенесены только ненесущие перегородки. Санитарные узлы размещены вокруг существующих водопроводящих стояков. Исключена возможность протечки потолков в жилых комнатах, поскольку над ними нет ни уборных, ни ванных.

Подобных правил модернизации нужно придерживаться при перепланировке квартир в зданиях рассматриваемого вида. В случае необходимости пробивки дверного проема в стене-перегородке. Вокруг него предусматривать усиливающий портал из стального профиля или железобетонной обвязки. Прочность такой конструкции, как компенсатора вырезанного из стены сечения, подлежит расчету.

Похожие статьи:
Передвижка и подъем зданий

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → Блог → Форум