Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Рациональность эксплуатации застройки


Рациональность эксплуатации застройки

Рациональность связана с двумя факторами, определяющими качество жилой среды,— это капитальность и экономичность.

Капитальность застройки причисляют к рациональности, поскольку этот фактор в значительной степени предопределяет целесообразность создания высококомфортной среды при реконструкции. Ведь никому не покажется рациональным вкладывать значительные средства в недолговечные пожароопасные объекты, срок службы которых незначителен. Исключение составляют историко-архитектурные памятники, поскольку их восстановление находится за пределами экономической целесообразности и здесь рациональность переходит в другую плоскость — социальную.

По капитальности здания застройки условно делят на классы. В нормативных документах нет единой классификации по этому признаку, жилые дома делят на 4, 6 и 7 классов. Однако во всех документах понятие капитальности трактуют как совокупность таких основных характеристик, как огнестойкость и долговечность. К ним причисляют еще один фактор, который можно определить как престижность в современном понимании этого термина.

Признаки огнестойкости рассмотрены нами выше, а вот понятие долговечности требует пояснения. Тем более что это фактор основополагающий с точки зрения эксплуатации и сейчас он несет несколько другой смысл, чем было раньше. Специалисты поняли, что долговечность — фактор комплексный и его необходимо рассмотреть, дав четкое определение всех понятий.

Долговечность — это продолжительность периода нормального функционирования здания и его элементов, по истечении которого настолько утрачиваются основные их свойства, что наступает предельное состояние, т. е. дальнейшая эксплуатация строения становится невозможной. Основным показателем долговечности является срок службы.

Различают сроки службы первого вида, называемые межремонтными циклами — временем между постройкой дома и первым ремонтом, а также циклы между периодическими плановыми ремонтами. Второй вид срока — время эксплуатации до предельного состояния, когда капитальный ремонт невозможен или экономически нецелесообразен и здание или его элемент подлежит сносу.

Существуют нормативные и средние сроки службы. Нормативные — это допустимые пределы этих сроков, регламентированные директивными документами. Средние сроки, принимаемые как нормативные, определяют статистическим путем. Так, Строительными нормами и правилами (СНиП) установлены три степени долговечности ограждающих конструкций: I —срок службы не менее 100 лет, II—не менее 50 лет и III—не менее 20 лет. Фактические сроки часто превышают нормативные. В городской застройке можно видеть гражданские здания, построенные 200—300 лет назад и даже раньше.

Эксплуатационные качества зданий, управляемость системой и эффективность ее технического обслуживания во многом зависят от ремонтопригодности, работоспособности и надежности.

Ремонтопригодность — это приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению неисправностей при техническом обслуживании и ремонтах. Чем меньше ремонтопригодность, тем труднее ремонтировать, больше трудоемкость и продолжительность работ, тем сложнее техническая эксплуатация и как следствие меньше надежность.

Работоспособность — это состояние, при котором здание и его элементы способны нормально функционировать в заданных режимах. Работоспособность зависит от исправности элементов, т. е. соответствия заданных (нормативных) и фактических параметров их работы. К основным параметрам конструктивных элементов относят прочность, жесткость, подверженность коррозии, а к второстепенным — внешний вид, окраску и т. д.

В инженерном оборудовании главным является способность бесперебойно работать в заданном режиме и управляемость, т. е. возможность целенаправленного изменения этого режима.

Неисправность — это состояние элемента, когда в данный момент его основные параметры не соответствуют одному из установленных требований или потеряли способность реагировать на управленческие команды.

Надежность — свойство устойчивого сохранения работоспособности в течение всего срока службы здания или его элемента. Явление частичной или полной потери работоспособности в результате возникновения неисправностей называют отказом. Различают отказ внезапный и постепенный. Внезапный — потеря работоспособности, вызванная случайным фактором. В отличие от внезапного постепенный отказ — закономерное явление, связанное с последовательным старением элементов, накоплением признаков физического износа и, как следствие, уменьшением надежности.

Надежность элемента характеризуется двумя показателями: вероятностью безотказной работы и вероятностью отказа (рис. 2.7, а).



Рис. 2.7. Эксплуатационная надежность и физический износ застройки:
а — зависимость вероятности безотказной работы Н и отказа А от продолжительности эксплуатации Тэ', б — зависимость физического износа Иф от продолжительности эксплуатации; /— период приработки; 2—то же, нормальной работы; 3 —то же, интенсивных отказов

Вероятность безотказной работы объекта зависит от количества составляющих его элементов, что не требует доказательств. Однако на этот показатель существенно влияет совершенство проекта, качество его реализации и методы эксплуатации.

Для оценки надежности эксплуатации современного дома, насыщенного инженерным оборудованием, важна зависимость вероятности безотказной работы от количества элементов.

Вероятность безотказной работы Ни отказав зависит от продолжительности эксплуатации объекта и его элементов. Такая зависимость отражена на графике рис. 2.7, а. Характерно, что с приближением Тэ к значению срока службы здания возрастает вероятность отказа А, а вероятность безотказной работы /Устремится к нулю. Эта закономерность является следствием физического износа.

Под физическим износом, называемым иногда материальным или техническим, подразумевают частичную или полную потерю зданием или его элементом эксплуатационных свойств. Такая потеря возникает в результате накопления неисправностей, ухудшения или утраты работоспособности. В обычных условиях физический износ есть следствие взаимодействия двух факторов: разрушающего действия сил природы и функциональных процессов, протекающих в здании.
Физический износ выражают в процентах и рублях. Процент износа определяют двумя способами. Для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации с нормативным сроком службы.

При необходимости точного определения физического износа объекты обследуют.

В первой формуле предусмотрена линейная зависимость износа от возраста здания (см. график на рис. 2.7, б). Во второй эта зависимость параболическая.

Здание стареет не только физически, но и морально. Различают два рода морального износа.

Моральный износ первого рода — это снижение восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения затрат на воспроизводство, связанное с удешевлением строительства равноценного здания в результате применения новых технологий. В денежном выражении такой род износа определяют по формуле
Qui = HMiCo6,
где СМ| —стоимость морального износа первого рода, руб; ИМ1 —коэффициент, которым учитывают отношение новой стоимости здания, благоустройства и инженерных систем; С& — первоначальная стоимость рассматриваемого объекта, руб.
Моральным износом второго рода отражают несоответствие планировки здания и территории, конструктивных решений и инженерных систем современным требованиям функциональной и технической эксплуатации. Износ этого рода может быть выражен в процентах и рублях. В первом случае моральный износ Им2, в %, равен
Им2 = 100ЕДИм2/(100-Ч),5ХЛЙм2),
где ДИм2 — показатель морального износа, зависящий от качества благоустройства территории и планировки квартир, наличия современных инженерных систем и оборудования, %.
Выражение стоимости морального износа второго рода См в руб. формализуют таким образом
см2 = им2соб/юо.
Два рода морального износа обычно сопутствуют друг другу. Общая величина морального износа равна
См = См1 + См2 = Соб(Им1 + Им2)/100.

Следует отметить, что в практике этой формулой пользуются крайне редко, поскольку моральный износ первого рода определить довольно сложно. Кроме того, эта величина в определенный период жизнедеятельности города стабильна и не влияет на относительное значение показателя, применяемого для сравнения вариантов.

Обычно ограничиваются оценкой морального износа второго рода. Такой подход в градостроительстве практически узаконен и в литературе, часто упоминая «моральный износ», подразумевают второй вид износа.

Экономичность жилой среды обитания —-один из предопределяющих факторов. Здесь важно оценить как первоначальные, так и эксплуатационные затраты.
Качество жилой среды обитания является не только совокупностью свойств комфортности, но и экономических. Финансовая оценка всегда необходима, тем более в рыночных условиях. Общеизвестно, что стремление повысить качество жилья вступает в противоречие с необходимостью добиться экономии первоначальных затрат на реконструкцию или новое строительство.

Единовременные капитальные затраты (инвестиции) зависят от принятых проектных решений и эффективности строительных работ. Примерное распределение стоимости строительства графически представлена на рис. 2.8.

Сокращение затрат при проектировании можно обеспечить уменьшением площади отдельных элементов благоустройства, выбором дешевых качественных материалов, изделий и др. Осуществляя проект в натуре, удешевления достигают унификацией, оптимизацией организации и технологии ремонтно-строительных работ, сокращением сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Варианты оценивают до начала проектирования и экономический подход здесь необходим, тем более что к участию в финансировании привлекают нетрадиционных инвесторов. Вкладывая средства в проект, они, как и все финансисты, преследуют получение прибыли, в данном случае за счет продажи построенных объектов по частям или целиком. Поэтому решение о вложении капитала в тот или иной проект принимают на основе выявления какой из них выгодней, принесет больше удельной прибыли в максимально короткие сроки.

При реконструкции застройки вопрос инвестиций значительно более сложен по нескольким причинам. Во-первых, работы необходимо выполнять в освоенных людьми районах, что усложняет их производство. Во-вторых, нужно отселять жильцов и это требует значительных затрат. В-третьих, центральные районы городов, как правило, плотно застроены и надлежащего благоустройства придомовых участков достигнуть сложно из-за отсутствия свободных территорий, а жилье с недостаточно облагороженным окружением для потенциальных покупателей теряет часть своей ценности.



Рис. 2.8. Примерный состав затрат на строительство городских объектов социально-культурного обслуживания (по В.З. Черняку)

Одна из причин сложности инвестиционного процесса заключается в привлечении к участию в финансировании реконструкции частных инвесторов. Это делается для того, чтобы переложить на них значительную часть затрат. Иногда идут по пути реконструкции целиком за их счет. В компенсацию город передает в собственность определенное количество квартир и учреждений обслуживания. Отсюда значительный рост себестоимости частного жилья и нежилых помещений, так как затраты на муниципальное жилье входят в эту себестоимость. Это может привести к потере спроса на коммерческие квартиры. Таким образом интересы нетрадиционных инвесторов и городских властей совпадают лишь частично.

Оптимизация отношений лежит на пересечении запросов всех участников процесса реконструкции застройки: властей, инвесторов и покупателей жилья. Нельзя отлучать от этого процесса и людей, испокон века живущих на реконструируемой территории. По своему материальному достатку они не способны приобрести за деньги жилье после его модернизации и рассчитывают получить квартиру по муниципальному распределению.

Здесь необходим поиск компромисса.

Эксплуатационные расходы складываются из:
• затрат на техническое обслуживание застройки — осмотры, управление работой систем и профилактический ремонт;
• расходов на функциональную эксплуатацию объектов и территории, уборку и поддержание надлежащего санитарного состояния их элементов;
• стоимости услуг поставщиков ресурсов, необходимых для жизнеобеспечения объекта, и ассенизаторов, удаляющих отходы жизнедеятельности;
• страховых взносов и налогов на недвижимость;
• амортизационных отчислений, которые включают в себя проценты на капитал и суммы погашения кредитов.

Эксплуатационные расходы находятся в зависимости от единовременных инвестиций. Увеличение затрат на улучшение эксплуатационных свойств застройки приводит к уменьшению себестоимости эксплуатации. Долговечность и межремонтные сроки качественно выполненного объекта и его элементов увеличиваются. Уменьшается вероятность отказов, повышается надежность.

Эксплуатационные расходы растут не только за счет сложности оборудования и частых ремонтов. В застройке, ограждающие конструкции зданий которой не обладают должной теплоизоляцией, стоимость обогрева увеличивается за счет перерасхода энергоносителей или топлива котельных.

Возрастает себестоимость эксплуатации неоправданно удешевленных элементов и инженерного оборудования. Они чаще требуют ремонтов и замены, а главное, обладают низкой надежностью и не рассчитаны на экономию расходов электроэнергии, воды и теплоносителя. С этих позиций нужны решения, направленные на экономию энергоресурсов, что связано не только с сокращением затрат на реконструкцию и эксплуатацию, но является экологической проблемой.

Экономически целесообразный уровень качества определяют из условия оптимизации приведенных затрат П (руб.) Ими учитывают не только капитальные вложения (затраты на строительство или реконструкцию с модернизацией). В анализ включают и ежегодные эксплуатационные расходы. Расчет ведут по формуле
П = Сэк + ЕС,
где Е — нормативный коэффициент эффективности; Сэк — ежегодные эксплуатационные расходы; С — капитальные затраты, условно принимаемые равными сметной стоимости ремонта или реконструкции.

В этой формуле значение коэффициента в доперестроечные времена устанавливали централизованно. По существовавшей тогда методике для нового строительства его принимали равным 0,12, а для капитального ремонта и реконструкции —0,1. В основу был положен нормативный срок окупаемости капитальных вложений, т. е. обратная коэффициенту величина. Для приведенных значений Е она соответственно равна 8,22 и 10 лет.

Значения коэффициента и срока окупаемости были усреднены. Поэтому формула пригодна для анализа застройки или сооружения, сопоставимых по основным качественным параметрам. В условиях рынка заказчик или инвестор сам задается сроком окупаемости, как правило, заинтересованный в быстрой отдаче капитальных вложений и обороте средств.

Сравнивая варианты решений реконструкции по сроку окупаемости, коэффициент эффективности заменяют Гэк — фактической или расчетной продолжительностью эксплуатации до полного износа
п = сэк + с/гэк.
Экономическую эффективность сравниваемых вариантов оценивают по индексу эффективности
Э = П,—Пу = E(Cr-Cj) ± Сэк,
где П, и Пу—приведенные затраты по вариантам / и у; С, и Су — инвестиции в варианты i и/, Сэк — разность между ежегодными расходами на эксплуатацию сравниваемых вариантов / и у, равная

В условиях рыночной экономики эффективность проектных решений оценивают не только приведенными затратами. От проекта зависит и сумма страховых взносов. Так, страхование застройки 6—7 классов капитальности, например деревянной, вдвое выше, чем аналогичной, но 1—2 классов, выполненной из кирпича. Установка систем охранной сигнализации может обеспечить снижение страховых взносов на 25—30 %.

Налоговая политика государств с рыночной экономикой характерна большими колебаниями процента страховых отчислений и установить закономерности довольно сложно. Но и здесь прослеживается влияние налогообложения на выбор проектного решения. Так, если государством установлены налоговые льготы, направленные на поощрение роста количества жилья в городе, есть смысл увеличить первоначальные затраты на доброкачественные материалы, в том числе теплоизоляционные, добротные конструкции, улучшенную планировку, высококачественную отделку и эффективные системы автоматизированного управления инженерным оборудованием. Это позволит, с одной стороны, получить больше налоговых льгот, а с другой — сократить будущие эксплуатационные расходы и обеспечить ресурсосбережение.

С точки зрения выбора оптимального варианта прослеживается еще одна тенденция реконструкции. Это стремление целенаправленного увеличения инвестиций в реконструкцию за счет приватных средств в целях достижения определенных целей. Например, улучшению внешнего вида застройки или повышения степени комфортности квартир, что считается престижным для владельца.

Тогда в какой-то степени теряется значение показателя С — удельной величины инвестиций. Однако составляющая Сэк остается в силе и может значительно влиять на решение о целесообразности проекта. Если эту величину не учитывать, можно непроизвольно создать неблагоприятные условия эксплуатации. Есть случаи, когда для достижения максимальной престижности жилья его территорию максимально благоустроили, предварительно не оценив эксплуатационные расходы по уходу за экзотическими зелеными насаждениями и малыми архитектурными формами. Эти постоянные во времени расходы оказались настолько значительными, что владелец оказался не в состоянии их оплачивать и все благоустройство приходит в упадок.

Управляемость системами инженерного обеспечения застройки проще рассмотреть на примере создания комфортного тепловлажностного режима в здании. Мы остановились на этом примере, поскольку он актуален в современных условиях, когда так остра проблема экономии ресурсов и, в частности энергосбережения.

Процесс функционирования системы включает три вида регулирования. Прежде всего это активное централизованное регулирование отопительной системы в тепловом пункте. Сейчас при монтаже оборудования предусматривают установку терморегуляторов и приборов учета расходов, автоматически управляющих параметрами подачи теплоносителя. Другой вид, называемый пассивным регулированием, закладывают в архитектурно-строительную часть проекта. Это термоизоляционные мероприятия в ограждающих конструкциях, сокращающие потери тепла. Третий вид — индивидуальные приборы управления тешювлажностным режимом в отдельном помещении, координирующие работу системы в пределах квартиры или даже комнаты. Простейшее регулирование осуществляют через форточки, но они не обеспечивают экономию теплоносителя. Поэтому предпочтение отдают специальным кранам, устанавливаемым на отопительных приборах. Желательно их оборудовать автоматикой, настроенной на заданный режим в помещении.

Для эффективного функционирования здания обеспечивают сопряжение рабочих характеристик средств регулирования. Так, помещение с центральным отоплением надежно теплоизолируют. Однако предусматривают устройства для проветривания: вентиляционные вытяжки, форточки или открывающиеся створки окон. Если же помещения обогреваются при помощи кондиционеров, то такой вид отопления исключает естественную вентиляцию.

Аналогичные устройства устанавливают и на других инженерных системах, например прибор автоматического выключения света на лестничных клетках, срабатывающий, когда в этом объеме нет людей. Подсчитано, что этот прибор сокращает расход электроэнергии в 5—8 раз по сравнению с расходами в домах, где лампы горят всю ночь. В мировой практике существует аппаратура для исключения синхронной работы двух лифтов, установленных в одной лестничной клетке. Если один работает на подъем, то другой нельзя вызвать снизу. И наоборот, нельзя вызвать сразу две кабины на стоянку первого этажа. Это сокращает непроизводительные холостые пробеги.

В жилых зданиях значительная доля эксплуатационных расходов падает на оплату энергоресурсов. Обеспечение помещений средствами пассивного управления процессами, а инженерные системы —активного, включая автоматику и электронные вычислительные машины, резко сократит ресурсопротребление. Однако такие мероприятия требуют дополнительных капиталовложений, но они окупаются быстро за счет сокращения расходов теплоносителей, питьевой воды и электроэнергии.

Затраты на энергосберегающие технологии возрастают, когда приборы учета и регулирования не могут быть адаптированы к морально устаревшим системам. Нельзя, например, установить эти приборы на однотрубную систему отопления, поскольку при сокращении расходов на одной отопительной батарее уменьшается подача тепла по всему стояку и нижние этажи получат его в сокращенном объеме. В таких случаях при капитальном ремонте систему меняют на двухтрубную.

Проблема инвестиционного потенциала старозастроенных территорий в России возникла только сейчас, при переходе к рыночным условиям хозяйствования, когда централизованное финансирование ремонтов сократилась до минимума. Поэтому создаются условия, способствующие привлечению инвесторов со стороны.

Такой потенциал зависит от привлекательности участка города, как объекта капиталовложений. Их эффективность обычно сопоставляют с прогнозируемыми финансовыми, но прежде всего, социальными выгодами.

Финансовая эффективность обусловлена перспективой немедленного спроса (востребованности) застройки после реконструкции. Продажа или сдача в аренду домов, секций и квартир по мере сдачи объектов в эксплуатацию обеспечивает быструю оборачиваемость затраченных средств. Спрос же является производной от отношений горожан к застройке и градостроительным условиям на территории.

Негативное общественное мнение складывается из многих качественных факторов, например месторасположения, неудовлетворительного внешнего вида зданий и экологического состояния окружения, близости заводов и фабрик. Характерно, что предания и легенды, связанные с местностью, влияют на инвестиционную привлекательность объекта.

Внутренние характеристики участка



Рис. 2.9. Схема оценки инвестиционного потенциала участка городской застройки (по А. Аргунову)

Градостроительные условия более определенны. Многие факторы можно выразить количественно, например транспортную доступность в часах, благоустройство земли (в м2 территории на душу населения). Социально-бытовое обслуживание оценивают в количестве посадочных, рабочих или детских мест на тысячу жителей. Аналогично определяют и другие показатели.

Рассматривая ценность застроенных городских земель, мы возвращаемся к структуре качества, приведенной на рис. 2.1. Факторы можно объединить в 12 групп, как это делает канд. техн. наук А. Аргунов, рассматривающий инвестиционный потенциал участка застройки. Эти группы выделены на рис. 2.9. Он считает, что с их помощью и системного анализа можно с достаточной достоверностью прогнозировать эффективность капиталовложений через предполагаемый спрос и использование застроенных территорий. С позиций инвестора потенциальная выгода и является стимулом инвестирования «проекта», приобретения участках на правах арендатора, а в дальнейшем и собственника.

Похожие статьи:
Передвижка и подъем зданий

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Статьи по теме:





Главная → Справочник → Статьи → Блог → Форум